【正文】 其中8宗流標(biāo)。5月份房交會(huì)冷淡收?qǐng)龊螅芏嗳苏J(rèn)為5月19日的土地拍賣也將難逃此運(yùn)。從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)來看，各開發(fā)企業(yè)對(duì)價(jià)格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價(jià)的150%左右。6月份的土地招標(biāo)會(huì)則比較清淡， 4宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流標(biāo)。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價(jià)的幾家企業(yè)競(jìng)價(jià)，平淡成交，溢價(jià)幅度很小。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時(shí)出于對(duì)后勢(shì)的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。四、土地出讓價(jià)格分析由于不同容積率的地價(jià)水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的容積率分析，會(huì)使計(jì)算的地價(jià)偏離實(shí)際的地價(jià)水平。這樣得出的結(jié)果就會(huì)更接近實(shí)際的地價(jià)水平。用途分析從樓面地價(jià)來看：其中綜合用途為2151元/平方米，；純住宅為3028元/平方米，；商業(yè)為1213元/平方米，；辦公用地為2080元/平方米。對(duì)比不同區(qū)域的用地價(jià)格可以看出：老城區(qū)3級(jí)以內(nèi)的土地價(jià)格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗22畝的綜合性用地，樓面地價(jià)6975元/平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價(jià)水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到1259元/平方米、1802元/平方米，；三墩為2894元/平方米，；城北區(qū)域?yàn)?221元/平方米，；錢江新城為2601元/平方米。城市之間對(duì)比2003年全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。長(zhǎng)江三角洲平均地價(jià)高于珠江三角洲平均地價(jià)。在長(zhǎng)三角16個(gè)城市中僅次于上海，位居第二。2003年杭州市綜合地價(jià)指數(shù)為134，商業(yè)地價(jià)指數(shù)為151，住宅地價(jià)指數(shù)為152。其中，綜合地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為9，商業(yè)地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為13，住宅地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為12。2003年杭州城市地價(jià)指數(shù)變化狀況　綜合地價(jià)指數(shù)商業(yè)地價(jià)指數(shù)住宅地價(jià)指數(shù)2002年1251381402003年134151152變化點(diǎn)數(shù)91312變化方向↑↑↑2000年2001年2002年2003年商業(yè)地價(jià)指數(shù)100119138151住宅地價(jià)指數(shù)100121140152城市2001年2002年2003年三年平均北京上海廣州深圳杭州蘇州常州中山　　原因分析：　　長(zhǎng)期以來，杭州市國(guó)土資源局一直實(shí)行 “非飽和土地供應(yīng)”政策。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：1999年杭州經(jīng)營(yíng)性土地出讓僅500畝，其后3年的供應(yīng)量也只是20003000畝左右，直到2003年，才上升為4500畝。政府方面認(rèn)為：“如果沒有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能保持連續(xù)7年的高速增長(zhǎng)。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動(dòng)下地價(jià)不斷向上攀升，同時(shí)另一方面也在一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。土地的日趨市場(chǎng)化，使招拍掛成了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。　　另一方面，“三外”企業(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹碓蕉?。其中一宗與第二名的報(bào)價(jià)差距竟達(dá)1個(gè)億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。為此，從2003年開始國(guó)家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。筆者從杭州市國(guó)土資源局獲悉，今年計(jì)劃推出量為6000畝，2004年商品房供應(yīng)量約為1120萬(wàn)平方米，這將極大的緩解目前市場(chǎng)上商品房的供求矛盾。今年，杭州宣布將再供應(yīng)4500畝左右的住宅用地?！　∈聦?shí)上，杭州的土地資源并不豐富。杭州市以及新并入的兩個(gè)區(qū)——余杭、蕭山的土地資源享受獨(dú)立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國(guó)土局手中僅握有560平方公里的土地。1999年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。2003年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國(guó)計(jì)量學(xué)院、工程學(xué)院等。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地5700 畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地2650 畝等，這樣看來杭州市日后的供地方向?qū)?huì)集中在城市周邊地區(qū)。上半年，%。%%；，%%。從上圖可以看出近幾年來杭州市房地產(chǎn)投資的絕對(duì)值和增長(zhǎng)率一直很高。房地產(chǎn)年投資增幅從2003年開始回落，%，但隨著宏觀調(diào)控影響的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年增幅將開始放慢。