【正文】 項(xiàng)目開盤 房價上漲： 行使優(yōu)先購買權(quán)可獲取封閉期內(nèi)的理財收益 +34萬折扣收益 +房價上漲收益； 房價不上漲： 行使優(yōu)先購買權(quán)可獲取封閉期內(nèi)的理財收益 +34萬 折扣 收益； 房價下跌：客戶不行使購買權(quán)，固定獲取民生銀行保底的 4%年化理財收益； ? 優(yōu)勢通過 理財產(chǎn)品搭配購房優(yōu)惠來鎖定意向購房 者 . 度假 地產(chǎn)眾 籌 探索小結(jié) 把 消費(fèi)端導(dǎo)入到投資 端 ， 讓消費(fèi)與投資 一體化 , 獲得 投資的收益和 實(shí)際 購買 相結(jié)合 ，實(shí)現(xiàn)雙贏 。 田德 海泉灣 ——慢 生活 消費(fèi)者 經(jīng)營者 小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營 消費(fèi)端 不動產(chǎn)投資 商業(yè)運(yùn)營公司 項(xiàng)目開發(fā)公司 眾籌方 式導(dǎo)入 眾籌人的權(quán)益結(jié)構(gòu) 出租物業(yè) 眾籌門檻低 出租物業(yè) 產(chǎn)權(quán)物權(quán)價值 時權(quán)使用價值 擁有眾籌項(xiàng)目的優(yōu)先權(quán) 擁有物業(yè) 獲得出租收益 擁有股權(quán) 自己發(fā)起眾籌項(xiàng)目 投籌人 品牌商 創(chuàng)籌人 自營物業(yè) 獲得 分紅 眾籌門檻高 獲得 物業(yè) 自營物業(yè) 擁有消費(fèi)權(quán) 消費(fèi)端導(dǎo)入 會員消費(fèi) 分權(quán)寶消費(fèi) 京 東 玉龍灣 案例 一 份玉龍灣，全球任意游 京東玉龍灣國際 運(yùn)動度假 山谷 是 國內(nèi)首創(chuàng)運(yùn)動度假模式，總投資 15億 ，為 省級十二五重點(diǎn) 工程項(xiàng)目。 核心 ： 賣房子 變成 賣度假， 將 難以去化的度假地產(chǎn) 變成 真正需要的產(chǎn)品 。 1 2 國外房產(chǎn)眾籌以股權(quán)眾籌和貸款眾籌為主，投資人審核苛刻，強(qiáng)調(diào)組建有限合伙公司進(jìn)行運(yùn)作，可選投資標(biāo)的豐富，投資收益多樣化 。發(fā) 起方將每年召開一次支持者 會議 ， 協(xié)商 決策是否退出項(xiàng)目等問題，且封鎖期后租金金額根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營情況決定 。 廣州北部萬科城 交易架構(gòu)示意圖 平安好房 (6)獲取 項(xiàng)目開發(fā)利潤 投資者 深圳聯(lián)新投資管理有限公司 平安 銀行 萬科地產(chǎn) 廣州北部萬科城 (4)發(fā)布眾籌信息 (5)服務(wù)費(fèi) (5)固定 收益 3% (3)貸款 委托人 (5)優(yōu)先 購房權(quán) 優(yōu)惠購房權(quán) (3)委托 發(fā)布房源信息 (1)委托貸款 (1)借貸 (2)開發(fā) 資金 交易流動方向 資金流動方向 國內(nèi)地產(chǎn)眾籌 案例 5/彩票型 ——“蘇州萬科城” 彩票型眾籌實(shí)際多屬于 以蓄客為目的 ，在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動，并通過投資者 競價 的方式， 探尋市場對項(xiàng)目定價的接受程度 ? 彩票型 眾 籌 門檻一般較低 ，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵盡量多的投資者參與，從而達(dá)到 擴(kuò)大 活動 影響、炒熱樓盤的目的 。 ? 該模式中， 投資者收益 體現(xiàn)在 前期眾籌標(biāo)的價遠(yuǎn)低于樓盤售價 ； 開發(fā)商 雖在價格上讓利，但 通過眾籌 降低融資 、銷售等環(huán)節(jié)成本，且鎖定客戶 ； 平安好房 不參與投資，只作為平臺建設(shè)， 收益來于開發(fā)商的平臺管理費(fèi)用 。 國內(nèi)地產(chǎn)眾籌案例 1/定向類 ——“石家莊眾美城” 定向 類 眾 籌通常是在 立項(xiàng)或拿地之前進(jìn)行 ，為了減少拿地及后期的不確定性， 開發(fā)商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件 石家莊 眾美城 110萬平米建筑面積 中，有 33萬平方米屬于定制項(xiàng)目 ，且 項(xiàng)目總額制項(xiàng)目部分 ，眾美 在拿地 之前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定 2300元 /㎡的銷售價格出售 （ 當(dāng)時周邊房價為3200元 /㎡ ） 。 