【正文】 第三章 房地產(chǎn)投資市場 第七章 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場供求 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格指數(shù) ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)租價比 第七章 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 ?一、房地產(chǎn)市場的獨特性與主要特征 ?房地產(chǎn)市場概念： ? 從狹義上說 ，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交換的場所； ? 從廣義上說 ，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交換關(guān)系（涉 ? 及房地產(chǎn)全部流通過程總和），不僅是房地產(chǎn)交 ? 易的場所，也是房地產(chǎn)商品所經(jīng)過的流通過程的 ? 總和，即包括房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、交換、 ? 抵押、信托和融資等。 第七章 （一）房地產(chǎn)市場的獨特性 ?。 ?供給價格彈性是指供給量相對價格變化作出的反應(yīng)程度，即某種商品價格上升或下降百分之一時，對該商品供給量增加或減少的百分比。 ?供給的價格彈性系數(shù) = 供應(yīng)量的變動率（ %） /價格的變動率（ %） =（▲ S/S） ∕ （▲ P/P） 第七章 ?由于房地產(chǎn)具有位置固定、數(shù)量稀缺、產(chǎn)品不可替代、建設(shè)周期長等特點，特別是土地自然供給缺乏彈性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商很難在短期內(nèi)增減市場供給總量，房地產(chǎn)供求不平衡的調(diào)整是較為緩慢的。 第七章 ?。房地產(chǎn)不可能像一般產(chǎn)品那樣進行批量生產(chǎn)，每一幢房屋都是單件產(chǎn)品，都具有個別性。這就決定了房地產(chǎn)市場是一個不完全的市場。 第七章 ?。我國實行土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離制度，政府壟斷土地出讓行為。農(nóng)村集體土地在被征收為國有土地之前不得進入房地產(chǎn)市場進行流轉(zhuǎn)。因此，價值規(guī)律的發(fā)揮在房地產(chǎn)市場中就不同于一般的自由競爭市場而受到一定的限制。 第七章 ?。人們的日常生活和一切社會經(jīng)濟活動都不開對房地產(chǎn)的需求，土地是一切經(jīng)濟活動和社會活動的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)是人類生存和發(fā)展的基本物質(zhì)條件。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，人類生活水平的提高和活動能力的增強，人們對房地產(chǎn)的需求將會越來越廣泛。 第七章 ?。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，同時對于一般購房者來說，也需要一筆龐大的資金，因此，不論是房地產(chǎn)的投資者還是消費者，通常都需借助金融信貸機構(gòu)和社會資金的融資作用。 第七章 ?。房地產(chǎn)的不可移動性決定了一個地區(qū)的房地產(chǎn)短缺不能依靠其他地區(qū)的房地產(chǎn)來解決，因此，房地產(chǎn)市場具有較強的區(qū)域性，這種區(qū)域性表現(xiàn)為區(qū)域供求狀況的差異、區(qū)域價格的差異、區(qū)域市場政策的差異等等。 第七章 ?。在不同地段上開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價格可能會有天壤之別，這與一般商品的價格截然不同。 第七章 第七章 ?。由于房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場，房地產(chǎn)市場中的供求狀況和價格變化信息一般來說透明度不高，同時，房地產(chǎn)市場受政府的宏觀調(diào)控影響也較大，因此，房地產(chǎn)市場需要專業(yè)人士提供專門服務(wù)，如房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、物業(yè)管理人員、律師、房地產(chǎn)咨詢師等。 第七章 （二）房地產(chǎn)市場的主要特征 ?。在我國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)村集體所有。土地的所有權(quán)為國家和農(nóng)村集體所壟斷，不能轉(zhuǎn)讓給私人。土地使用權(quán)的出讓為國家壟斷，農(nóng)村集體土地欲進入土地市場，必須先征收為國有土地，才能進入市場轉(zhuǎn)讓。 ?在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，由于房地產(chǎn)市場上買賣雙方的數(shù)目眾多，他們之間存在著一般商品市場中一樣的激烈競爭。所以說，房地產(chǎn)市場是壟斷與競爭相結(jié)合的市場。 第七章 ?。 ?。一般市場的行情都同經(jīng)濟增長同方向波動，而房地產(chǎn)市場存在某種反經(jīng)濟循環(huán)的趨勢。因為房地產(chǎn)不僅可直接用于生產(chǎn)和生活消費，還具有保值與增值的功能。所以當經(jīng)濟不景氣時，人們?yōu)楸苊庳泿刨H值而購買房地產(chǎn)。 ?另一方面，在經(jīng)濟繁榮時，社會的大部分資金為其他產(chǎn)業(yè)部門吸收，投入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金少了，限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；當經(jīng)濟不景氣時，恰恰有一批資金從其他產(chǎn)業(yè)部門轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)，又促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 第七章 ?。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟尤其是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，都對房地產(chǎn)市場采取不同程度的各種措施進行干預。 第七章 ?。房地產(chǎn)市場流通方式和交易方式具有多樣化的特點。 第七章 ?交易方式 購買 租賃 抵押 購買有現(xiàn)售和預售，程序上有拍賣、招標、協(xié)議等方式。 ?租賃有長期、短期之分和直接租賃、轉(zhuǎn)租的區(qū)別。 第七章 ?交換媒介和商品貨幣關(guān)系 貨幣 抵押 典當 ?