【正文】 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析報(bào)告1/22/20231城市認(rèn)知1/22/20232城市歷史素描n 揚(yáng)州曾因水路暢達(dá)而興盛 歷史上的揚(yáng)州 “因水而興，因水而發(fā) ”，曾極度繁華富庶。唐代，揚(yáng)州是中國四大貿(mào)易港口之一；清康乾時(shí)期，其以鹽運(yùn)和錢糧漕運(yùn)而繁盛。n 現(xiàn)代交通物流體系的興起使得其水路優(yōu)勢(shì)喪失，經(jīng)濟(jì)逐漸衰落 嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，隨著公、鐵交通運(yùn)輸崛起，昔日占盡水運(yùn)便利的交通要沖，變成閉塞之地，揚(yáng)州從曾經(jīng)的長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市。n 曾是文藝繁榮之地 地方文化曾因經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)而繁榮，以 “揚(yáng)州八怪 ”為代表的清代為其發(fā)展的鼎盛時(shí)期，后隨著經(jīng)濟(jì)地位的下降而逐漸沒落。n “聯(lián)合國人居獎(jiǎng) ”獲獎(jiǎng)城市 作為一座千年古城，揚(yáng)州擁有著極為優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境。 2023年 10月 4日，聯(lián)合國人居署執(zhí)行主席安娜 貝蒂瓊卡為我國唯一獲獎(jiǎng)城市 —— 揚(yáng)州頒授 “聯(lián)合國人居獎(jiǎng) ”。觀點(diǎn)：歷史上的揚(yáng)州作為商貿(mào)及文化中心存在，政治地位相對(duì)較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質(zhì)。1/22/20233愛耍氣派的揚(yáng)州人揚(yáng)州人有 “揚(yáng)虛子 ”的名字；這個(gè) “虛子 ”有兩種意思 :一是大驚小怪，二是以少報(bào)多，總而言之，不離乎虛張聲勢(shì)的毛病 。他們還有個(gè) “揚(yáng)盤 ”的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是 “揚(yáng)盤 ”；又如店家價(jià)錢要的太貴，你可以詰問他， “把我當(dāng)揚(yáng)盤看么？ ”盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚(yáng)州人。又有所謂 “商派 ”，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚(yáng)州人。（注：選自朱自清《說揚(yáng)州》）觀點(diǎn)：德國著名社會(huì)學(xué)家韋伯認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同文化（宗教）有著密切的關(guān)系。揚(yáng)州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場(chǎng)、追求安逸閑適的生活（揚(yáng)州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為發(fā)達(dá)），這或許可以作為其近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢在市民文化方面的極好注解。1/22/20234曾制約其發(fā)展的交通瓶頸正在得到改善揚(yáng)州對(duì)外交通示意圖觀點(diǎn) :交通的改善，尤其是潤(rùn)揚(yáng)大橋的開通，有效縮短了揚(yáng)州與上海及蘇錫常的距離，使得其更好的接受核心城市的輻射。1/22/20235隨著城市交通體系 2023年的突破，城市客流、物流出現(xiàn)明顯上升1/22/20236都市圈規(guī)劃對(duì)于揚(yáng)州城市發(fā)展的影響分析南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江l長(zhǎng)三角城際軌道交通規(guī)劃將大大加快區(qū)域一體化進(jìn)程，但揚(yáng)州仍需借用鎮(zhèn)江這一交通結(jié)點(diǎn)，無直接促進(jìn)作用。l南京一小時(shí)都市圈規(guī)劃明確以來，寧鎮(zhèn)揚(yáng)地區(qū)已開通了半小時(shí)一班的高質(zhì)量城市大巴，據(jù)了解，來往客流量逐年快速遞增。l另有待考證說法，鎮(zhèn)江、揚(yáng)州區(qū)號(hào)在不遠(yuǎn)的將來將同意改為 025，可視為南京推動(dòng)寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈建設(shè)的實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)。觀點(diǎn)：相對(duì)于長(zhǎng)三角而言，充分接受南京輻射是揚(yáng)州更為合理的選擇，然而目前僅在公路交通方面有具體動(dòng)作，仍未提升到產(chǎn)業(yè)銜接的層面，故在短期內(nèi)對(duì)揚(yáng)州城市發(fā)展的促進(jìn)作用不大。1/22/20237l1982年，揚(yáng)州被國務(wù)院首批公布為中國 24座歷史文化名城之一。 1983年，揚(yáng)州升為地級(jí)市 。l1996年 8月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，揚(yáng)州市行政區(qū)劃調(diào)整。撤銷縣級(jí)泰州市，設(shè)立地級(jí)泰州市，原由揚(yáng)州市代管的泰興、姜堰、靖江、興化 4個(gè)縣級(jí)市歸劃泰州市管轄。揚(yáng)州市轄三個(gè)市轄區(qū) :廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)；一個(gè)縣：寶應(yīng)縣；代管儀征、江都、高郵 3個(gè)縣級(jí)市。 