【正文】 課稅價格的確定與課稅政策密切相關(guān)，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、重置價格、交易價格等都有可能成為課稅價格的參考依據(jù)。這樣，當(dāng)借款人無力償還貸款或違約時，銀行可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出資金。抵押價格由于要考慮抵押貸款的清償安全性，一般比交易價格低。當(dāng)事人作不實(shí)申報(bào)時，國家將依法委托有關(guān)部門評估，按評估的價格作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此資源的條件下，以某一價格完成房地產(chǎn)交易。 ?是指按照估價時點(diǎn)當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需的費(fèi)用加平均利潤。確定出讓底價時，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌龉┣笄闆r、土地市場地價水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點(diǎn)和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價格，并依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。 ? 它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標(biāo)價）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價（或出讓金）的基礎(chǔ)。 ?，補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 第七章 ?作用： ? ?的依據(jù) ? ?（費(fèi)）和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價格是否正常的標(biāo)準(zhǔn)。 ?標(biāo)定地價的確定 ?，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件通過系數(shù)修正后評估得到， ?，直接進(jìn)行評估得到。 ?。 ?；（基準(zhǔn)地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法） ?。 第七章 ?，即用地條件相近的區(qū)域中的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價； ?； ?。 ?路線價 。 ?區(qū)片基準(zhǔn)地價 。 第七章 特點(diǎn)： ?，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段的平均值； ?級別基準(zhǔn)地價 。 (由市、縣以上人民政府公布 ) ? 第七章 遵循原則 基準(zhǔn)地價應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的市場價格的原理進(jìn)行確定。 ?（ 5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 ?（ 4）法律限制。 ?（ 3）施工質(zhì)量。 第七章 ?（ 2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。 ? ?（ 1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。 ? 商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價表 第七章 ?（ 7）土地使用年限因素。 第七章 ?（ 6）用途因素。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。 ?土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 ?地勢因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系。地質(zhì)條件對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響尤其大。 ?地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而會降低地價。規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升，相反，地價則下跌。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。 第七章 ?（三）個別因素 ?個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。 第七章 ?。 ?（ 3）文體娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等。城市設(shè)施可以分為以下三類： ?（ 1）基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供電、供熱和通訊等設(shè)施。便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也越高。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)的通暢程度，道路的級別越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也越高。如果商服繁華程度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。 第七章 ?（二）區(qū)域因素 ?區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平會產(chǎn)生影響。交通管制包括禁止通行，實(shí)行單行道及限制通行時間等規(guī)定。行政隸屬關(guān)系變更包括級別升格和管轄權(quán)變更。對某一地區(qū)在稅收、管理等方面的優(yōu)惠政策，會吸引投資、增加收益，促進(jìn)房地產(chǎn)價格上漲。房地產(chǎn)稅收，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性，抑制不正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投資，理順房地產(chǎn)收益分配關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對土地價格影響極大。某些時期也可能實(shí)行低地價政策，抑制地價上漲。 ?隨著住房制度改革的深入，住房進(jìn)一步商品化，住房價格逐步由市場決定。 ?（ 1）土地使用制度與住房制度、地價政策。 第七章 ?。 ?（ 5）社會福利因素。如果一個地區(qū)的教育、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，由此房地產(chǎn)的價格水平也會上升。 ?