【正文】 住房消費是一種階梯消費。從我國土地資源的基本國情來看，對建設(shè)用地的增量控制將是長期的，建設(shè)用地不可能大幅增加。 城中區(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復(fù)興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價為 900012020 元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“西房 平凡里城 市公寓”，均價 9000元 /平方米；“鳳起 都市花園”，均價 12020 元 /平方米；“現(xiàn)代名苑”均價 9500 元 /平方米；“世貿(mào)麗晶城”為酒店式公寓，均價 11000元 /平方米；“云龍公寓二期”，均價 9000 元 /平方米； 湖濱區(qū)域：（西湖沿線，中山中路、南路以西）住宅的平均售價為1500025000元 /平方米 目前在售的主要樓盤有：“廣廈西湖六、商品房價格 杭州商品房價格從 1998 年的每平方米 3278 元，增長到 2020 年上半年的每平方米 4749 元，漲幅達 %。被調(diào)查者中有 41． 5％打算另購更好的房子， 24． 8％打算換購更好的房子， 18． 4％則希望通過購買經(jīng)濟適用房來改善目前的住房狀況。 交付年限 1998年前 19992020 20202020 2020 合計 樓盤數(shù) 6 9 6 3 24 空關(guān)率 % 四、市場需求分析 人均居住面積 杭州市居民人均居住面積從 2020 年的 平方米上升到 2020 年的 平方米，增長了 %。 樓盤名 開盤時間 可預(yù)售套數(shù) 求購人數(shù) 求購：可供 水印康庭 360 1800 5： 1 錢塘 2020 年和 2020 年，工廠開始撤離城區(qū)。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出。 杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為 163 億元，平均地價為357 萬元 /畝，即 5355 元 /平方米，是全國平均水平的 倍。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的 150%左右。從競標單位 可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角。其中成交 3 宗，成交面積約 畝，占成交總面積的8%，成交額達 44838 萬元。（土地供應(yīng)區(qū)域分布） 從土地供應(yīng)區(qū)域來看，今年 18 月份出讓地塊主要集 中在濱江、江干、拱墅以及杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)干區(qū)，共推出 54 宗地塊，成交面積達 畝，約占成交土地總面積的 %。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)?？梢越档痛笠?guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達到供需均衡，平抑房價。 二、政策環(huán)境 在這短短的大半年時間里，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。 /P 一、域宏觀經(jīng)濟運行情況： GDP 自上世紀 90 年代初開始，連續(xù) 13 年內(nèi)，杭州經(jīng)濟一直保持兩位數(shù)的增長速度，其中房地產(chǎn)業(yè)對推動 GDP 的增長做出了巨大的貢獻。城市居民以漢族為主，有回蒙、朝鮮、畬等 27 個少數(shù)民族。 固定資產(chǎn)投資 2020 上半年，全市固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，比上年同期增長 %，增幅同比下降 個百分點。 中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的 資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。 面對著近幾年杭州房價一路攀升。面積最大的一宗地塊，是位于濱江浦沿鎮(zhèn)占地約 150 畝的商住用地，于 7 月 19 日至 7 月 30 日通過掛牌方式成功推出，由杭州網(wǎng)訊科技有限公司、通和投資股份有限公司以 萬元 /畝的單價摘得。像杭政儲出 2020（ 28）號地塊（錢江新城地塊）、（ 46）號地塊（拱墅區(qū)塊湖墅北路地塊）、（ 49）號地塊（學院區(qū)商學院分院地塊）等現(xiàn)場競價會上，均有多家投資商參與競投，現(xiàn)場叫價此起彼伏，場面異?；鸨行┑貕K現(xiàn)場競價多達 70 多輪，充分顯示了杭州市強勁的購買力和開發(fā)企業(yè)對市場的信心。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年杭州市收取的土地出讓金首次突破 100 億大關(guān)，達到 億元，比上年翻了一番。土地市場的這種遭遇，主要是因為近段時間，金融政策的收緊使得很多項目進展受到不同程度的影響，項目尋求合作日漸增多。 與 2020 年相比， 2020 年杭州的地價指數(shù)有所上升。