調(diào)換 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。 第七章 ?權(quán)益關(guān)系 使用權(quán)和所有權(quán)的交易或交換 完全產(chǎn)權(quán)交易和部分產(chǎn)權(quán)交易等 第七章 二、房地產(chǎn)市場的功能 ?（一）價值評價的功能 ?房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的共同產(chǎn)品，其價格不合理，將直接影響到這兩個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。價格偏低，這兩個產(chǎn)業(yè)部門不能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，會阻礙兩個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；價格偏高，使開發(fā)商和建筑商獲得正常利潤以外的超額利潤，易造成投資過熱。 ? 充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場的價值評價功能，不僅對房地產(chǎn)業(yè)，而且對整個國民經(jīng)濟都有重要意義。 第七章 （二）調(diào)節(jié)供求的功能 ?價格對供給的影響是正方向的，隨著價格的上升，供給增加； ?價格對需求的影響是負方向的，隨著價格的上升，需求減少。 ?市場通過價格的變化，可以調(diào)節(jié)供求總量和供求結(jié)構(gòu)，從而使供求達到均衡。 第七章 ?實際中，房地產(chǎn)商品的總供給與需求以及某類房地產(chǎn)商品的供給與需求通常是不平衡的。市場可以通過價格的變化使這種不平衡保持在一定的限度之內(nèi)。 ?房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)功能，一方面使房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 第七章 （三）優(yōu)化資源配置的功能 ?土地實行有償使用后，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及使用權(quán)均可以入市交易。實行合理的房地產(chǎn)價格，進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，可以促進房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)資源使用效率。 1980年全國城市人均居住面積只有 ，城市居民的居住環(huán)境和生活條件亟待改善，成為改革開放以后房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要動因。 第七章 ? 1949～ 1979年，是我國住房發(fā)展相對緩慢的時期。根據(jù)相關(guān)資料，國家在這 30年內(nèi)雖投入 374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求。 1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅 3． 6m2，缺房戶達 869萬，占城市總戶數(shù)的47． 5%。同時，由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設(shè)的進程。實踐表明，計劃經(jīng)濟體制下住房完全靠國家包下來，實行福利分配的路子走不通。 第七章 ?（四）政府宏觀管理的基礎(chǔ) ?國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理有兩種途徑：一種是直接管理，另一種是間接調(diào)控（主要途徑）。 ?國家對房地產(chǎn)業(yè)的間接調(diào)控是指利用產(chǎn)業(yè)政策、行政、法律、經(jīng)濟等手段來引導、監(jiān)督和服務(wù)房地產(chǎn)市場，以促進和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，為了對房地產(chǎn)業(yè)進行合理的宏觀調(diào)控，建立起相對完善的房地產(chǎn)市場是其前提和基礎(chǔ)。 第七章 ?國五條，是指在 2023年 2月 20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。 ?（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。 ?（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。 第七章 ?（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。 2023年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。 ?（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。 2023年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶? ?（五）加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 第七章 三、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) ?房地產(chǎn)市場是一個多功能的綜合性市場，目前，我國房地產(chǎn)市場可以劃分為三個不同層次，即一級市場、二級市場和三級市場。 第七章 ?（一）房地產(chǎn)一級市場 ?一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場，又稱土地出讓市場。政府直接參與交易活動。 ?特點： ?。房地產(chǎn)一級市場是完全壟斷市場，只有國家一個賣主。 ?。一級市場的競爭是有限的，只能在買方之間展開。 第七章 ?。政府既是賣方，又是土地宏觀管理者。政府憑借壟斷地位控制一級市場，其目的不是收益最大化，而是合理配置土地資源，提高土地使用的社會效益和環(huán)境效益。因此，政府需要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的需要，制定一些產(chǎn)業(yè)政策，調(diào)整土地出讓計劃、規(guī)模和結(jié)構(gòu)，引導開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營行為及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達到宏觀調(diào)控的目的。 第七章 中牟縣國土局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 ?中牟縣國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 (牟國土資交易告字 [2023]146號 ) 牟國土資交易告字 [2023]146號 2023312 ?經(jīng)中牟縣人們政