【正文】 8家央企最終退出，但仍然可能通過(guò)與關(guān)聯(lián)企業(yè)合作、資本項(xiàng)目運(yùn)作，作為幕后推動(dòng)者繼續(xù)在樓市隱性存在，繼續(xù)用與民爭(zhēng)利的方式左右樓市走向。南橋市場(chǎng)月報(bào)10年3月刊 目 錄【熱點(diǎn)關(guān)注】 3【本月新政】 5【業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)】 71．一季度房企業(yè)績(jī) 72．業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài) 83．投資收購(gòu) 9【土地市場(chǎng)】 10【市場(chǎng)走勢(shì)】 181． 投資開發(fā) 182．全市商品房 193．公寓市場(chǎng) 204．別墅市場(chǎng) 21 22 23 245．辦公樓市場(chǎng) 256．商業(yè)市場(chǎng) 277．廠房市場(chǎng) 28【區(qū)域公寓市場(chǎng)研究】 291．區(qū)域公寓市場(chǎng)供求走勢(shì)分析 292．區(qū)域公寓市場(chǎng)細(xì)化指標(biāo)研究 30【熱點(diǎn)關(guān)注】關(guān)注1：78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)資委3月18日召開發(fā)布會(huì)稱，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場(chǎng)?！和哂^點(diǎn)』我司認(rèn)為，央企雖大，但對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，他們只占很小的份額，他們數(shù)量雖多，但資產(chǎn)總額僅占15%，銷售收入僅占14%，利潤(rùn)僅占6%。關(guān)注2：國(guó)土部擬收緊聯(lián)排、疊拼別墅用地供應(yīng)近日，在國(guó)土部密集調(diào)研全國(guó)供地、用地整體情況的同時(shí)，一項(xiàng)關(guān)于別墅、大戶型項(xiàng)目供地用地的分項(xiàng)調(diào)查也在同步展開，下一步將對(duì)別墅定義做進(jìn)一步的詳細(xì)修訂，有望在此前高度、容積率兩方面限制外，增添套型、面積等多方面限制內(nèi)容，不排除將聯(lián)排、疊拼等項(xiàng)目包括進(jìn)來(lái)。國(guó)土部早在2003年已經(jīng)發(fā)布緊急通知，首次提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”，此后又分別在2006年5月、2008年1月下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》、《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申，全國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目工地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。關(guān)注3： 住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前，暫停住宅用地出讓3月24日，從國(guó)土資源部獲悉，各地供地計(jì)劃要在4月5日前上報(bào)國(guó)土資源部和抄報(bào)駐地國(guó)土督察局。而在上報(bào)的住房用地計(jì)劃當(dāng)中，各地務(wù)必把保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的供地要求，分解落實(shí)到擬供宗地。而更大的問(wèn)題在于，那個(gè)占到大頭的”70%“用地供應(yīng)計(jì)劃會(huì)否在今年全部投入市場(chǎng)，才是影響全年土地乃至樓市的關(guān)鍵。至此，四大國(guó)有銀行均已收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。從4月1日開始，若首付2成，建行、農(nóng)行執(zhí)行利率8折，若首付比例更高利率可略降。在目前的資金狀況下，投資客最關(guān)心的不是銀行的利率，而是放貸的額度，“只要能貸得到款，對(duì)利率的變動(dòng)并不會(huì)太在乎。 【本月新政】 3月中上旬召開的“兩會(huì)”主要圍繞土地招掛牌制度、保障性住房、二次房改、物業(yè)稅等問(wèn)題進(jìn)行商論。78家央企被勒令退出房地產(chǎn)行業(yè)，意味著這些央企以后將被取消進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)的資格；土地首付款和繳清期限進(jìn)一步收緊，上海等城市甚至要求在一個(gè)月內(nèi)繳清全額土地款；土地清查力度進(jìn)一步加大，閑置土地被頻頻收回。