【正文】 第三章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 第七章 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)租價(jià)比 第七章 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ?一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性與主要特征 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)概念： ? 從狹義上說 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所； ? 從廣義上說 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換關(guān)系（涉 ? 及房地產(chǎn)全部流通過程總和），不僅是房地產(chǎn)交 ? 易的場(chǎng)所，也是房地產(chǎn)商品所經(jīng)過的流通過程的 ? 總和，即包括房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、交換、 ? 抵押、信托和融資等。 第七章 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性 ?。 ?供給價(jià)格彈性是指供給量相對(duì)價(jià)格變化作出的反應(yīng)程度，即某種商品價(jià)格上升或下降百分之一時(shí)，對(duì)該商品供給量增加或減少的百分比。 ?供給的價(jià)格彈性系數(shù) = 供應(yīng)量的變動(dòng)率（ %） /價(jià)格的變動(dòng)率（ %） =（▲ S/S） ∕ （▲ P/P） 第七章 ?由于房地產(chǎn)具有位置固定、數(shù)量稀缺、產(chǎn)品不可替代、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是土地自然供給缺乏彈性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商很難在短期內(nèi)增減市場(chǎng)供給總量，房地產(chǎn)供求不平衡的調(diào)整是較為緩慢的。 第七章 ?。房地產(chǎn)不可能像一般產(chǎn)品那樣進(jìn)行批量生產(chǎn)，每一幢房屋都是單件產(chǎn)品，都具有個(gè)別性。這就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng)。 第七章 ?。我國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離制度，政府壟斷土地出讓行為。農(nóng)村集體土地在被征收為國(guó)有土地之前不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。因此，價(jià)值規(guī)律的發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)中就不同于一般的自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而受到一定的限制。 第七章 ?。人們的日常生活和一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都不開對(duì)房地產(chǎn)的需求，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)是人類生存和發(fā)展的基本物質(zhì)條件。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，人類生活水平的提高和活動(dòng)能力的增強(qiáng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來越廣泛。 第七章 ?。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，同時(shí)對(duì)于一般購(gòu)房者來說，也需要一筆龐大的資金，因此，不論是房地產(chǎn)的投資者還是消費(fèi)者，通常都需借助金融信貸機(jī)構(gòu)和社會(huì)資金的融資作用。 第七章 ?。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)短缺不能依靠其他地區(qū)的房地產(chǎn)來解決，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，這種區(qū)域性表現(xiàn)為區(qū)域供求狀況的差異、區(qū)域價(jià)格的差異、區(qū)域市場(chǎng)政策的差異等等。 第七章 ?。在不同地段上開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格可能會(huì)有天壤之別，這與一般商品的價(jià)格截然不同。 第七章 第七章 ?。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求狀況和價(jià)格變化信息一般來說透明度不高，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府的宏觀調(diào)控影響也較大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要專業(yè)人士提供專門服務(wù)，如房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理人員、律師、房地產(chǎn)咨詢師等。 第七章 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征 ?。在我國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)村集體所有。土地的所有權(quán)為國(guó)家和農(nóng)村集體所壟斷，不能轉(zhuǎn)讓給私人。土地使用權(quán)的出讓為國(guó)家壟斷，農(nóng)村集體土地欲進(jìn)入土地市場(chǎng)，必須先征收為國(guó)有土地，才能進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。 ?在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上買賣雙方的數(shù)目眾多，他們之間存在著一般商品市場(chǎng)中一樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)。所以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合的市場(chǎng)。 第七章 ?。 ?。一般市場(chǎng)的行情都同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同方向波動(dòng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在某種反經(jīng)濟(jì)循環(huán)的趨勢(shì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅可直接用于生產(chǎn)和生活消費(fèi)，還具有保值與增值的功能。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，人們?yōu)楸苊庳泿刨H值而購(gòu)買房地產(chǎn)。 ?另一方面，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，社會(huì)的大部分資金為其他產(chǎn)業(yè)部門吸收，投入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金少了，限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，恰恰有一批資金從其他產(chǎn)業(yè)部門轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)，又促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 第七章 ?。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以無論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取不同程度的各種措施進(jìn)行干預(yù)。 第七章 ?。房地產(chǎn)市場(chǎng)流通方式和交易方式具有多樣化的特點(diǎn)。 第七章 ?交易方式 購(gòu)買 租賃 抵押 購(gòu)買有現(xiàn)售和預(yù)售，程序上有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式。 ?租賃有長(zhǎng)期、短期之分和直接租賃、轉(zhuǎn)租的區(qū)別。 