根據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來許多樓盤尚未開盤，即被訂購(gòu)一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。旺盛的市場(chǎng)需求與相對(duì)不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對(duì)比，賣方市場(chǎng)特征相當(dāng)?shù)拿黠@。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征目前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出：低價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例過低的現(xiàn)象。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，準(zhǔn)購(gòu)—搖號(hào)比例高達(dá)8:1。價(jià)格市區(qū)預(yù)售房市區(qū)期房?，F(xiàn)房（元/平方米）（套）比重（套）比重300090347363000—4500344381864500—60003904286560004714798合計(jì)1296410016585100銷售情況2004上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。杭州市國(guó)土資源局早在90年代初便推行土地出讓的市場(chǎng)化。2002002003年商品住宅土地供應(yīng)量分別為1800畝、2300畝，3500畝，2004年預(yù)計(jì)為4500畝。即1600萬(wàn)方左右，平均每年為400萬(wàn)方。與增量市場(chǎng)低空置率形成鮮明對(duì)比的是存量房市場(chǎng)空關(guān)率較高。交付年限1998年前1999到20002001到20022003合計(jì)樓盤數(shù)696324空關(guān)率%人均居住面積，%。但相比全國(guó)同期水平卻要低7個(gè)百分比，比小康水準(zhǔn)要低13個(gè)百分比。現(xiàn)狀及滿意程度　　1）、私有化率　　調(diào)查結(jié)果顯示，目前杭州居民住房私有化率已達(dá)78．2％，其中居民購(gòu)買的房改房和商品房分別占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％。隨著購(gòu)房家庭比例的增加，居民住房產(chǎn)權(quán)中公有住房比例下降，私有住房比例上升。住房面積大小、戶型是否配套，直接關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞?！　∧壳昂贾菔芯用褡》砍商茁室堰_(dá)97．9％?！　淖≌ǔ赡攴輥砜?，目前杭州市居民的住宅半數(shù)建于20世紀(jì)90年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子?！　纳鲜鰧?duì)住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來看，杭州居民居住狀況已有較大改善。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當(dāng)前杭州居民家庭的迫切需要?！　∮绕涫菍?duì)現(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購(gòu)買意愿非常強(qiáng)烈?！　?duì)被調(diào)查者的住房打算和其家庭收入進(jìn)行分析，結(jié)果表明：打算換購(gòu)或另購(gòu)更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在10萬(wàn)元以下的家庭，占80％以上?！　?）、滿意程度　　從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有52．4％對(duì)目前住房是比較滿意的，34．6％對(duì)目前住房有些不滿意，13．0％非常不滿意。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的5個(gè)原因依次為：建筑面積小，占55．6％；戶型結(jié)構(gòu)差，占48．0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占26．1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占24．3％和22．6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占22．9％。 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。杭州市的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)6年大幅上漲，同樣蘇州市近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片紅火，房?jī)r(jià)連續(xù)攀升，在江蘇省各大城市中僅次于南京。房?jī)r(jià)收入比高了5個(gè)百分點(diǎn)。2003年末的平均價(jià)格為5841元/平方米，同比2002年又上漲了23%。杭州市已連續(xù)5年成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度最大的城市之一。2004上半年（截止7月31日）杭州市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價(jià)格　　城東區(qū)域：（環(huán)城東路、紹興路以東）住宅的平均售價(jià)在75009000元/平方米之間　　目前在售的樓盤主要有“南肖埠沁園”，為小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“三華　　錢江新城區(qū)域：住宅的平均售價(jià)為800012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“綠城海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價(jià)8000元/平方米；　　城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價(jià)在85009500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“中興左岸花園”為多層、小高層住宅，均價(jià)7000元/平方米；“錦昌清宸公寓”為小高層住宅，均價(jià)6500元/平方米；“利茲都市楓林”為多層、小高層住宅，均價(jià)5500元/平方米。平凡里城市公寓”，均價(jià)9000元/平方米；“鳳起時(shí)代廣場(chǎng)”，均價(jià)23000元/平方米；“東方金座”普通住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米。棕櫚灣”，均價(jià)4500元/平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價(jià)5200元/平方米。