4月初四大行已取消首套房7折利率優(yōu)惠，統(tǒng)統(tǒng)上調(diào)至8折以上，打擊面不僅殃及剛性需求，甚至形成“投資投機(jī)需求”對(duì)“剛性需求”的“擠出效應(yīng)”。概括起來(lái)，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”(三三制)。 報(bào)告內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：1) 繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程； 2) 繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。 3) 物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容未列入政府工作報(bào)告。目前，中行、建行與農(nóng)行均實(shí)行利率8折。通知稱，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，全面評(píng)估和有效防范地方融資平臺(tái)、房地產(chǎn)和“兩高一?！辟J款風(fēng)險(xiǎn)。 土地政策國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》3月10日，國(guó)土部發(fā)布“國(guó)19條”。其中要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；同時(shí)要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地；土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%；嚴(yán)格土地出讓合同管理，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納50%的首付款等一系列要求。另國(guó)土部計(jì)劃在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分二三線城市試點(diǎn)推廣“綜合評(píng)標(biāo)”、“一限多競(jìng)”等招拍掛制度完善改革措施。財(cái)政政策財(cái)政部再次明確首次購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策3月31日，財(cái)政部發(fā)布《首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知再次明確了首次購(gòu)買普通住房契稅優(yōu)惠政策的問(wèn)題。【業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)】1．一季度房企業(yè)績(jī)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)首月銷售勢(shì)頭良好一季度，萬(wàn)科以145億元的銷售額繼續(xù)高居各大房企榜首，但是銷量榜首的位置則被恒大躋掉，、。一季度房企銷售面積排行榜一季度房企銷售金額排行榜排名企業(yè)名稱銷售面積 （萬(wàn)㎡）排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）1恒大地產(chǎn)1萬(wàn)科集團(tuán)145 2萬(wàn)科集團(tuán)1182恒大地產(chǎn)3碧桂園101 3綠城中國(guó) 4綠地集團(tuán) 4中海地產(chǎn)76 5保利地產(chǎn)88 5富力地產(chǎn)6世紀(jì)金源 6保利地產(chǎn)75 7中海地產(chǎn) 7綠地集團(tuán) 8富力地產(chǎn) 8碧桂園60 9中信地產(chǎn) 9大連萬(wàn)達(dá) 10雅居樂(lè)集團(tuán) 10中信地產(chǎn) 11大連萬(wàn)達(dá) 11雅居樂(lè)集團(tuán)5312綠城中國(guó) 12龍湖地產(chǎn)45 13福建融僑 13世紀(jì)金源 14重慶金科 14越秀地產(chǎn)40 15保利香港37 15首都開發(fā) 16世茂房地產(chǎn) 16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)36 17龍湖地產(chǎn)33 17華潤(rùn)置地 18華潤(rùn)置地18世茂房地產(chǎn) 19遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 19福建融僑20越秀地產(chǎn) 20重慶金科 2．業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài) 再當(dāng)全球銷售冠軍，%%。