房地產(chǎn)投資信托基金-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:40本頁(yè)面
【正文】 多年的歷程來(lái)看，因?yàn)闊o(wú)法可依，信托業(yè)的定位一直處于一種無(wú)序狀態(tài)，為了吸納儲(chǔ)金，曾屢次出現(xiàn)高息攬儲(chǔ)等不規(guī)范現(xiàn)象，擾亂了金融市場(chǎng)，也招來(lái)了政府干預(yù)，一次次整頓的結(jié)果，信托業(yè)的“可經(jīng)營(yíng)范圍” 越來(lái)越窄，業(yè)務(wù)量也越來(lái)越少。隨著2001年10月1日《信托法》的實(shí)施，給信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展帶來(lái)了新的生機(jī)，在百?gòu)U待興的狀態(tài)下，對(duì)信托業(yè)而言，進(jìn)行房地產(chǎn)信托不失為一項(xiàng)嶄新的、現(xiàn)實(shí)的、強(qiáng)有力的突破口。[編輯]房地產(chǎn)信托與REITs的區(qū)別 第一，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，一般從上市或非上市公司收購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通；目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，目前尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，不能在證券交易所上市流通?！ 〉诙?，REITs對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95%分配給投資者；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，目前一般在3%9%左右。 第三，REITs的運(yùn)作方式是：負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。 第四，REITs的產(chǎn)品周期一般在810年，更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為13年。 第五，REITs的稅制優(yōu)惠：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排?！ 〉诹瑖?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。 總之，簡(jiǎn)單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購(gòu)物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動(dòng)產(chǎn)，而是取得受益憑證，報(bào)酬以配息方式進(jìn)行，且REITs可以掛牌公開(kāi)交易，因此投資人還可以在公開(kāi)市場(chǎng)買賣，賺取資本利得。[編輯]房地產(chǎn)信托面臨的主要問(wèn)題 一、風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題 房地產(chǎn)信托的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于： (1)賠償風(fēng)險(xiǎn)。央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說(shuō)，信托公司不負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)?！ ?2)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往很難評(píng)估預(yù)測(cè)，而信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)又往往有意無(wú)意地多介紹項(xiàng)目盈利前景，很少揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 (3)操作風(fēng)險(xiǎn)。信托公司的實(shí)際操作難度較大。我國(guó)目前的“資金信托管理辦法”對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)、三四十萬(wàn)，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃“合同不超過(guò)200份、認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不低于5萬(wàn)元”對(duì)于個(gè)人投資者而言，并不容易接受。 (4)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托本身也有缺陷。比如業(yè)務(wù)模式散亂，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)偏高，利潤(rùn)較低等；在運(yùn)營(yíng)模式上，多數(shù)產(chǎn)品采取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，流動(dòng)性差?！ ⌒磐泄驹诳刂菩磐型顿Y即貸款的風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏有效的手段，一般依賴于銀行后續(xù)資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項(xiàng)目建成銷售后實(shí)現(xiàn)資金退出，能否順利退出往往取決于銀行的支持程度。因此，房產(chǎn)信托在我國(guó)當(dāng)前環(huán)境下，必須與銀行緊密配合，單獨(dú)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)非常大。但銀行后續(xù)放款與否受政策因素及環(huán)境變化因素的影響非常大，在信托公司做出投資(或貸款)決策時(shí)，難以把握這些潛在影響因素，因此，信托公司的決策總是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法規(guī)避?！ 《⒘鲃?dòng)性問(wèn)題 房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?！ 「鶕?jù)我國(guó)的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公認(rèn)程度比銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、證券投資資金基金都要差很多，如果要轉(zhuǎn)讓，成本會(huì)非常高。其次，目前信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、代理投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動(dòng)性較差。再次，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，沒(méi)有有形的集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，交易成本高，且不安全?！ ∪⒎煽蚣艿拇罱▎?wèn)題 房地產(chǎn)投資信托孕育于成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，只有具備了規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和完善的法律、法規(guī)，才能確保這一金融工具的順暢運(yùn)行。而我國(guó)現(xiàn)在仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡階段，法律制度還不夠健全。就房地產(chǎn)信托業(yè)而言，盡管有了“一法兩規(guī)”，但其只是一個(gè)框架性的法律文件，缺乏真正針對(duì)信托業(yè)務(wù)操作層面配套制度。另一方面，當(dāng)前法律體系的法律實(shí)施是短期行為，而且，機(jī)構(gòu)立法責(zé)任與執(zhí)法責(zé)任是分開(kāi)的，這導(dǎo)致了監(jiān)管者與金融機(jī)構(gòu)對(duì)法律解釋的困難，在很大程度上導(dǎo)致了違法亂紀(jì)、違法違規(guī)的出現(xiàn)，不同的法規(guī)如何相互補(bǔ)充或替代，通常也不夠清晰，致使透明性很低。 四、稅收問(wèn)題 房地產(chǎn)投資信托雖然有一個(gè)集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具備自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。我國(guó)目前對(duì)于信托稅收問(wèn)題尚沒(méi)有文件明確規(guī)范10 /
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