【導(dǎo)讀】杭州市位于浙江省北部，處北緯30度16分，東經(jīng)120度12分。積16596平方公里，人口636萬。城市居民以漢族為主，有回蒙、朝。鮮、畬等27個(gè)少數(shù)民族。余杭7個(gè)區(qū)，富陽市、建德市、臨安市、桐廬縣、淳安縣5個(gè)縣（市）。杭州市是我國七大古都之一。自秦始皇置縣治至今已有二千二百多年。五代吳越國和南宋曾在杭州建都?；?、金融、旅游中心，全國風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。１杭州市為華東地區(qū)交通樞紐,鐵路、航空、公路、水路四通八達(dá)。有滬杭、浙贛、杭甬、杭長等鐵路線，年旅客發(fā)送量達(dá)3000萬人次，貨運(yùn)量2020萬噸左右，公路總里程近5000公里。50個(gè)城市和地區(qū)通航。水上航道航線58條，里程達(dá)2100多公里，增長速度，其中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)GDP的增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。%、%、%、%和%，呈逐年上升態(tài)勢(shì)。而今年上半年杭州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1142億元，比上。從投資主體看，當(dāng)前杭州市固定資產(chǎn)投資增長主要依靠非國有。2020年4月11日央行宣布，款余額與總貸款余額比不得超過30%。

　　

【正文】 型結(jié)構(gòu)差，占 48． 0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占 26． 1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占 24． 3％和 22． 6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占 22． 9％。而交通條件差、距市中心商業(yè)區(qū)太遠(yuǎn)等原因，則排在最后面，所占比例較小。 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。而隨著杭州城市交通系統(tǒng)的完善，交通問題已非是影響居民居住的主要因素。 五、房價(jià)收入比 2020 年末杭州市與蘇州市房價(jià)收入比對(duì)比狀況： 項(xiàng)目 蘇州市區(qū) 杭州市區(qū) 人均可支配收入（元） 12362 12898 家庭平均人口數(shù)（人） 戶均收入（元） 35108 42563 人均面積（平方米） 商品房上市主力戶型（中值）（平方米） 110 110 商品房平均價(jià)格（元 /平方米） 3144 5841 平均總房價(jià)（元） 345840 642510 房價(jià)收入比 評(píng)述：在長三角的 16 個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。杭州市的商品房價(jià)格已經(jīng)連續(xù) 6 年大幅上漲，同樣蘇州市近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一 片紅火，房價(jià)連續(xù)攀升，在江蘇省各大城市中僅次于南京。蘇州市目前居民的可支配收入已經(jīng)接近杭州的水平，截止 2020 年末，人均可支配收入只比杭州低 536 元。杭州市市區(qū)的房價(jià)卻比蘇州高了 倍，房價(jià)收入比高了 5 個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。六、商品房價(jià)格 杭州商品房價(jià)格從 1998 年的每平方米 3278 元，增長到 2020 年上半年的每平方米 4749 元，漲幅達(dá) %。 2020 年末的平均價(jià)格為 5841元 /平方米，同比 2020 年又上漲了 23%。根據(jù) 2020 年上半年各新樓盤的銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，市區(qū)商 品房平均價(jià)格達(dá) 7500 元 /平方米。杭州市已連續(xù) 5 年成為全國房價(jià)上漲幅度最大的城市之一。 2020 上半年（截止 7 月 31 日）杭州市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價(jià)格 城東區(qū)域：（環(huán)城東路、紹興路以東）住宅的平均售價(jià)在 75009000元 /平方米之間 目前在售的樓盤主要有“南肖埠文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價(jià) 9000 元 /平方米；“錢塘沁園”，為小高層住宅，均價(jià) 7500元 /平方米；“三華天運(yùn)”，均價(jià) 8000 元 /平方米。 錢江新城區(qū)域：住宅的平均售價(jià)為 800012020 元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“綠城春江 花月”普通公寓 10000 元左右 /平方米，江景房 11000 元 /平方米；“贊成海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價(jià) 8000 元 /平方米； 城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價(jià)在 85009500元 /平方米 目前在售的樓盤主要有：“中興景城花園”，均價(jià) 8500 元 /平方米左右；“華都蘭庭國際”為高層、小高層住宅，預(yù)售均價(jià) 8500 元 /平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價(jià) 10000 元 /平方米； 城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價(jià)為 55007500元 /平方米 目前在售 的樓盤主要有：“名城左岸花園”為多層、小高層住宅，均價(jià) 7000 元 /平方米；“錦昌 文華”為多層、小高層住宅，均價(jià) 7500 元 /平方米；“金都清宸公寓”為小高層住宅，均價(jià) 6500 元/平方米；“利茲水印康庭”為小高層、高層住宅，均價(jià) 7000 元 /平方米；“通和都市楓林”為多層、小高層住宅，均價(jià) 5500 元 /平方米。 城中區(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復(fù)興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價(jià)為 900012020 元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“西房 平凡里城 市公寓”，均價(jià) 9000元 /平方米；“鳳起 都市花園”，均價(jià) 12020 元 /平方米；“現(xiàn)代名苑”均價(jià) 9500 元 /平方米；“世貿(mào)麗晶城”為酒店式公寓，均價(jià) 11000元 /平方米；“云龍公寓二期”，均價(jià) 9000 元 /平方米； 湖濱區(qū)域：（西湖沿線，中山中路、南路以西）住宅的平均售價(jià)為1500025000元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)”，均價(jià) 23000 元 /平方米；“東方金座”普通住宅 15000 元 /平方米，湖景房 27000 元 /平方米。 