寶應(yīng)縣高郵市儀征市江都市維揚(yáng)區(qū)廣陵區(qū)邗江區(qū)83年成為地級(jí)市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，代管儀征、江都、高郵三個(gè)縣級(jí)市9邗江區(qū)：2023年撤縣設(shè)區(qū)，之前曾兩度躋身全國百強(qiáng)縣，現(xiàn)轄 11個(gè)鎮(zhèn)、 3個(gè)街道辦事處，面積 757平方公里，人口 50萬，是古城揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€(gè)區(qū)。 維揚(yáng)區(qū)歷史上最早的揚(yáng)州城即誕生在今維揚(yáng)區(qū)的土地上，面積 120平方千米，人口 26萬人，是古城揚(yáng)州的發(fā)祥地。區(qū)內(nèi)風(fēng)景如畫，景色宜人，聞名海內(nèi)外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀(jì)念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。廣陵區(qū)原廣陵區(qū)，地改市前的縣級(jí)揚(yáng)州市域；現(xiàn)廣陵人是正宗揚(yáng)州人的代表；廣陵區(qū)位于揚(yáng)州中心城區(qū) ,面積 69平方公里，總?cè)丝?31萬人 ，由于原來的工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)又剛剛起步，目前的園區(qū)建設(shè)水平落后于邗江區(qū)和維揚(yáng)區(qū)。 1/22/20238城市發(fā)展定位： 發(fā)展成為寧鎮(zhèn)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化重點(diǎn)城市；　　　　　　　沿江開發(fā)，構(gòu)建帶狀組團(tuán)式濱江城市群以揚(yáng)州、儀征、江都及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個(gè)城市核心，呈沿江帶狀發(fā)展。儀征汽車工業(yè)園儀征化學(xué)工業(yè)園揚(yáng)州港口工業(yè)區(qū)邗江工業(yè)園江陽工業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園杭集產(chǎn)業(yè)園帶狀組團(tuán)式濱江城市群的定位有利于城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度的發(fā)展，但由于產(chǎn)業(yè)類型的區(qū)隔，在一定程度上降低了主城對(duì)人口的凝聚力。觀點(diǎn)：揚(yáng)州市府的意圖在于緊密依托南京以促進(jìn)城市發(fā)展。帶狀組團(tuán)式濱江城市群將主要促進(jìn)西部?jī)x征和南部港口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，而儀征是一個(gè)獨(dú)立的城市體系，其發(fā)展對(duì)市區(qū)市場(chǎng)需求的促進(jìn)作用有限。1/22/20239確立 “主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián) ”的城市發(fā)展方向背后隱藏著復(fù)雜的政治因素?fù)P州城市總體規(guī)劃確立 “ 主導(dǎo)向南、西進(jìn)東聯(lián) ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。城市發(fā)展關(guān)鍵詞：l文化內(nèi)涵看老城區(qū)，l現(xiàn)代氣息看新城區(qū)，l生態(tài)環(huán)境看瘦西湖景區(qū)，l經(jīng)濟(jì)發(fā)展看沿江地區(qū)。江澤民 ： 把揚(yáng)州建設(shè)成古代文化 與現(xiàn)代文明交相輝映的歷史名城 —— 有了西區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展。胡錦濤 ： 加強(qiáng)沿江大發(fā)展，構(gòu)建長(zhǎng)江黃金水岸線 —— 有了主導(dǎo)向南的城市規(guī)劃。本界市府 ： 以運(yùn)河申遺為突破 ——有了廣陵新城的規(guī)劃。 揚(yáng)州老城區(qū)城市 CLD中心沿江工業(yè)區(qū)文化風(fēng)景區(qū)廣陵新城觀點(diǎn)：雖然揚(yáng)州的規(guī)劃導(dǎo)向在努力迎合眾多領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，但最值得關(guān)注的仍是本界市府的政治理想。西區(qū)已經(jīng)率先發(fā)展，南部目前遠(yuǎn)未成熟，故東區(qū)將成為未來幾年發(fā)展的熱點(diǎn)，且其內(nèi)在思路應(yīng)在于連接近在咫尺的江都。1/22/202310從土地利用規(guī)劃演進(jìn)來看，城市首先向東西擴(kuò)展，再南向擴(kuò)展的趨勢(shì)十分明朗觀點(diǎn)：土地利用規(guī)劃折射出政府的建設(shè)意圖。可由此判斷出城市發(fā)展的脈搏和梯度：西部 —— 東部 —— 南部。此可作為萬科拿地策略的重要考量因素。