佳兆業(yè)與海航置業(yè)簽訂合作協(xié)議3月1日，佳兆業(yè)與海航置業(yè)簽訂策略聯(lián)盟框架協(xié)議，擬共同拓展內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)。綠城2月收金10億 新獲上海天山路項(xiàng)目綠城2月份銷售額約為10億元，綠城以15億元競(jìng)得上海天山路一商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于上海長(zhǎng)寧區(qū)天山路街道98街坊，綠城占其中70%的權(quán)益。原合生、恒大CFO加盟佳兆業(yè) 任職副主席3月8日，佳兆業(yè)再次發(fā)布公告，稱原合生、恒大CFO譚禮寧先生已獲委任為執(zhí)行董事及副主席。華潤(rùn)置地將投資300億于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目3月9日，華潤(rùn)置地主席王印表示，華潤(rùn)置地未來(lái)數(shù)年將有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目落成，投資金額共計(jì)可達(dá)300億元?？偼顿Y預(yù)計(jì)將達(dá)到60億元。東百集團(tuán)聯(lián)手蘭州市政府投資42億建商務(wù)中心東百集團(tuán)13日已與蘭州市人民政府簽訂《蘭州市人民政府與福建東百集團(tuán)合作建設(shè)蘭州國(guó)際商貿(mào)中心框架協(xié)議書》，將在蘭州投資建設(shè)一商貿(mào)中心位于蘭州是七里河西站商圈內(nèi)，占地面積約為122畝，預(yù)計(jì)總投資42億元以內(nèi)。上述七個(gè)項(xiàng)目主要集中在青浦、嘉定兩個(gè)區(qū)。中?！徘?xiàng)目總規(guī)劃面積超過(guò)3000畝，中海計(jì)劃將該項(xiàng)目建成一個(gè)包括酒店、公寓、寫字樓和住宅等在內(nèi)的大型綜合項(xiàng)目。 萬(wàn)科10億拍得東莞一幅地塊 將建地標(biāo)建筑3月26日，折合樓面單價(jià)為4022元/平方米。江蘇國(guó)信融資150億開發(fā)海南最大項(xiàng)目3月29日，國(guó)信(海南)龍沐灣投資控股有限公司與國(guó)開行簽訂了一筆150億元的融資協(xié)議，開發(fā)其位于海南西部的龍沐灣國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是海南西部成片開發(fā)的最大項(xiàng)目。據(jù)我司不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)3月共有11宗與房地產(chǎn)相關(guān)的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功交易，交易金額高達(dá)100億以上，較上月高出近5成，其中商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)回暖跡象，商務(wù)樓整體收購(gòu)案例再現(xiàn)。央企頻現(xiàn)掛牌市場(chǎng) 3月18日，國(guó)資委召開新聞發(fā)布會(huì)，要求78家所屬非主業(yè)房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，并要求15日內(nèi)給出退出方案。截止目前，%股權(quán)項(xiàng)目關(guān)注度較高，產(chǎn)權(quán)交易所的負(fù)責(zé)人表示，自3月18日掛牌以來(lái), 每日電話詢問(wèn)也絡(luò)繹不絕。項(xiàng)目占地面積38538平方米，綠化率35%。地塊為矩形，形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，且所有批復(fù)手續(xù)齊全，沒(méi)有拆遷負(fù)擔(dān)，開發(fā)空間巨大。在商品住宅用地出讓逐漸嚴(yán)格的背景下，開發(fā)商并不在意通過(guò)此種方式帶來(lái)的股權(quán)收益,而是更希望通過(guò)購(gòu)買股權(quán)達(dá)到獲取土地的目的。大宗商務(wù)樓交易再現(xiàn)申城3月，商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)回暖跡象，本月，申城再現(xiàn)大宗物業(yè)整體收購(gòu)案例，3月18日，錦和投資集團(tuán)宣布整體收購(gòu)上海市中心南京西路頂級(jí)商圈鳳陽(yáng)大廈。人民廣場(chǎng)和南京東路商圈步行可達(dá)。錦和投資集團(tuán)董事長(zhǎng)郁敏珺表示：錦和非?？春蒙虾Ｎ磥?lái)發(fā)展，世博盛會(huì)的影響力、“兩個(gè)中心”建設(shè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，尤其市中心優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性，保值效果良好。