三墩區(qū)域：（三墩鎮(zhèn)周邊）住宅的平均售價(jià)為 45006500 元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“天陽棕櫚灣”，均價(jià) 4500 元 /平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價(jià) 5200 元 /平方米。 下沙區(qū)域：（杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）住宅的平均售價(jià)為 5500 元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“四季風(fēng)景一期”，均價(jià) 5500 元 /平方米；“香榭里花園”為高層、小高層住宅，均價(jià) 5300 元 /平方米； 濱江區(qū)域：（錢塘江南岸，杭州濱江區(qū)）住宅的平均售價(jià)為 65008000元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“同方超級(jí)星期天”均價(jià) 6500 元 /平方米；“銀色港灣”均價(jià) 6700 元 /平方米；“之江公寓景江苑”均價(jià) 6500元 /平方米；“華龍碧水豪園”，均價(jià)為 8000 元 /平方米。 價(jià)格分析： 早期持續(xù)供地不足的情況，引起了住宅有效投放的嚴(yán)重不足。在需求迅速擴(kuò)張的同時(shí)，因土地投放量沒有及時(shí)跟進(jìn)，以至造成現(xiàn)在住宅供給與需求形成較大的缺口。在這種市場(chǎng)條件下，由于住宅短期供給幾乎是零彈性。房價(jià)已經(jīng)不是按照住宅的實(shí)際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤趨向和市場(chǎng)承受力來確定。 七、房地產(chǎn)展望 杭州： 2020 年下半年房價(jià)走勢(shì)分析 由于房價(jià)受到多方面因素影響，既包括土地、金融政策，同時(shí)也包括市場(chǎng)需求產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)心理等，正是所有因素的合力決定了房價(jià)走勢(shì)。從目前的情況看，今年下半年杭城房價(jià)走低的可能性很小。 供給：現(xiàn)階段供應(yīng)減少 從年初到現(xiàn)在，有關(guān)房地產(chǎn)的土地、金融政策頻繁出臺(tái)，控制高檔房建設(shè)、提高個(gè)人貸款門檻等等，對(duì)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)乃至房價(jià)都會(huì)造成一定影響。 土地政策對(duì)房價(jià)的影響主要表現(xiàn)在土地規(guī)劃和土地儲(chǔ)備兩方面。從我國土地資源的基本國情來看，對(duì)建設(shè)用地的增量控制將是長期的，建設(shè)用地不可能大幅增加。因此從總的大趨勢(shì)看，土地價(jià)格勢(shì)必要漲。土地市場(chǎng)“招、拍、掛”的全面實(shí)施，也將在一定程度上使土地價(jià)格增長。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列土地政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)減少。而國家在金融方面的調(diào)控，又會(huì)使有土地但資金并不充裕的企業(yè)不敢輕易開發(fā)新項(xiàng)目。另外，由于不清楚一連串新政策對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時(shí)選擇了作壁上觀。因此，未來一段時(shí)間內(nèi)樓盤供應(yīng)速度可能會(huì)減緩。這將使房價(jià)有了一個(gè)強(qiáng)力的支撐。 需求：多種因素支持樓市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量受到土地、金融政策影響的同時(shí)，市場(chǎng)需求情況也正在悄然發(fā)生變化。我省，特別是杭州居民住房消費(fèi)正在升級(jí)換代、外來人員購房加速增長，這決定了未來一段時(shí)間房價(jià)不會(huì)走低。 總體 上講，雖然這些年來杭州人均住房面積有了迅速增長，但仍需繼續(xù)改善。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時(shí)期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段。 從杭州市近年的需求量看，每年供應(yīng)量達(dá)到 800 萬平方米左右，才能滿足需求，而目前年上市量只有四五百萬平方米，缺口很大，供需仍不平衡。 階梯消費(fèi)：帶動(dòng)升級(jí)置業(yè) 從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產(chǎn)消費(fèi)的新趨勢(shì)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州的住宅消費(fèi)在經(jīng)歷了長時(shí)間的高速發(fā)展之 后，相當(dāng)一部分市民早已解決了最原始的“住”的問題。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加，這部分人開始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠(yuǎn)后近、品質(zhì)上先低后高、先實(shí)用后舒適的模式來改善居住條件。 住房消費(fèi)是一種階梯消費(fèi)。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力的逐步增長，一步一個(gè)臺(tái)階逐級(jí)完成的。升級(jí)置業(yè)是實(shí)現(xiàn)住房階梯消費(fèi)的一種方式，升級(jí)置業(yè)群體的購買需求是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長期、穩(wěn)定的支撐力量。外地人購房：數(shù)量逐漸增加 杭州作為一個(gè)獲得聯(lián)合國“人居獎(jiǎng)”的城市，作為一個(gè)“最適宜居住的城市”，對(duì)外地購房者有著 其他許多城市不可比擬的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購房居住作為一項(xiàng)重要生活目標(biāo)。這些人，甚至包括了我國港澳臺(tái)和國外人士。大量的外地人購房，有力地拉動(dòng)了房價(jià)。 資料來源：贏家人才網(wǎng)