【正文】 頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。為給杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱實現(xiàn)“降溫”，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。 2020 年 4 月 11 日央行宣布，從 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構(gòu)將執(zhí)行%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。 隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房 按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2 套（及 2 套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下（含 55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 2020 年 5 月13 日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。同時，國務(wù)院辦公廳近日發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)模可以降低大規(guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房價。融資難度的加大不僅意味著房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的提高，更將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。而典當(dāng)作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。杭州市政府相應(yīng)采取了一系列政策，如：年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓 20％的個人所得稅；近期一些商業(yè)銀 行推出新措施，對 1990 年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成等。 上述政策的影響下，今年上半年買方更趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價，處于僵持狀態(tài)，商品房銷售速度和二手房成交量均有所下降。下半年一些上半年討論的沸沸揚揚的如物業(yè)稅政策、加息政策將進(jìn)一步明朗化。展望未來，杭州市房地產(chǎn)市場將更加理 性而健康的發(fā)展。其中，成功出讓土地 51宗，總成交面積 ，占出讓土地總面積的 %，比去年同期增長 %。（土地供應(yīng)區(qū)域分布） 從土地供應(yīng)區(qū)域來看，今年 18 月份出讓地塊主要集 中在濱江、江干、拱墅以及杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)干區(qū)，共推出 54 宗地塊，成交面積達(dá) 畝，約占成交土地總面積的 %。 1）濱江區(qū) 據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計結(jié)果表明， 2020 年 18 月份濱江區(qū)共推出土地 11 宗，其中成交 7宗，成交面積為 ，占 18月份成交總面積的 %，成交金額約 183264 萬元。 從成交 土地的規(guī)模來看，濱江區(qū) 50 畝以下的地塊有 3 宗，而 50 畝 —100 畝之間的地塊有 3 宗。值得關(guān)注的是，去年由大元房產(chǎn)摘得的原杭政儲出 2020（ 22）號、（ 23）號地塊，因為資金等各方面的原因，該地塊被國土局收回重新出讓，但經(jīng)屢次推出后，尚未有開發(fā)企業(yè)敢勇于出手，目前信息仍在公示中，誰是第一個吃螃蟹的人尚留有懸念。 土地性質(zhì)以商業(yè)辦公用地為主，成交面積為 畝，占成交總面積的 59%。據(jù)中標(biāo)單位表示，他們意欲將此地塊打造成錢江新城內(nèi)的標(biāo)志性住宅小區(qū) 3）拱墅區(qū) 拱墅區(qū)今年 18 月份共推出地塊 22 宗，其中成交 21 宗，成交面積約 畝，占上半年成交總面積的 %，成交金額達(dá) 236471 萬元。 從成交土地的規(guī)模來看，拱墅區(qū)成交地塊大多在 50 畝以下，共有 17宗。 拱墅區(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見一斑。其中成交 3 宗，成交面積約 畝，占成交總面積的8%，成交額達(dá) 44838 萬元。不過下沙向來是杭州市各區(qū)域中的 供地大戶，接下來將迎來供地高峰，目前正在公示的、位于下沙東部沿江區(qū)塊的就達(dá) 687 余畝。但杭州公開推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標(biāo)外，其余地塊均順利成交， 并且絕大部分地塊競爭相當(dāng)激烈。 現(xiàn)象二：商業(yè)、公建用地比重加大，城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展 城市商貿(mào)、公建建設(shè)用地顯著增加，這是杭州土地市場的又一明顯特征。錢江新城作為未來杭州城東核心區(qū)塊，該區(qū)塊商業(yè)用地供應(yīng)量加大，寫字樓項目用地上市量更是方興未艾。雖然目前尚未見到多少寫字樓聳立，但從供地情況看，錢江新城已然成為杭州繼武林、黃龍、慶春、湖濱四大區(qū)塊之后又一新興寫字樓區(qū)塊。 現(xiàn)象三：梯度供地兼顧中小企業(yè) 自去年下半年以來，國家對房地 產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施以前所未有的密度緊急出臺，霎那間整個房地產(chǎn)業(yè)充滿著山雨欲來風(fēng)滿樓的態(tài)勢。針對這一實際情況，杭州市國土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結(jié)合的方式供地，從 畝至 180 余畝之間，大中小地塊各占一定比例，保證滿足不同開發(fā)商的需要，實現(xiàn)了土地的梯度供應(yīng)。從競標(biāo)單位 可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當(dāng)大的比重，因此成交單價相對于以往來說有點下浮。 三、土地成交情況分析 土地出讓金 杭州市收取的土地出讓金從 1997 年的 6 億多增加到 2020 年的 億元，年均遞增 %。截止今年6 月 31 日，共收取土地出讓金 69 億，是去年全年的 %。 未成交情況 隨著 2020 年 4 月份央行貨幣政策的公布，要嚴(yán)格控 制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到 35%，對政策極其敏感的土地市場便馬上作出了回應(yīng)。而 6月份雖只有 畝未成交，但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的 51%。 現(xiàn)場競標(biāo)分析 截止 2020 年 6 月 31 日，杭城土地公開出讓共推出 47 宗地塊，其中8 宗流標(biāo)。 5 月份房交會冷淡收場后，很多人認(rèn)為 5 月 19 日的土地拍賣也將難逃此運。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的 150%左右。 6 月份的土地招標(biāo)會則比較清淡， 4 宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足 3家而流標(biāo)。 7 月 15 日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。為避免這種情況，以下地價分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。 用途分析 從上半年杭州市國土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價格都有不同程度的上 揚。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價比商辦綜合地價低一大截。其中，商業(yè)地價水平值為 1919 元／平方米，住宅地價水平值為 1103 元／平方米，工業(yè)地價水平值為 494 元／平方米。 杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為 163 億元，平均地價為357 萬元 /畝，即 5355 元 /平方米，是全國平均水平的 倍。而全國 排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。2020 年杭州市綜合地價指數(shù)為 134，商業(yè)地價指數(shù)為 151，住宅地價指數(shù)為 152。其中，綜合地價指數(shù)上升點數(shù)為 9，商業(yè)地價指數(shù)上升點數(shù)為 13，住宅地價指數(shù)上升點數(shù)為 12。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。 該政策有利之處十分明顯，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育?！钡豢煞裾J(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。杭州市早在 1997 年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實行招標(biāo)拍賣掛牌。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了 4 宗土地，總價款達(dá)到了 25 億。市場上房價火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。同時，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應(yīng)”的慣例，去 年一年總共推出了 4500 畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為 3500 畝，供地量幾乎是前 2 年的總和。 五、土地市場展望 2020 年，針對供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出 3500 畝住宅用地。 但此時，杭州市房地產(chǎn)市場的“水庫” — 土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的 1000 畝土地外，再無地可供。西邊是西湖，東邊是錢塘江。 這幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。 2020 年和 2020 年，工廠開始撤離城區(qū)。 杭州市的兩個老城區(qū) —— 上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單依靠杭州市老城區(qū)的土地供應(yīng)，并不足以緩 解供