【正文】 對土地進行開發(fā)后，將 “ 生地 ” 變?yōu)?“ 熟地 ” ，或在熟地上建成各類房屋，然后將開發(fā)后的土地連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓給使用者即消費者的經(jīng)濟行為。 ?特點： 。 ? 。交易主體既包括個人，也包括機關(guān)，企事業(yè)單位。 ? 。地產(chǎn)市場是指 土地使用權(quán) 交易的市場，在該市場中城市土地使用權(quán)通過供求雙方之間資源地 有償 讓渡，實現(xiàn)地產(chǎn)的交換和流通。 ?國土部下半年將嚴查房地產(chǎn)項目違規(guī)用地 ? 國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，下半年，國土資源部重點查處房地產(chǎn)項目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為。 ?（ 3）一般市場上商品的運動是單獨完成的，而城鎮(zhèn)地產(chǎn)的流動大多數(shù)情況下伴隨著 房產(chǎn) 的流動。在房地產(chǎn)交易過程中只能通過交換 產(chǎn)權(quán)契約 的交易活動而發(fā)生 所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ，不發(fā)生物質(zhì)實體空間的移動。房產(chǎn)的買賣、租賃、調(diào)換、抵押、信托等形式。一個地區(qū)的短期不能由其他地方的積壓來補充，市場具有較強的區(qū)域性。是指從事房地產(chǎn)買賣活動的場所，包括 房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)買賣 。消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即 開發(fā)商 已辦妥所售房屋的 大產(chǎn)證 的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得 產(chǎn)權(quán)證 。這種現(xiàn)房銷售已不再需要 “ 銷售許可證 ” ，而是要查看 “ 房產(chǎn)證 ” ，簽合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。 第七章 ?期貨買賣：指在房地產(chǎn)尚未建成前預(yù)先將其銷售出去。一般情況下 ,期房的價格較低 ,挑選余地較大 ,但由于是先付款后交房 ,因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行 ,而購房合同的履行 ,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響 ,還受到許多客觀因素的制約。房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)出租者將房地產(chǎn) 使用權(quán) 在一定期限內(nèi)交給承租者，而房地產(chǎn)的 所有權(quán)不變 。 新 《 條例 》 中的 “ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ” 是 指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。 第七章 ?。房產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移房屋占有、使用和收益權(quán)利，但所有者不能隨意處置房屋，直到還清債務(wù)、抵押消失為止。將房屋出典于人，收取一定的典價，在一定時間內(nèi)原價回贖，過期不贖作為絕賣。目前在廣州市場上流通的二手房源中，房齡未滿 2年的盤源大約占 33%，房齡在 2至 5年的大約占了 31%，這樣計算，廣州二手房市場將有至少六成房源會受營業(yè)稅調(diào)整的影響。房產(chǎn)在典當?shù)倪^程中，雖然放款放得很快，程序也相對簡單一些，利率卻比銀行高出將近 5倍，據(jù)了解，目前典當行的月息費多數(shù)是 %，那么年利率就是 %，相比之下，銀行的一年期貸款年利率是 %，換算成月利率的話只有 %。 第七章 ?（三）按交換物的性質(zhì)劃分 ? 將房地產(chǎn)市場分為 實體類房地產(chǎn)市場 和 非實體類房地產(chǎn)市場 。 第七章 非實體類房地產(chǎn)市場具體分為： ?。 ?住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當?shù)? 第七章 ?。 第七章 ? 。 ? 房地產(chǎn)評估 ，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析，對房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中一項必不可少的基礎(chǔ)性工作。也就是有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。當事人可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)準確、及時地了解市場行情、交易對手等情況，積極穩(wěn)妥地進行交易。向房地產(chǎn)市場 提供房地產(chǎn)品 經(jīng)濟行為主體。政府在一級市場上通過出讓或出租土地使用權(quán)的方式向企事業(yè)單位和個人提供土地。從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的企業(yè)。 第七章 ?（ 3） 企事業(yè)單位 。 ?（ 4） 居民 。 第七章 ?。主要包括： ?（ 1） 居民 。 ?（ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)商 。 第七章 ?（ 3） 政府、企事業(yè)單位 。 ?（ 4） 涉外房地產(chǎn)商品需求者 。 第七章 ?。 ?狹義的中介機構(gòu)僅指在房地產(chǎn)流通中提供租、售的居間活動或委托代理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 ?（ 2）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，指對現(xiàn)有房地產(chǎn)或擬建房地產(chǎn)價格進行評估的機構(gòu)。是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、置換、抵押、典當、信托等民間活動和代理業(yè)務(wù)，收取一定傭金的獨立機構(gòu)。在我國，房地產(chǎn)市場管理者主要指政府及其所屬的具體職能部門 —— 建設(shè)部和國土資源部及地方管理部門。 第七章 ? ?國土資源部下設(shè) 14個司，由原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局、國家測繪局共同組建而成。 第七章 ?（二）房地產(chǎn)市場客體 ?