于是一系列針對(duì)土地市場(chǎng)的各種細(xì)化執(zhí)行政策接踵而來(lái)，如78家央企被勒令退出，住房用地暫停推出等調(diào)控政策一一出臺(tái)。但創(chuàng)造地王的各種誘因其實(shí)并沒(méi)有消失。其次，雖然土地款政策和信貸政策不斷收緊，但從信貸絕對(duì)額來(lái)看，仍處于歷史相對(duì)高位，而去年瘋狂的樓市也讓開發(fā)商錢包鼓鼓，開發(fā)商并不缺錢。因此，不排除繼續(xù)出現(xiàn)地王的可能性。進(jìn)入3月份后，土地供求及價(jià)格矛盾依然成為兩會(huì)期間的重點(diǎn)議題，由此國(guó)土部推出了“國(guó)19條”對(duì)土地出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求；而兩會(huì)剛閉幕，北京卻諷刺性地一連涌現(xiàn)出3個(gè)新地王，此政策一出，必然給各地的土地市場(chǎng)帶來(lái)很大的沖擊，北京、廣州等地都開始延后土地出讓時(shí)間，而上海卻依然接二連三推出住宅用地，據(jù)我司估計(jì)此批推出的地塊是因?yàn)橥瞥鲇?jì)劃早就確定所致。我們認(rèn)為此批推出的地塊是因?yàn)橥瞥鲇?jì)劃早就確定所致，因此并不受此次“限地令”的影響。從各區(qū)域供應(yīng)情況來(lái)看。另外楊浦也趕在3月底推出了新江灣C4地塊，此次該地塊的推出便受到業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。地塊區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目規(guī)模較大，且容積率較低，以別墅為主的綜合社區(qū)為主，占地達(dá)183公頃的新浦江城則是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，與本組地塊接近。從區(qū)域住宅項(xiàng)目的未來(lái)可推量來(lái)看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠園、浦江頤城后續(xù)均有較大推量，加上新浦江鎮(zhèn)還有多幅住宅地塊尚待出讓，因此未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。地塊區(qū)域內(nèi)在售住宅樓盤僅榮御景苑、三湘四季花城、綠地松江名邸及保利西子灣4個(gè)樓盤，前2個(gè)樓盤已全部售馨，保利西子灣則已接近尾盤，僅綠地松江名邸因是09年年底推出的新盤，故產(chǎn)品價(jià)格偏高，加上其二期還未推出，故區(qū)域內(nèi)只有綠地松江名邸具有價(jià)格可比性和參考性，且其后期項(xiàng)目也將是地塊新盤銷售的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。經(jīng)過(guò)測(cè)算，當(dāng)項(xiàng)目收益率為30%時(shí)，本次四幅地塊的合理拿地價(jià)格如下表：注：以上四幅地塊的評(píng)估報(bào)告詳見《15公告號(hào)地塊評(píng)估報(bào)告（松江、浦江鎮(zhèn)）20100331》3）新江灣城C4 地塊 地塊西面緊鄰新江灣公園、東至江灣城路、北至國(guó)浩路、——新江灣C6地塊僅一路相隔。目前地塊周邊樓盤有華潤(rùn)橡樹灣、新城御景、加州水郡、仁恒怡庭、涵碧景苑，其中涵碧景苑、加州水郡已全部售馨，新城御景則已接近尾盤，故目前僅華潤(rùn)橡樹灣二期在售，均價(jià)在4萬(wàn)元左右；從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，仁恒怡庭將在9月開盤推出18棟多層公寓，而加州水郡、華潤(rùn)橡樹灣后續(xù)也均有較大推量，再加上C6地塊尚待開發(fā)因此未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力是很大的。這主要還是由于去年土地市場(chǎng)的火熱延續(xù)至年初所致。2010年第一季度成交單價(jià)前十排名地塊宗地名稱出讓面積 (公頃)地塊性質(zhì)中標(biāo)價(jià)格 （萬(wàn)元）溢價(jià)率樓板價(jià) 元/平米每畝地價(jià)中標(biāo)單位1閘北蘇河灣1號(hào)地塊 商住辦70200049%52855 13161 華僑城2黃浦區(qū)163街坊地塊 商辦34100022%51820 16582 新黃浦/新世界3外灘國(guó)際金融中心地塊 商辦9220003%34148 13518 上海證大置業(yè) 4新江灣城F區(qū)加油站地塊 其他13250%21999 440 中國(guó)石油/上海城投5寶山路804號(hào)地塊 商辦2640050%17245 4139 中梁房產(chǎn)6松江廣富林24號(hào)地塊 住宅171