③當(dāng)房地產(chǎn)價格跌落時，預(yù)測將來房地產(chǎn)價格會上漲的房地產(chǎn)投機(jī)商收購房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加，從而抑制房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步下跌；或當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，囤積房地產(chǎn)的投機(jī)商拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，客觀上起到平抑房地產(chǎn)價格的作用。 ?①當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷上漲時，預(yù)測房地產(chǎn)價格還將進(jìn)一步上漲的房地產(chǎn)投機(jī)商會紛紛搶購房屋，哄抬價格，造成一種虛假需求，這將促使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。家庭人口的變化也將影響居住面積的變化。 第七章 ?（ 2）家庭規(guī)模因素。同時，人口密度高，有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而會提高土地價格。 ?人口密度是人口數(shù)量的相對指標(biāo)。 ?人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系式正相關(guān)的。一般來說，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價格會相應(yīng)上升。 第七章 ?（ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素?？梢酝ㄟ^市場比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。 ?土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。 第七章 ?（ 2）財(cái)政金融因素。國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。 第七章 ?二、房地產(chǎn)價格影響因素 ?（一）一般因素 ?一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。 第七章 ?。價格機(jī)制在一定程度上具有刺激使用者合理利用資源的功能。因此，房地產(chǎn)價格具有促進(jìn)房地產(chǎn)建造技術(shù)進(jìn)步，降低社會平均勞動量的功能。 第七章 ?。房地產(chǎn)信息在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場的變化特征，能引導(dǎo)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者做出正確的決策。在房地產(chǎn)市場中，通過房地產(chǎn)價格的變動，可以促使房地產(chǎn)供求達(dá)到均衡。根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行比較，從而比較房地產(chǎn)的價格。同時，由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進(jìn)行。由于土地的個別性，沒有兩宗土地條件完全一致，同時在房地產(chǎn)價格決定中，交易主體之間的個別因素也很容易起作用。房地產(chǎn)用途不同，房地產(chǎn)權(quán)利人從房地產(chǎn)中獲得的未來收益的預(yù)期不同，房地產(chǎn)價格就不同。 ?。 第七章 ?。由于房地產(chǎn)位置不可移動，因此房地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身， 轉(zhuǎn)移的是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益 。 ?人們通常所講的地價，是出讓或轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，基本質(zhì)是 一次性收取的若干年的地租。 ?地價 是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。此時，房地產(chǎn)商品的價格稱為均衡價格，房地產(chǎn)商品的數(shù)量為均衡數(shù)量。因此，政府部門應(yīng)及時摸清市場情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。專家認(rèn)為，購房者預(yù)期的改變，有可能在短時間內(nèi)改變市場供需狀況。但也有不少購房人認(rèn)為，此次調(diào)控的措施力度空前，效果還沒有充分體現(xiàn)，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價格進(jìn)一步回落。 第七章 ?由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預(yù)期。如果對未來經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)期是下滑的，開發(fā)商就會減少投資，對土地的需求將減少；居民即使有購買能力，也不會花掉自己大部分甚至全部積蓄去買房子。 第七章 ?。同時，首付提高后，很多沒有能力在北京購房的 “ 北漂族 ” 又失去了在燕郊購房的能力。自從這一輪樓市新政以來，北京人在河北鄰京地區(qū)的購房熱情就顯著消退。 第七章 北京人河北購房五成首付 燕郊房價重回七八千元 ? 兩三個月前，河北燕郊等地開始對外地戶籍的人口實(shí)行限制政策。 ?。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市現(xiàn)代化的程度不斷提高。一般來說，城市居民對房屋住宅的需求與其家庭收入成正比例關(guān)系，家庭收入水平高，支付能力強(qiáng)，對 住房的需求量就大 ；家庭收入能力低，對 住房需求量就小 。 ? 事實(shí)上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項(xiàng)目熱銷帶動，“ 一降價就好賣 ” 的例子在各地屢見不鮮。 8月甚至單月銷售破百億元，實(shí)現(xiàn)銷售金額 ，較去年同期上升 149%。但由于房地產(chǎn)是與土地相聯(lián)系的一種特殊商品，其價格和需求都有一定的特點(diǎn)，因而房價對需求的影響必然呈現(xiàn)出極為復(fù)雜的情況。 ? 房地產(chǎn)商品與其它商品一樣，價格和需求量之間存在著反方向變動的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格提高，會限制消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求量；反之，房地產(chǎn)價格下降，會促使消費(fèi)者對房地產(chǎn)商品的需求量上升。 第七章 ?其次，家庭人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，家庭平均人口數(shù)量在減少，對居住、生活空間的需求也必然增多。而對河南來說，我們有一個億的人口數(shù)量，這就意味著每年有 100多萬人進(jìn)城。這對于中國房地產(chǎn)，無疑是利好消息。 第七章 ?（二）影響房地產(chǎn)需求的因素 ?。 ?（ 3）房地產(chǎn)的有效需求，指購買者當(dāng)期能實(shí)現(xiàn)的需求