第七章 ?交換媒介和商品貨幣關(guān)系 貨幣 抵押 典當(dāng) ?調(diào)換 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。 第七章 ?權(quán)益關(guān)系 使用權(quán)和所有權(quán)的交易或交換 完全產(chǎn)權(quán)交易和部分產(chǎn)權(quán)交易等 第七章 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 ?（一）價(jià)值評(píng)價(jià)的功能 ?房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的共同產(chǎn)品，其價(jià)格不合理，將直接影響到這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。價(jià)格偏低，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不能得到合理的利潤(rùn)和滿足自身發(fā)展的資金積累，會(huì)阻礙兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；價(jià)格偏高，使開發(fā)商和建筑商獲得正常利潤(rùn)以外的超額利潤(rùn)，易造成投資過熱。 ? 充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值評(píng)價(jià)功能，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，而且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有重要意義。 第七章 （二）調(diào)節(jié)供求的功能 ?價(jià)格對(duì)供給的影響是正方向的，隨著價(jià)格的上升，供給增加； ?價(jià)格對(duì)需求的影響是負(fù)方向的，隨著價(jià)格的上升，需求減少。 ?市場(chǎng)通過價(jià)格的變化，可以調(diào)節(jié)供求總量和供求結(jié)構(gòu)，從而使供求達(dá)到均衡。 第七章 ?實(shí)際中，房地產(chǎn)商品的總供給與需求以及某類房地產(chǎn)商品的供給與需求通常是不平衡的。市場(chǎng)可以通過價(jià)格的變化使這種不平衡保持在一定的限度之內(nèi)。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能，一方面使房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 第七章 （三）優(yōu)化資源配置的功能 ?土地實(shí)行有償使用后，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及使用權(quán)均可以入市交易。實(shí)行合理的房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，可以促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)資源使用效率。 1980年全國(guó)城市人均居住面積只有 ，城市居民的居住環(huán)境和生活條件亟待改善，成為改革開放以后房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要?jiǎng)右颉? 第七章 ? 1949～ 1979年，是我國(guó)住房發(fā)展相對(duì)緩慢的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)資料，國(guó)家在這 30年內(nèi)雖投入 374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求。 1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅 3． 6m2，缺房戶達(dá) 869萬，占城市總戶數(shù)的47． 5%。同時(shí)，由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低租金的福利分房制度，國(guó)家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國(guó)住房建設(shè)的進(jìn)程。實(shí)踐表明，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房完全靠國(guó)家包下來，實(shí)行福利分配的路子走不通。 第七章 ?（四）政府宏觀管理的基礎(chǔ) ?國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理有兩種途徑：一種是直接管理，另一種是間接調(diào)控（主要途徑）。 ?國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的間接調(diào)控是指利用產(chǎn)業(yè)政策、行政、法律、經(jīng)濟(jì)等手段來引導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以促進(jìn)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，為了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的宏觀調(diào)控，建立起相對(duì)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是其前提和基礎(chǔ)。 第七章 ?國(guó)五條，是指在 2023年 2月 20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。 ?（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。 ?（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。 第七章 ?（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。 2023年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。 ?（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 2023年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶? ?（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。 第七章 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) ?房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多功能的綜合性市場(chǎng)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為三個(gè)不同層次，即一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。 第七章 ?（一）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) ?一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)，又稱土地出讓市場(chǎng)。政府直接參與交易活動(dòng)。 ?特點(diǎn)： ?。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是完全壟斷市場(chǎng)，只有國(guó)家一個(gè)賣主。 ?。一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是有限的，只能在買方之間展開。 第七章 ?。政府既是賣方，又是土地宏觀管理者。政府憑借壟斷地位控制一級(jí)市場(chǎng)，其目的不是收益最大化，而是合理配置土地資源，提高土地使用的社會(huì)效益和環(huán)境效益。因此，政府需要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，制定一些產(chǎn)業(yè)政策，調(diào)整土地出讓計(jì)劃、規(guī)模和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。 第七章 中牟縣國(guó)土局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 ?中牟縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告 (牟國(guó)土資交易告字 [2023]146號(hào) ) 牟國(guó)土資交易告字 [2023]146號(hào) 2023312 ?經(jīng)中牟縣人們政