超級(jí)星期天”均價(jià)6500元/平方米；“銀色港灣”均價(jià)6700元/平方米；“之江公寓碧水豪園”，均價(jià)為8000元/平方米。在需求迅速擴(kuò)張的同時(shí)，因土地投放量沒有及時(shí)跟進(jìn)，以至造成現(xiàn)在住宅供給與需求形成較大的缺口。房?jī)r(jià)已經(jīng)不是按照住宅的實(shí)際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤(rùn)趨向和市場(chǎng)承受力來確定。從目前的情況看，今年下半年杭城房?jī)r(jià)走低的可能性很小?！　⊥恋卣邔?duì)房?jī)r(jià)的影響主要表現(xiàn)在土地規(guī)劃和土地儲(chǔ)備兩方面。因此從總的大趨勢(shì)看，土地價(jià)格勢(shì)必要漲?！　∮袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列土地政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)減少。另外，由于不清楚一連串新政策對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時(shí)選擇了作壁上觀。這將使房?jī)r(jià)有了一個(gè)強(qiáng)力的支撐。我省，特別是杭州居民住房消費(fèi)正在升級(jí)換代、外來人員購(gòu)房加速增長(zhǎng)，這決定了未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)不會(huì)走低。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時(shí)期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段?！　‰A梯消費(fèi)：帶動(dòng)升級(jí)置業(yè) 　　從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產(chǎn)消費(fèi)的新趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加，這部分人開始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠(yuǎn)后近、品質(zhì)上先低后高、先實(shí)用后舒適的模式來改善居住條件。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力的逐步增長(zhǎng)，一步一個(gè)臺(tái)階逐級(jí)完成的。 　　外地人購(gòu)房：數(shù)量逐漸增加　　杭州作為一個(gè)獲得聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”的城市，作為一個(gè)“最適宜居住的城市”，對(duì)外地購(gòu)房者有著其他許多城市不可比擬的吸引力。這些人，甚至包括了我國(guó)港澳臺(tái)和國(guó)外人士。附錄一：杭州市2004上半年土地出讓具體情況（部分）競(jìng)投時(shí)間地塊名稱畝數(shù)土地用途出讓方式容積率（≤）均價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)（萬(wàn)元）中標(biāo)單位7月1日至7月15日江干區(qū)，東、南至新開河辦公掛牌5555浙江西子聯(lián)合控股有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)，A036地塊）東、北至曹娥江路辦公商業(yè)金融57918中天建設(shè)集團(tuán)有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至曹娥江路辦公商業(yè)金融834743溫州中城建設(shè)集團(tuán)有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至之江路辦公商業(yè)金融639480浙江華聯(lián)三鑫石化有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)，B062地塊）東至B07地塊辦公商業(yè)金融76828浙江圣奧家具制造有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至之江路辦公商業(yè)金融33952浙江金基制業(yè)有限公司杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東至5號(hào)大街住宅商業(yè)金融　　因故取消下城區(qū)石橋鎮(zhèn)華豐村住宅商業(yè)金融　　因故取消6月2日至6月15日西湖區(qū)文新路439號(hào)科技新村11幢綜合掛牌　　　未成交下城區(qū)新市街1092號(hào)、111號(hào)商業(yè)　　　未成交6月15日杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅招標(biāo)　　未成交西湖區(qū)，東至通濟(jì)路住宅杭州佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拱墅區(qū)，東至規(guī)劃化工路住宅43266杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司濱江區(qū)，東至春曉路住宅　　未成交5月11日至5月25日杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)R6—15—7住宅商業(yè)辦公掛牌2436510杭州萬(wàn)源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)R4—5—9住宅4728杭州大北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自然人（葉福林）濱江區(qū)，東至江虹路住宅商業(yè)辦公48998浙江海威控股有限公司5月19日杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅招標(biāo)33600杭州華元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅119768杭州星辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西湖區(qū)，東至通濟(jì)路住宅37800杭州三盛房地產(chǎn)有限公司拱墅區(qū)，東至規(guī)劃道路住宅　　因故推遲濱江區(qū)，東至江陵路住宅　　因故推遲4月19日至4月30日拱墅區(qū)，東至規(guī)劃道路商業(yè)掛牌　　未成交拱墅區(qū)，東至市土地儲(chǔ)備中心地塊商業(yè)1366浙江申通汽車有限公司拱墅區(qū)，東至杭行路商業(yè)1321353浙江申浙汽車股份有限公司江干區(qū)(規(guī)劃錢江新城內(nèi)A－02－002地塊)辦公商業(yè)金融業(yè)22977良精集團(tuán)閥門有限公司上?？蝶溗贡＝∑酚邢薰炯t黃藍(lán)集團(tuán)有限公司浙江東泰投資有限公司江干區(qū)(規(guī)劃錢江新城內(nèi)