房地產(chǎn)投資信托-資料下載頁
2025-06-27 14:40本頁面
【正文】 探討和解決的關(guān)鍵問題。（二）取消對信托產(chǎn)品資金規(guī)模的限制在日本、韓國、法國、德國等各國的信托立法中,都沒有對信托資金規(guī)模進(jìn)行限制或者對信托產(chǎn)品禁止宣傳等規(guī)定。鑒于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)的特點,應(yīng)該取消對信托資金規(guī)模的限制,這樣有利于降低房地產(chǎn)投資信托的投資門檻,分散投資風(fēng)險。同時還應(yīng)允許信托投資公司對其信托產(chǎn)品進(jìn)行宣傳,以幫助其擴(kuò)展業(yè)務(wù)能力,實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的市場化。（三）取消重復(fù)征稅信托投資公司管理信托財產(chǎn)是一種建立在信托契約基礎(chǔ)上、為委托人和受益人謀求利益最大化或管理信托財產(chǎn)的業(yè)務(wù)。它和目前的證券投資基金與基金受益人建立契約關(guān)系有相同的性質(zhì)。財政部與國家稅務(wù)局1998 年就頒布了《關(guān)于證券投資基金稅收問題的通知(財稅字[1998 ]55 號) 》,明確了基金營業(yè)稅、印花稅和所得稅的征收問題。而關(guān)于信托財產(chǎn)管理過程中的稅收問題,目前尚無明確規(guī)定。根據(jù)有關(guān)證券投資基金稅收問題的規(guī)定,在所得稅的征收上,通過區(qū)分收入的不同來源來采取不同的征收辦法:對基金從證券市場中取得的收入,包括買賣股票、債券的差價收入,股票的股息、紅利收入,債券的利息收入及其他收入,暫不征收企業(yè)所得稅,而是由投資者從基金分配中獲得股票的股息、紅利收入以及企業(yè)債券的利息收入中繳納個人所得稅。而對基金管理人、基金托管人從事基金管理活動取得的傭金等那部分收入,依照稅法的規(guī)定征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及其他相關(guān)稅收。所以,筆者認(rèn)為,信托投資公司本來就是一個代人理財?shù)臋C(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)應(yīng)對按一定比例收取手續(xù)費或傭金的那部分業(yè)務(wù)收入繳納營業(yè)稅,而它在運(yùn)行過程中所獲得的收益是屬于投資者所有的,不應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。我國房地產(chǎn)投資信托稅制的建立應(yīng)該遵循實行單一稅制、避免雙重征稅的基本原則,為REIT 的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。（四）在房地產(chǎn)投資信托法律中對房地產(chǎn)公司設(shè)定信息披露義務(wù)在REIT 中主要涉及四方當(dāng)事人的利益。信托投資公司是受托人,但其募集來的資金是交給專業(yè)的房地產(chǎn)公司來進(jìn)行具體運(yùn)營和操作的,在這里,房地產(chǎn)公司相當(dāng)于房地產(chǎn)信托投資公司這一受托人的執(zhí)行者,可以稱之為“執(zhí)行受托人”。所以其應(yīng)和受托人一樣負(fù)有善良管理人的義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況、資金償付能力、該房地產(chǎn)項目的相關(guān)情況等直接關(guān)系到投資風(fēng)險,這些信息都應(yīng)由開發(fā)商向投資者披露?！俄n國信托法》第三十三和三十四條規(guī)定了受托人必須備置賬簿,清楚地記載有關(guān)信托事務(wù)的處理及結(jié)算情況的義務(wù),同時信托人、受益人及其他利害關(guān)系人可以隨時請求閱覽上述文件或請求說明信托事務(wù)處理的有關(guān)事宜。我國臺灣地區(qū)的《信托法》第三十二條規(guī)定委托人或受益人可以請求閱覽、抄錄或影印相關(guān)文書,并得請求受托人說明信托事務(wù)的處理情形。澳大利亞的法律也有相同規(guī)定。因此,參考其他立法,應(yīng)對信托投資公司和房地產(chǎn)開發(fā)商同時設(shè)定設(shè)置文書閱覽及說明的義務(wù)。同時還應(yīng)補(bǔ)充規(guī)定委托人和受益人享有隨時請求閱覽相關(guān)文件并請求受托人說明信托事務(wù)處理相關(guān)事宜的權(quán)利,以充分發(fā)揮委托人和受益人對受托人的監(jiān)督功能。此外,法律還應(yīng)對違反信息披露義務(wù)的行為規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任以及披露不及時的責(zé)任等,以保障投資者的權(quán)益能夠得到切實的保護(hù)。（五）加強(qiáng)對REIT 經(jīng)營機(jī)構(gòu)的法律監(jiān)管首先,由于REIT 是一種特殊的經(jīng)營機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)的穩(wěn)健經(jīng)營關(guān)系到一國的金融安全和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,所以應(yīng)借鑒美國的做法,在法律上對REIT的資產(chǎn)、收入、分配等各方面作出嚴(yán)格要求,完善事前監(jiān)管體制。其次,信托監(jiān)管部門還應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的監(jiān)管。雖然《信托投資公司管理辦法》第五十五條已規(guī)定了監(jiān)管部門對信托投資公司的經(jīng)營活動可以進(jìn)行定期或不定期的檢查,但筆者認(rèn)為,在日常監(jiān)管方面,應(yīng)該重點檢查信托部門的管理和投資政策,以確定其對銀行所產(chǎn)生和將要產(chǎn)生的影響。這主要是針對目前房地產(chǎn)信托計劃經(jīng)常是為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供“過橋貸款”這一現(xiàn)狀而言的。信托投資公司目前發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃的信托貸款比重偏高,監(jiān)管部門應(yīng)督促信托投資公司逐步降低房地產(chǎn)信托計劃的貸款比例,改為以股權(quán)投資為主。只有這樣才能充分利用房地產(chǎn)信托為房地產(chǎn)企業(yè)融通資金的功能,緩解我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
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