Realty Mogul的運(yùn)營結(jié)構(gòu)圖 第三方審核機(jī)構(gòu) WealthFe OCG Properties Realty Mogul公司 發(fā)起眾籌 房源 放棄眾籌 提出貸款申請 審核意見 審核通過 審核未通過 貸款購買并裝修房產(chǎn) 眾籌成功抵押房產(chǎn) Realty Mogul 眾 籌 平臺 投資者 OCG Properties 房產(chǎn) 出資購買一年到期本票 對投資者 發(fā)行年化利率 是 9%最小金額 5000美元的一年到期本票 如果無法償還 貸款 房產(chǎn) 將由平臺 處理 若 一年未賣出房源 投資者不能收回本金 貸款資金 每月還 利息 房產(chǎn) 賣出后還本金 賣出收益 裝修并在一年內(nèi)賣出 每月還 利息 房產(chǎn) 賣出后還本金 國外 地產(chǎn) 眾籌 案例 2 —— Realty Shares Realty Shares的房產(chǎn)股權(quán)眾籌與房產(chǎn)貸款眾籌都是通過 Realty Shares幫助投資者成立的有限合伙制公司來管理和完成 的 ,可以 讓投資者面臨相對較小的風(fēng)險 Realty Shares房產(chǎn)貸款眾籌與房產(chǎn)股權(quán)眾籌的簡易流程圖： 1..RealtyShares的投資人可以 使用比特幣進(jìn)行投資 ，但所有的收益將以美元的形式予以返還 ； 平臺上列示的每一個地產(chǎn)投資項(xiàng)目，專門 建立了一個獨(dú)立的有限責(zé)任公司 ，投資人直接獲得的實(shí)際是這個公司的股權(quán)； 投資人 可選投資種類十分豐富 。 房產(chǎn)放上 Realty Mogul的眾籌平臺上的流程： Realty Mogul盈利 方式 ： 房產(chǎn)股權(quán)眾 籌 是 收取幫投資者成立的 有限合伙制公司的 管理費(fèi) 。 第三部分 地產(chǎn) 眾 籌案例分析 案例 案例 國外地產(chǎn)眾籌案例 1——Realty Mogul Realty Mogul的房產(chǎn)眾籌分兩 類，分別是 房產(chǎn) 股權(quán)眾 籌 和 房產(chǎn)貸款眾籌 ，當(dāng)投資者 通過 了 Realty Mogul的 審查 才能 繼續(xù)進(jìn)行投資 房產(chǎn)股權(quán)眾籌： 投資者根據(jù)自己的投資額來占有相應(yīng)眾籌房產(chǎn)的股份，每月收取租金，最終房產(chǎn)賣出，投資者按照所占股份來獲取收益。 努力尋求法律和道德的雙重 輔助 ? 房地產(chǎn)眾籌是互聯(lián)網(wǎng)向房地產(chǎn)行業(yè)的跨界合作 ，房地產(chǎn) 眾籌 已經(jīng)跨越 中介和銀行 。另外，房地產(chǎn)眾 籌涉及 的金額較大、周期長，資產(chǎn)的流動性存在著風(fēng)險 ① 快速獲取融資， 免除很多成本環(huán)節(jié) ； ② 提前鎖定 大批潛在 客群 ； ③ 加快 短期內(nèi)的資金 流動 ，有利于開發(fā)商的持續(xù)運(yùn)營； ④ 通過 和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，能夠 為后續(xù)建房和售房模式的創(chuàng)新帶來 基礎(chǔ) 。該 模式在某種程度上已經(jīng)突破了法律規(guī)定的框架 ，但其中 的 風(fēng)險 不容忽視 ① 10年 前，房子不愁賣 ，開發(fā)商對 “個人集資建房” 冷眼旁觀； ② 2023年， 美國網(wǎng)站 Fundrise率先將眾 籌概念 植入房地產(chǎn)； ③ 2023房地產(chǎn) 低迷 ，“房地產(chǎn) 眾籌 聯(lián)盟”形成 ； ④ 眾籌在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入 ，一直面臨 政策壁壘，直到提出 “ 開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn) ” ， 眾籌模式才迎來政策風(fēng)口 。 KICKSTARTER 國內(nèi)首家 眾籌網(wǎng)站 成立。 眾籌平臺很難獲得足夠的關(guān)注。 8712 2910 8141 1122 1210 70 23 0501001502000202340006000800010000眾籌網(wǎng) 追夢網(wǎng) 點(diǎn)名時間 樂童音樂 中國夢網(wǎng) 淘夢網(wǎng) 活躍支持者人數(shù)（人） 已募集金額（萬） 成功項(xiàng)目數(shù)量 (個 ) 中國式眾籌的思考 國內(nèi)眾籌和國外的 差距 較為 明顯 ，一方面和 眾籌的模式 有關(guān)，一方面也和中國 互聯(lián)網(wǎng)市場 有關(guān)，中國式眾籌需要 找到新方向 “老問題”在中國市場重演 眾 籌的模式在中國水土不服 國內(nèi) 大公司主導(dǎo)的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境 過于 依賴智能硬件 ? 很多 項(xiàng)目雖然籌資成功， 但籌資成功后 資金被挪作他用 。（ 2）首次銷售提前 21天披露信息；（ 3） 投資人年收入低于 10萬美元，投資額不超過年收入5%，反之，投資額不超過年收入 10%。 回報眾 籌 投資者對項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資， 獲得產(chǎn)品或服務(wù)， 是仍處于研發(fā) 設(shè)計 、 生產(chǎn) 階段的產(chǎn)品或服務(wù)的預(yù)售 。中國式 房地產(chǎn)眾籌的探索 海南中原 顧問部 陸巧書 報告目錄 對眾籌的基本理解 第一部分 中國式房地產(chǎn)眾籌 第二部分 地產(chǎn) 眾 籌案例分析 第三部分 度假地產(chǎn)眾籌探索 第 四 部分 如果說 年是 網(wǎng)貸最風(fēng)光的一年， 那么， 年后互聯(lián)網(wǎng)金融最火的