房地產投資信托-資料下載頁
2025-06-27 14:40本頁面
【正文】 探討和解決的關鍵問題。（二）取消對信托產品資金規(guī)模的限制在日本、韓國、法國、德國等各國的信托立法中,都沒有對信托資金規(guī)模進行限制或者對信托產品禁止宣傳等規(guī)定。鑒于房地產業(yè)屬于資金密集型行業(yè)的特點,應該取消對信托資金規(guī)模的限制,這樣有利于降低房地產投資信托的投資門檻,分散投資風險。同時還應允許信托投資公司對其信托產品進行宣傳,以幫助其擴展業(yè)務能力,實現(xiàn)房地產金融的市場化。（三）取消重復征稅信托投資公司管理信托財產是一種建立在信托契約基礎上、為委托人和受益人謀求利益最大化或管理信托財產的業(yè)務。它和目前的證券投資基金與基金受益人建立契約關系有相同的性質。財政部與國家稅務局1998 年就頒布了《關于證券投資基金稅收問題的通知(財稅字[1998 ]55 號) 》,明確了基金營業(yè)稅、印花稅和所得稅的征收問題。而關于信托財產管理過程中的稅收問題,目前尚無明確規(guī)定。根據(jù)有關證券投資基金稅收問題的規(guī)定,在所得稅的征收上,通過區(qū)分收入的不同來源來采取不同的征收辦法:對基金從證券市場中取得的收入,包括買賣股票、債券的差價收入,股票的股息、紅利收入,債券的利息收入及其他收入,暫不征收企業(yè)所得稅,而是由投資者從基金分配中獲得股票的股息、紅利收入以及企業(yè)債券的利息收入中繳納個人所得稅。而對基金管理人、基金托管人從事基金管理活動取得的傭金等那部分收入,依照稅法的規(guī)定征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及其他相關稅收。所以,筆者認為,信托投資公司本來就是一個代人理財?shù)臋C構,該機構應對按一定比例收取手續(xù)費或傭金的那部分業(yè)務收入繳納營業(yè)稅,而它在運行過程中所獲得的收益是屬于投資者所有的,不應繳納企業(yè)所得稅。我國房地產投資信托稅制的建立應該遵循實行單一稅制、避免雙重征稅的基本原則,為REIT 的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。（四）在房地產投資信托法律中對房地產公司設定信息披露義務在REIT 中主要涉及四方當事人的利益。信托投資公司是受托人,但其募集來的資金是交給專業(yè)的房地產公司來進行具體運營和操作的,在這里,房地產公司相當于房地產信托投資公司這一受托人的執(zhí)行者,可以稱之為“執(zhí)行受托人”。所以其應和受托人一樣負有善良管理人的義務。房地產開發(fā)商的經營狀況、資金償付能力、該房地產項目的相關情況等直接關系到投資風險,這些信息都應由開發(fā)商向投資者披露?！俄n國信托法》第三十三和三十四條規(guī)定了受托人必須備置賬簿,清楚地記載有關信托事務的處理及結算情況的義務,同時信托人、受益人及其他利害關系人可以隨時請求閱覽上述文件或請求說明信托事務處理的有關事宜。我國臺灣地區(qū)的《信托法》第三十二條規(guī)定委托人或受益人可以請求閱覽、抄錄或影印相關文書,并得請求受托人說明信托事務的處理情形。澳大利亞的法律也有相同規(guī)定。因此,參考其他立法,應對信托投資公司和房地產開發(fā)商同時設定設置文書閱覽及說明的義務。同時還應補充規(guī)定委托人和受益人享有隨時請求閱覽相關文件并請求受托人說明信托事務處理相關事宜的權利,以充分發(fā)揮委托人和受益人對受托人的監(jiān)督功能。此外,法律還應對違反信息披露義務的行為規(guī)定相應的法律責任以及披露不及時的責任等,以保障投資者的權益能夠得到切實的保護。（五）加強對REIT 經營機構的法律監(jiān)管首先,由于REIT 是一種特殊的經營機構,該機構的穩(wěn)健經營關系到一國的金融安全和房地產市場的穩(wěn)定,所以應借鑒美國的做法,在法律上對REIT的資產、收入、分配等各方面作出嚴格要求,完善事前監(jiān)管體制。其次,信托監(jiān)管部門還應加強對房地產投資信托日常經營業(yè)務的監(jiān)管。雖然《信托投資公司管理辦法》第五十五條已規(guī)定了監(jiān)管部門對信托投資公司的經營活動可以進行定期或不定期的檢查,但筆者認為,在日常監(jiān)管方面,應該重點檢查信托部門的管理和投資政策,以確定其對銀行所產生和將要產生的影響。這主要是針對目前房地產信托計劃經常是為房地產開發(fā)公司提供“過橋貸款”這一現(xiàn)狀而言的。信托投資公司目前發(fā)行的房地產信托計劃的信托貸款比重偏高,監(jiān)管部門應督促信托投資公司逐步降低房地產信托計劃的貸款比例,改為以股權投資為主。只有這樣才能充分利用房地產信托為房地產企業(yè)融通資金的功能,緩解我國房地產企業(yè)的資金壓力,帶動房地產業(yè)的發(fā)展。
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