為此，從 2020 年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。上半年，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長%。 價格 （元 / 平方米） 市區(qū)預(yù)售房 市區(qū)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房 （套） 比重 4736 3000 903 8186 30004500 3443 2865 45006000 3904 798 6000 4714 16585 100 合計 12964 100 三、商品房銷售分析 銷售情況 2020 上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。 目前杭州市已有 45． 1％的家庭曾經(jīng)購買商品房，從已購房居民家庭的購房進程看，居民購房呈逐年上升趨勢。 3）、滿意程度 從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有 52． 4％對目前住房是比較 滿意的，34． 6％對目前住房有些不滿意， 13． 0％非常不滿意。文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價 9000 元 /平方米；“錢塘超級星期天”均價 6500 元 /平方米；“銀色港灣”均價 6700 元 /平方米；“之江公寓另外，由于不清楚一連串新政策對市場的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時選擇了作壁上觀。這些人，甚至包括了我國港澳臺和國外人士。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段。房價已經(jīng)不是按照住宅的實際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤趨向和市場承受力來確定。景城花園”，均價 8500 元 /平方米左右；“華都蘭庭國際”為高層、小高層住宅，預(yù)售均價 8500 元 /平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價 10000 元 /平方米； 城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價為 55007500元 /平方米 目前在售 的樓盤主要有：“名城 五、房價收入比 2020 年末杭州市與蘇州市房價收入比對比狀況： 項目 蘇州市區(qū) 杭州市區(qū) 人均可支配收入（元） 12362 12898 家庭平均人口數(shù)（人） 戶均收入（元） 35108 42563 人均面積（平方米） 商品房上市主力戶型（中值）（平方米） 110 110 商品房平均價格（元 /平方米） 3144 5841 平均總房價（元） 345840 642510 房價收入比 評述：在長三角的 16 個城市當中，蘇州市與杭州市在各個方面都是比較接近的。 從住宅建成年份來看，目前杭州市居民的住宅半數(shù)建于 20 世紀 90 年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建 于 1990 年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子。以容積率為 計算，即 1600 萬方左右，平均每年為 400 萬方。房地產(chǎn)年投資增幅從 2020 年開始回落，今年上半年的增幅雖然達到 %，但隨著宏觀調(diào)控影響的進一步顯現(xiàn)，預(yù)計下半年增幅將開始放慢。 事 實上，杭州的土地資源并不豐富。政府方面認為：“如果沒有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù) 7 年的高速增長。從樓面地價來看：其中綜合用途為 2151 元 /平方米，平均容積率為 ；純住宅為 3028 元 /平方米，平均容積率為 ；商業(yè)為 1213 元 /平方米，平均容積率為 ；辦公用地為 2080 元 /平方米，平均容積率為 。（包括因故取消的地塊）。此外，隨著住宅項目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長趨勢。 土地性質(zhì)以住宅用地和商業(yè)用地為主，成交面積分別為 畝和 畝，分別占拱墅區(qū)成交總面積的 32%和 39%。 在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價格趨于合理化。 房產(chǎn)政策 為了平抑飛揚的房價、打擊房地產(chǎn)投機炒房者，切實保護消費者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展 。 城市化程度 目前杭州城市化率為 55%左右， 2020 年將達 70%。 １杭州市為華東地區(qū)交通樞紐 ,鐵路、航 空、公路、水路四通八達。杭州是全省政治、經(jīng)濟、文化、金融、旅游中心，全國風景旅游城市和歷史文化名城。以下是今年上半年公布的有關(guān)該地區(qū)城市居民人均可支配收入的排名情況： 2020 年 16 月份長三角城市主要經(jīng)濟指標（人均可支配收入） 名次 按實際數(shù)值排