【正文】 BYOBSTACLES.ITSPUSHESANDOFI 　　 2023年 10月份以來，全球金融危機爆發(fā)，中國房地產(chǎn)進入嚴寒期。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導向以消費主導轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細分市場轉(zhuǎn)變。 2023年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。銀根收緊后使剛剛起來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，造成的結果是從 1993年下半年到 1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。 1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，認為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值得向全國推廣。房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程 總 結　 中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史大致是：首先從 1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點。國家統(tǒng)計局 70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示，進入 2023年四季度，主要城市房價環(huán)比出現(xiàn)下降的城市逐月增多。 40個重點城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12940萬平方米，比上年下降 %；土地成交價款 4362億元，比上年下降 %。 第三，房地產(chǎn)企業(yè)拿地謹慎，平均地價水平低于上年。 2023年，全國商品房銷售面積 109946萬平方米，比上年增長 %，增速比 2023年回落 ；商品房銷售額 59119億元，增長 %，增速比 2023年回落 ?？傮w看來，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效顯著，房價過快增長勢頭得到遏制，市場供給結構進一步合理，房地產(chǎn)市場正逐步進入理性發(fā)展階段?？傮w而言， 2023年全國房地產(chǎn)成交量下降而房價依然堅挺，出現(xiàn)了開發(fā)商抱團取暖、城市綜合體大行其道、二三線城市房價上升等現(xiàn)象。房產(chǎn)稅能夠抑制房價的效果立竿見影。 首先，保障房被提到重中之重的高度，是對 2023年以來政策的糾偏。2023年房地產(chǎn)進入調(diào)控年，從這一年開始，中國房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)、黃金時代一去不復返。力爭到 2023年末，基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題?！　∪訌娛袌霰O(jiān)管。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。2023年 12月，國務院常務會議提出四條政策（簡稱 “ 國四條 ” ）， 2023年開始的鼓勵、促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策就新一輪的宏觀調(diào)控政策所取代。 這樣的情形只是 2023年保定夏季樓市的縮影而已。家住該項目一期的王先生早在去年就向開發(fā)商打招呼預訂了一套房。開發(fā)信貸有條件放開和實力房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融支持，這個措施將起到改善房企資金緊缺作用?！? 第二：放寬二套房貸限制政策 國務院 12月 17日規(guī)定， “ 對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。? 2023年，政府放寬金融稅收等政策，開始積極救市。 ” 11月 14日中天置業(yè)攜款潛逃的新聞發(fā)布后，上門的客戶對中介的信任度已大大降低，他們大多都不愿意交定金，這給成交帶來了很大的困難。 2023年 11月 13日，深圳中天置業(yè)突然爆發(fā)財務危機，蔣飛涉嫌卷款逃跑。? 中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉小故事： 中天置業(yè)的 “ 天上人間 ” “ 它早已是一只在海上漂流的破船，只不過后來起了一陣風，它才塌陷。土地流標現(xiàn)在屢次上演。你剛放牌，我便立馬應價，現(xiàn)場兩度為之報以掌聲?，F(xiàn)場很快有人忙碌地打起電話，也有人用筆或自帶的計算器在不停地計算著什么。 北京商品房預售均價首次突破萬元，達 /平米 在內(nèi)部各級市場均呈現(xiàn)出非理性火熱、外部環(huán)境又一片向好的形勢下，東莞土地市場的瘋狂演繹終于在當年的 10月 25日達到了一個頂峰。? 二套房，首付不低于 4成，利率為基準利率的。