房地產(chǎn)市場客體是指房地產(chǎn)交易對象。 ?房地產(chǎn)市場交易對象包括 地產(chǎn)和房產(chǎn) 以及與他們相關(guān)的 服務(wù)及信息 。 ?實物供給形態(tài) :是指市場上供求交換的房地產(chǎn)數(shù)量，通常用公頃、幢、平方米表示； ?價值形態(tài)供給 :表現(xiàn)為房地產(chǎn)的價值量。不過，由于房地產(chǎn)供給具有滯后性，房地產(chǎn)價格的上升，不一定馬上會出現(xiàn)市場上房屋供給量的增加。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的經(jīng)營目標是利潤最大化。 ?格力美的海信等家電巨頭進軍房地產(chǎn) 第七章 ? 分析 2023年年報就會發(fā)現(xiàn)，家電行業(yè)的龍頭企業(yè)格力、美的、海爾 2023年凈利潤分別為 元、 、 ，它們已經(jīng)是家電行業(yè)表現(xiàn)最為優(yōu)秀的。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的年度凈利潤幾乎為家電企業(yè)的幾倍，豐厚的利潤空間自然令家電企業(yè)垂涎不已。在其他要素不變的情況下，生產(chǎn)要素價格下降，特別是建筑材料和人工費下降，開發(fā)商會增加供給。建筑技術(shù)進步可以使資源得到充分利用，減少物資消耗，降低生產(chǎn)成本，促進供給增加。 ?房地產(chǎn)開發(fā)能力主要指可供開發(fā)的土地量及土地開發(fā)的合理程度。 ?房地產(chǎn)建設(shè)能力是指建材供應(yīng)情況、勞動效率、竣工率等情況。生產(chǎn)效率與竣工效率緊密相連，生產(chǎn)效率低自然竣工率就低，交付使用的房屋就少。日前，一份據(jù)稱是國土資源部提供給銀監(jiān)會用作信貸風(fēng)險排查的 《 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表 》 被媒體公開，全國共有 1457宗閑置土地被列入“ 黑名單 ” 。 ? 8月 19日，國土資源部土地利用司司長廖永林在新聞發(fā)布會上表示，截至今年 5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù) 3070宗，這其中，閑置土地宗數(shù)高達 2815宗，閑置土地面積達 ，接近 。廖永林通報的閑置土地面積是去年土地開發(fā)面積的一半左右，據(jù)此計算，這些閑置土地足夠全國房地產(chǎn)企業(yè)半年開發(fā)之用。 第七章 ?SOHO中國董事長潘石屹曾在網(wǎng)聊中公開表示， “ 建房子的不如倒地的更賺錢 ” 。 第七章 ?。 ?房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的來源主要有：抵押貸款、預(yù)收定金、房地產(chǎn)股票債券、房地產(chǎn)專項儲蓄、房地產(chǎn)信托等。房地產(chǎn)貸款至去年為止已占了貸款余額的 20%強。國外房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行債權(quán)融資占 10～ 15%，而股權(quán)和各種直接融資則占 70%。但事實上，中小開發(fā)商 已經(jīng)很難獲得銀行開發(fā)貸款。房地產(chǎn)調(diào) 控政策未見絲毫松動，很多房企已開始準備過冬。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現(xiàn)半拉子工程。甚至為了避免資金斷流，有些中小開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向民間融資和房地產(chǎn)信托。國家的宏觀調(diào)控手段有產(chǎn)業(yè)政策手段、行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段、宣傳教育手段。 第七章 統(tǒng)計局： 8月份 16個大中城市新建商品房價格下降 ?中廣網(wǎng)北京 9月 18日消息 據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，國家統(tǒng)計局剛剛公布了 8月房價數(shù)據(jù)。 ?從新建商品住宅來看，與上月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 16個，持平的城市有 30個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過%，漲幅比 7月份縮小的城市有 8個。 ? ?（ 1）市場交易房地產(chǎn)需求和非市場交易房地產(chǎn)需求。 第七章 ?（ 2）生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求。 ?如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。房地產(chǎn)開發(fā)商要從生產(chǎn)性需求出發(fā)，提供符合需求的這類物業(yè)。 ?這類需求具有廣泛性和普遍性，居住消費需求占整個房地產(chǎn)市場需求的絕大部分，一般占總需求的70%—— 80%左右。 第七章 ?投資性需求 ：是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到 保值增值 的目的。 第七章 ?。 ?（ 2）房地產(chǎn)的可能需求，指借助于貨幣形式所形成的需求。（當需求的增加能帶來相應(yīng)量的供給時 ,稱為有效需求 ） ?（ 4）已實現(xiàn)的需求。 ?首先，我國人口基數(shù)大，人口絕對值增加快，對住房的需求也不斷增加； ? 有報道說， “ 十二五 ” 期末，我國人口總量將達到 左右，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口突破 7億。 ? 目前，全國有 ，如果以城市化率提高 1%來計算，每一年都有 1000多萬人進城。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一個上千萬平方米的新增需求量。 第七章 ??？梢?，房地產(chǎn)價格的高低對其需求量的多少，有著重要的調(diào)節(jié)作用。 第七章 ?需求 —— ? 價格仍是高門檻 預(yù)期還需再穩(wěn)定 ? 調(diào)控以來，率先順應(yīng)市場形勢調(diào)整價格的萬科，在全國范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績。萬科在北京的新項目 “ 長陽半島 ”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場面。 ?（ 2023年 09月 15日 09:30 新聞來源：人民日報 ） 第七章 ?。 第七章 ?。城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口，各行各業(yè)都要在城市中尋求發(fā)展的空間和機會，這對城