【正文】 源并不豐富。今年，杭州宣布將再供應(yīng) 4500 畝左右的住宅用地。筆者從杭州市國(guó)土資源局獲悉，今年計(jì)劃推出量為 6000 畝，以 2020 年平均容積率為 計(jì)算， 2020 年商品房供應(yīng)量約為 1120 萬(wàn)平方米，這將極大的緩解目前市場(chǎng)上商品房的供求矛盾。為此，從 2020 年開(kāi)始國(guó)家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。其中一宗與第二名的報(bào)價(jià)差距竟達(dá) 1 個(gè)億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。 另一方面，“三外”企業(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹?lái)越多。土地的日趨市場(chǎng)化，使招拍掛成 了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動(dòng)下地價(jià)不斷向上攀升，同時(shí)另一方面也在一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。政府方面認(rèn)為：“如果沒(méi)有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能保持連續(xù) 7 年的高速增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示： 1999 年杭州經(jīng)營(yíng)性土地出讓僅 500 畝，其后 3 年的供應(yīng)量也只是 20203000 畝左右，直到 2020 年，才上升為 4500 畝。 2020 年杭州城市地價(jià)指數(shù)變化狀況 綜合地價(jià)指數(shù) 商業(yè)地價(jià)指數(shù) 住宅地價(jià)指數(shù) 2020 年 125 138 140 2020 年 134 151 152 變化點(diǎn)數(shù) 9 13 12 變化方向 ↑ ↑ ↑ 歷年杭州地價(jià)水平 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 商業(yè)地價(jià)指數(shù) 100 119 138 151 住宅地價(jià)指數(shù) 100 121 140 152 地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例 全國(guó)主要城市各年份地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例 (％ ) 城市 2020 年 2020 年 2020 年 三年平均 北京 上海 廣州 深圳 杭州 蘇州 常州 中山 原因分析： 長(zhǎng)期以來(lái)，杭州市國(guó)土資源局一直實(shí)行“非飽和土地供應(yīng)”政策。 與 2020 年相比， 2020 年杭州的地價(jià)指數(shù)有所上升。 地價(jià)指數(shù) 根據(jù)國(guó)土資源部“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明： 過(guò)去 4 年里，杭州市區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。在長(zhǎng)三角 16 個(gè)城市中僅次于上海，位居第二。長(zhǎng)江三角洲平均地價(jià)高于珠江三角洲平均地價(jià)。 區(qū)域分析 對(duì)比不同區(qū)域的用地價(jià)格可以看出：老城區(qū) 3 級(jí)以內(nèi)的土地價(jià)格高的驚人，今年上半年只在城東新開(kāi)河附近推出了一宗 22 畝的綜合性用地，樓面地價(jià) 6975 元 /平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價(jià)水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到 1259 元 /平方米、 1802 元 /平方米，平均容積率分別為 、 ；三墩為 2894 元 /平方米，平均容積率為 ；城北區(qū)域?yàn)?2221 元 /平方 米，平均容積率為 ；錢江新城為 2601 元 /平方米，平均容積率為 城市之間對(duì)比 2020 年全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平為 1166 元／平方米，比 2020 年增加 92 元／平方米。從樓面地價(jià)來(lái)看：其中綜合用途為 2151 元 /平方米，平均容積率為 ；純住宅為 3028 元 /平方米，平均容積率為 ；商業(yè)為 1213 元 /平方米，平均容積率為 ；辦公用地為 2080 元 /平方米，平均容積率為 。這樣得出的結(jié)果就會(huì)更接近實(shí)際的地價(jià)水平。 四、土地出讓價(jià)格分析 由于不同容積率的地價(jià)水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的 容積率分析，會(huì)使計(jì)算的地價(jià)偏離實(shí)際的地價(jià)水平。土地市場(chǎng)的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r(shí)間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。成交的兩宗總共也只有 7 家企業(yè)競(jìng)標(biāo)，成交價(jià)格分別比底價(jià)高出了 %和 %。實(shí)際成交價(jià)格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有 所提升。結(jié)果當(dāng)天推出 4 宗土地，共引來(lái)了 33 家投標(biāo)單位，場(chǎng)面上還是保持原來(lái)紅火的氛圍。前 4 個(gè)月的公開(kāi)出讓現(xiàn)場(chǎng)雖然沒(méi)了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場(chǎng)氣氛還是比較活躍的，但 6 月份的成交情況卻是波瀾迭起。（包括因故取消的地塊）。 5 月份杭州市未成交地塊面積約 畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了前 4 個(gè)月的總和，占當(dāng)月總出讓面積的 %。而從上半年成交土地面積僅占全年計(jì)劃三分之一不到的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)今年土地出讓的總金額又會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年杭州市收取的土地出讓金首次突破 100 億大關(guān)，達(dá)到 億元，比上年翻了一番。 