他們在享受有房一族的心理安慰的同時，也承受著 “ 一天不工作，就會被世界拋棄 ” 的精神重壓，生活質(zhì)量大為下降。 “ 房奴 ” 是指城鎮(zhèn)居民抵押貸款購房，在生命黃金時期中的 20到 30年，每年用占可支配收入的 40%至 50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費。 ” 戴德梁行投資部董事葉建成說。 除了 “ 限外 ” 政策影響有所放大的 8兩月，從 2023年 2月到 12月，海外機構投資者去年在上海的投資動作幾乎沒有停止過。然而，正如一把雙刃劍， “國六條 ”在打擊炒房客的同時，也制約了二手房的合理流動，沉重地打擊了剛剛復蘇的二手房市場，一些城市的大批二手房中介公司紛紛倒閉。為了避免新政策帶來的稅費上漲， 2023年 5月 31日，各地房地產(chǎn)交易中心大廳內(nèi)擠滿了進行二手房交易的人們。 5月溫家寶在國務院常務會議上提出 “ 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的 6項措施（簡稱 “ 國六條 ” ） ” 。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行 。二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任 。 政策一： 3月 17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息央行調(diào)整房貸利率，個人住房貸款利率從從 2023年 3月 17日起再次上調(diào)。 8月 31日的土地大限。其實從去年土地審計以來，一涉及土地就成了最敏感的話題。小故事： 3月 30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)〔 2023〕 71號，以下簡稱 “71號令 ” ），要求各省市在 2023年 8月 31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢， 8月 31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權。隨著疫情得到控制以及社會整體消費信心的恢復，估計在今后幾個月 SARS對房產(chǎn)市場的影響力將逐漸減弱，加上延遲消費造成的消費 “ 撞車 ” ，可能會在一段時間內(nèi)出現(xiàn)需求的報復性的反彈。小故事： “ 非典 ” 對房地產(chǎn)的影響 數(shù)據(jù)顯示， 在認為 SARS對購房有影響的受訪者人群中，其中高達 %的人表示由 SARS的影響，其對商品房的 “ 品質(zhì) ” 方面要求有所改變；另外， %的人推遲了購房行為 %的人改變了購房貸款計劃， %的人表示今年將不再考慮購房， %的人選擇了其他。 規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。要加快經(jīng)濟適用房建設，這種做法既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應結構，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn) “ 泡沫 ” ，具有綜合的社會經(jīng)濟效益。2023年 8月，九部委聯(lián)合發(fā)部《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的諾干意見》，業(yè)內(nèi)稱 217號文。居高的房價讓眾多購房者望而卻步， “ 居者有其屋 ” 的理想一直是遙不可及的事情。對于開發(fā)商來說，這是苦盡甘來的好日子。于是， “ 末班車 ” 的緊迫程度稍有緩解。 通知要求， 1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實際確定。我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。福利分房成為歷史，商品房快速發(fā)展。? 取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。兩個月后（ 1998年 3月），朱镕基就任總理，面對氣勢洶洶的亞洲金融危機，面對金融大鱷索羅斯血戰(zhàn)剛剛回緊的香港政府的 “ 聯(lián)系匯率制 ” ，朱镕基毅然向全球承諾：力保人民幣不貶值。很明顯，對于究竟通過何種手段來刺激中國經(jīng)濟向前發(fā)展，朱镕基心中早有 “ 籌劃 ” 。朱镕基也跟著笑了，他說， “ 哎，你是房地產(chǎn)專家呀，我聘請你為我的房地產(chǎn)顧問。 朱總理說： “ 絕無僅有！ ” 這句話聽得王石蕩氣回腸，他大膽地問總理： “ 不知道朱總理怎么看房地產(chǎn)市場？ 片刻沉默后，總理反問： “ 如果取消福利分房制，房產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？ “ 不能 ” 如果金融市場放開，房地產(chǎn)行業(yè)能不能成為支柱產(chǎn)業(yè)？ “ 不能 ” “ 消費信貸放開，還不行？ 王石字斟句酌地說： “ 兩年內(nèi)不行。以后建材價格翻番，萬科面臨經(jīng)營困境，不久，國家進行宏觀調(diào)控，三大建材價格迅速降了下來，萬科出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。