1/22/202311西部分區(qū)未來城市行政中心大學(xué)城 +產(chǎn)業(yè)園西南分區(qū)南部分區(qū)揚(yáng)州港區(qū)、物流區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)東南分區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， LED產(chǎn)業(yè)園、食品園、物流園東部分區(qū)原城市生活區(qū)河?xùn)|分區(qū)廣陵新城區(qū)，未來城市商務(wù)、行政中心東北分區(qū)老城邊緣區(qū)域、未來物流樞紐瘦西湖景區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)西北分區(qū)相對(duì)落后分區(qū)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)老城區(qū)行政、商業(yè)中心整體形成 “產(chǎn)業(yè)向南、行政文教向西、商貿(mào)商務(wù)向東 ”的發(fā)展格局觀點(diǎn)：新一輪的規(guī)劃導(dǎo)向下，城市展開了新的發(fā)展框架，同時(shí)開始呈現(xiàn)出明朗的功能分區(qū)，其中最值得關(guān)注的依然是城市的東西兩翼，其功能定位特質(zhì)很可能導(dǎo)致未來 “東富西貴 ”的區(qū)域形象。1/22/202312西部城區(qū)和河?xùn)|分區(qū)是城市近期發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 16近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)分布京杭大運(yùn)河古運(yùn)河圍繞自然生態(tài)和歷史文化兩條主線，打造 “國內(nèi)一流、國際知名的著名旅游景區(qū)。完成文昌大橋建設(shè)工作，建設(shè)京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶，推進(jìn)廣陵行政中心改造。完善西城商業(yè)副中心和新城生活配套設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)新城西區(qū)行政商務(wù)中心建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)港口工業(yè)園和瓜洲新區(qū)，建設(shè)揚(yáng)州港，綜合物流園區(qū)；加快揚(yáng)州南部道路的建設(shè)，打造南部副中心。觀點(diǎn)：對(duì)于西區(qū)而言，因其發(fā)展已經(jīng)具備一定的成熟度，故以 “完善 ”為主，而河?xùn)|分區(qū)的建設(shè)則基本是從零開始，故西區(qū)的土地價(jià)值仍將進(jìn)一步彰顯，而東區(qū)土地價(jià)值則仍有待時(shí)間培育，此刻關(guān)注東區(qū)土地市場(chǎng)應(yīng)是踩準(zhǔn)了城市發(fā)展的節(jié)拍。1/22/202313關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)： 06年 GDP方突破 1000億元，相應(yīng)人均 GDP突破 3000美元，大致相當(dāng)于南京 03年的水平，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來幾年應(yīng)是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)提速期。1/22/202314【附表：江蘇九城市人均 GDP比較】城市名 06年 GDP總額 (億元 )人口數(shù)(萬人 )人均 GDP(元 /人 )人均 GDP排名 蘇州 4820 607 79406 1無錫 3360 590 56949 2南京 2780 647 42967 4常州 1560 349 44699 3徐州 1450 917 15812 9鹽城 1174 798 14711 10揚(yáng)州 1101 454 24251 6泰州 1090 503 21669 8鎮(zhèn)江 1060 268 39552 5關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)：同類城市比較來看，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更為平穩(wěn)，同時(shí) 04年后，其經(jīng)濟(jì)總量占全省比重不斷提高，說明揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷加速。1/22/202315關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：對(duì)比來看，揚(yáng)州的工業(yè)基礎(chǔ)并不雄厚，這是導(dǎo)致其前幾年發(fā)展速度相對(duì)緩慢的重要原因，分析認(rèn)為，未來幾年將是揚(yáng)州工業(yè)化進(jìn)程最快的時(shí)期，相應(yīng)帶動(dòng)城市化率的快速提高，進(jìn)而迅速放大房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求。1/22/202316關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 規(guī)模以上工業(yè)觀點(diǎn)：近幾年揚(yáng)州規(guī)模以上工業(yè)的迅猛增長(zhǎng)可以理解為城市工業(yè)化進(jìn)程提速的基礎(chǔ)和先鋒。1/22/202317關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 二三產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：與同類城市相比，揚(yáng)州二產(chǎn)并不具優(yōu)勢(shì)，但第三產(chǎn)業(yè)卻是四城市中最為發(fā)達(dá)的，其所支撐的相對(duì)高質(zhì)量的市場(chǎng)需求不容忽視。1/22/202318關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 固定資產(chǎn)投資觀點(diǎn)：固投對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用相對(duì)有限（僅占 GDP比重 30％左右），在固投結(jié)構(gòu)中，基本建設(shè)投資占據(jù)絕對(duì)比重，反映出政府對(duì)于城市建