事實(shí)上，從長(zhǎng)期來(lái)看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應(yīng)力度，重點(diǎn)推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應(yīng)量，因此 ，地價(jià)象以往那樣長(zhǎng)期大幅上漲的可能性不大。 現(xiàn)象四：土地成交價(jià)格略有小幅下調(diào)、開(kāi)發(fā)重心向外擴(kuò)散 2020 年杭州 18 月份住宅的平均成交單價(jià)為每畝 479 萬(wàn)元，較 2020年的每畝 497 萬(wàn)元，下跌了 %。其中 20 畝以下適合中小企業(yè)開(kāi)發(fā)的地塊就有 30 多宗，占到 18 月份供地總宗數(shù)的一半，這一舉措既滿足了大型開(kāi)發(fā)企業(yè)大面積用地的需求，又給予中小型企業(yè)一定的生存空間，讓他們有機(jī)會(huì)并有能力拿得到地。尤其是那些中小企業(yè)，將面臨生存的嚴(yán)峻考驗(yàn)。此外，隨著住宅項(xiàng)目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長(zhǎng)趨勢(shì)。今年 18 月份成交的 14 宗地塊中，有 12 宗為辦公商業(yè)綜合用地。近兩年來(lái)，“沿江開(kāi)發(fā)”改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)杭州市新區(qū)配套建設(shè)起了較大推動(dòng)作 用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位，這一點(diǎn)在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。像杭政儲(chǔ)出 2020（ 28）號(hào)地塊（錢江新城地塊）、（ 46）號(hào)地塊（拱墅區(qū)塊湖墅北路地塊）、（ 49）號(hào)地塊（學(xué)院區(qū)商學(xué)院分院地塊）等現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì)上，均有多家投資商參與競(jìng)投，現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)此起彼伏，場(chǎng)面異常火爆，有些地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)多達(dá) 70 多輪，充分顯示了杭州市強(qiáng)勁的購(gòu)買力和開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心。 原因分析 現(xiàn)象一：土地出讓成交率高，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2020 年上半年，宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，隨著 4 月份央行貨幣政策公布，要求嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開(kāi)發(fā)商自有資金將提高到 35%，在銀根緊縮與市場(chǎng)疲軟雙重壓力之下，開(kāi)發(fā)商們拿地?zé)崆殚_(kāi)始減退，觀望情緒波及土地市場(chǎng)，全國(guó)各地開(kāi)始出現(xiàn)了流拍頻繁、地價(jià)短期波動(dòng)等“普遍”現(xiàn)象。尤其值得關(guān)注的是，由于下沙前兩年供地規(guī)模比較集中，已有相當(dāng)可觀的供應(yīng)量，在一級(jí)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)企業(yè)下沙拿地的熱情有所減弱，特別是規(guī)模較大的地塊比較受冷遇甚至遭遇流標(biāo)。 拱墅區(qū)土地出讓情況 成交面積（畝） 成交幅數(shù)（宗） 金額（萬(wàn)元） 住宅 4 125373 商業(yè) 15 57812 綜合 1 49183 公共設(shè)施 1 4103 合計(jì) 21 236471 下沙區(qū)塊 下沙區(qū)塊在今年 18 月比較低調(diào)，總共才推出 4 宗土地，面積約為 畝。成交面積最大為 畝的綜合用地，是 18 月份成交地塊中面積最大的，為會(huì)展中心用地。 土地性質(zhì)以住宅用地和商業(yè)用地為主，成交面積分別為 畝和 畝，分別占拱墅區(qū)成交總面積的 32%和 39%。 從成交土地的規(guī)模來(lái)看， 50 畝以下的地塊有 10 宗外，基本上以商辦金融用地為主，唯一一宗住宅用地在 5 月 19 日的出讓會(huì)上也出盡了風(fēng)頭：絕版江景地段、面積為 畝、良好的發(fā)展前景，吸引了如綠城、美達(dá)等 9 家房企前來(lái)投標(biāo)，濱江、金都、南都等老牌企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)觀摩，最后由杭州星辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以 119768 萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)得，成為杭州市實(shí)行公開(kāi)出讓 江干區(qū) [錢江新城 ] 成交面積（畝） 成交幅數(shù)（宗） 金額（萬(wàn)元） 住宅 1 119768 商業(yè) 10 222353 綜合 2 31331 合計(jì) 13 373452 以來(lái)總價(jià)最高的地塊。 濱江區(qū)土地出讓情況 成交面積（畝） 成交幅數(shù)（宗） 金額（萬(wàn)元） 未成交面積（畝） 未成交幅數(shù)（宗） 住宅 2 60506 3 商住 2 48998 0 0 商業(yè) 1 12020 0 0 體育休閑 1 5920 1 加油站 1 2300 0 0 合計(jì) 7 183264 4 錢江新城 錢江新城繼去年成交了 880 余畝的土地后，今年 18 月份又陸續(xù)推出了 14 宗地塊，其中除了第 34 號(hào)地塊未能成交以外，其余 13 宗均已名花有主，成交面積約 畝，成交額達(dá) 373452 萬(wàn)元。面積最大的一宗地塊，是位于濱江浦沿鎮(zhèn)占地約 150 畝的商住用地，于 7 月 19 日至 7 月 30 日通過(guò)掛牌方式成功推出，由杭州網(wǎng)訊科技有限公司、通和投資股份有限公司以 萬(wàn)元 /畝的單價(jià)摘得。 土地性質(zhì)以住宅用地