如何讓朱總理在十分鐘內(nèi)對一家房產(chǎn)公司產(chǎn)生好感呢？王石果斷地拋棄了市委方面圈定的話題，而是去尋找朱總理感興趣的話題。但什么話題總理會感興趣呢？思來想去，王石想到了分稅制。? 1997年，亞洲金融危機到來。安居工程以實際成本價向城市的中低收入住房困難戶提供的具有社會保障性質(zhì)的住宅建設示范工程。建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系 。 1994年 房改 繼續(xù)進行 1994年 7月國務院發(fā)布《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 ,開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。全省 “ 爛尾樓 ” 高達 600多棟、 1600多萬平方米，閑置土地 18834公頃．積壓資金 800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達 300億元。宏觀調(diào)控導致海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟徹底破滅，海南經(jīng)濟金融陷入困境。另一個熱點城市三亞也達到了 ％，海南全省財政收入的 40％來源于房地產(chǎn)業(yè)。在?？?、三亞、瓊山等地，上萬公頃的土地 被購置。房地產(chǎn)交易量下降，投資勢頭減緩。1993年 國家加強 宏觀經(jīng)濟調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落 ，海南房地產(chǎn)崩盤。房產(chǎn)泡沫在急劇膨脹后砰然破碎。 在建立初期，各個城市普遍面臨住房資金短缺的問題，住房供給嚴重不足，職工改善住房條件的愿望強烈。而且炒房地產(chǎn)尤其是炒樓花的投機活動更是達到了瘋狂的地步，預售的房子還在圖紙上，就已經(jīng)被炒來炒去，幾易其主。 　 　 據(jù)統(tǒng)計， 1992年 1～ 9月，商品房新開工面積 294萬平方米，超過海南建省辦特區(qū)三年多來住宅施工面積的總和，比 1991年同比增長 1倍多，商品房銷售額 76449萬元，是 1991年的近 4倍，在短短的一年多的時間里，有 4000 多家房地產(chǎn)公司投資了58億元資金，在海口市的有限范圍內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)面積達 800萬平方米。事實也證明，海南的房地產(chǎn)價格的確開始飆升了 — 僅僅只有一年的時間， 1991年 6月前還是 1000 多元一平方米的公寓樓，到 1992年 6月已可賣到兩三千元一平方米了，別墅也由 2023 多元漲到了五六千元一平方米，金貿(mào)區(qū)內(nèi)的珠江廣場、世界貿(mào)易中心的商品房價格更是曾一度突破 10000元。憑著直覺，潘石屹意識到，“ 海南的房地產(chǎn)要出事了 ” 。1992年，以海南、北海等地為代表房地產(chǎn)開發(fā)火爆，出現(xiàn)嚴重的泡沫，房地產(chǎn)就像是一輛狂奔的戰(zhàn)車，很快就失控了，失控的結果就是翻車。 1991年11月，國務院辦公廳下發(fā)了《關于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想和根本目的，這標志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。 1991年上海房改方案出臺的公積金，當時規(guī)定的存繳比例是單位和個人各繳基本工資的 5%， 1997存繳比例調(diào)高至 6%， 1998年調(diào)高至的 7%一直延續(xù)至今。1991年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。在改革步驟上，初步安排：今年，各省、自治區(qū)、直轄市都要選擇幾個城市（區(qū)縣）先行改革，取得直接經(jīng)驗；明年，在總結經(jīng)驗的基礎上，把步子邁大一點，爭取大部分城市和縣鎮(zhèn)都進行改革；后年，除邊遠和經(jīng)濟落后地區(qū)一些城市和縣鎮(zhèn)可推遲 2年外，其他所有城市和縣鎮(zhèn)都要進入改革行列，使住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面推開。經(jīng)過長達 17分鐘的輪番叫價 ,劉佳勝終于一槌 “ 定音 ”, 莊嚴地宣告 :“ 這塊土地的使用權歸經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司 !” 手舉 11號牌的深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn) (集團 )股份有限公司駱錦星最終以 525萬元的最高價成為這宗中國首場土地使用權拍賣會的贏家。而競爭之激烈顯然出乎了劉佳勝的意料。拍賣當天 ,時任國家體改委主任的李鐵映親臨現(xiàn)場 ,國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國 17個城市的市長現(xiàn)場觀摩 ,香港派出了一個由