【正文】 的考量—— 地方財政觀點：財政連年節(jié)余，政府花錢力度不大，而財政支出中基本建設支出和教育支出占據(jù)絕對比例。1/22/202321觀點：私營企業(yè)扮演重要角色，呈規(guī)模的私營工業(yè)企業(yè)超過千家，吸納了約 20萬的就業(yè)人口。l比較來看，揚州的規(guī)模以上私營企業(yè)發(fā)展速度遠超過鎮(zhèn)江。反映出雖然揚州招商引資的力度很大，但目前對外資的實際吸引力依然有限。1/22/202318關于幾個核心經濟指標的考量—— 固定資產投資觀點：固投對經濟發(fā)展的拉動作用相對有限（僅占 GDP比重 30％左右），在固投結構中，基本建設投資占據(jù)絕對比重，反映出政府對于城市建設投入的力度。1/22/202316關于幾個核心經濟指標的考量—— 規(guī)模以上工業(yè)觀點：近幾年揚州規(guī)模以上工業(yè)的迅猛增長可以理解為城市工業(yè)化進程提速的基礎和先鋒。 蘇州 4820 607 79406 1無錫 3360 590 56949 2南京 2780 647 42967 4常州 1560 349 44699 3徐州 1450 917 15812 9鹽城 1174 798 14711 10揚州 1101 454 24251 6泰州 1090 503 21669 8鎮(zhèn)江 1060 268 39552 5關于幾個核心經濟指標的考量—— 經濟總量觀點：同類城市比較來看，揚州經濟增長速度更為平穩(wěn)，同時 04年后，其經濟總量占全省比重不斷提高，說明揚州經濟發(fā)展在不斷加速。1/22/202313關于幾個核心經濟指標的考量—— 經濟總量觀點： 06年 GDP方突破 1000億元，相應人均 GDP突破 3000美元，大致相當于南京 03年的水平，從經濟發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來幾年應是揚州經濟提速期。重點建設港口工業(yè)園和瓜洲新區(qū)，建設揚州港，綜合物流園區(qū)；加快揚州南部道路的建設，打造南部副中心。完成文昌大橋建設工作，建設京杭大運河風光帶，推進廣陵行政中心改造。1/22/202311西部分區(qū)未來城市行政中心大學城 +產業(yè)園西南分區(qū)南部分區(qū)揚州港區(qū)、物流區(qū)、化工產業(yè)區(qū)東南分區(qū)產業(yè)園區(qū)， LED產業(yè)園、食品園、物流園東部分區(qū)原城市生活區(qū)河東分區(qū)廣陵新城區(qū)，未來城市商務、行政中心東北分區(qū)老城邊緣區(qū)域、未來物流樞紐瘦西湖景區(qū)風景旅游區(qū)西北分區(qū)相對落后分區(qū)，未來產業(yè)園區(qū)老城區(qū)行政、商業(yè)中心整體形成 “產業(yè)向南、行政文教向西、商貿商務向東 ”的發(fā)展格局觀點：新一輪的規(guī)劃導向下，城市展開了新的發(fā)展框架，同時開始呈現(xiàn)出明朗的功能分區(qū)，其中最值得關注的依然是城市的東西兩翼，其功能定位特質很可能導致未來 “東富西貴 ”的區(qū)域形象?？捎纱伺袛喑龀鞘邪l(fā)展的脈搏和梯度：西部 —— 東部 —— 南部。西區(qū)已經率先發(fā)展，南部目前遠未成熟，故東區(qū)將成為未來幾年發(fā)展的熱點，且其內在思路應在于連接近在咫尺的江都。本界市府 ： 以運河申遺為突破 ——有了廣陵新城的規(guī)劃。江澤民 ： 把揚州建設成古代文化 與現(xiàn)代文明交相輝映的歷史名城 —— 有了西區(qū)的重點發(fā)展。1/22/20239確立 “主導向南，西進東聯(lián) ”的城市發(fā)展方向背后隱藏著復雜的政治因素揚州城市總體規(guī)劃確立 “ 主導向南、西進東聯(lián) ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。觀點：揚州市府的意圖在于緊密依托南京以促進城市發(fā)展。1/22/20238城市發(fā)展定位： 發(fā)展成為寧鎮(zhèn)揚經濟一體化重點城市；　　　　　　　沿江開發(fā)，構建帶狀組團式濱江城市群以揚州、儀征、江都及產業(yè)園區(qū)等多個城市核心，呈沿江帶狀發(fā)展。由于原來的工業(yè)基礎薄弱，產業(yè)園的建設又剛剛起步，目前的園區(qū)建設水平落后于邗江區(qū)和維揚區(qū)。區(qū)內風景如畫，景色宜人，聞名海內外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。 寶應縣高郵市儀征市江都市維揚區(qū)廣陵區(qū)邗江區(qū)83年成為地級市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，代管儀征、江都、高郵三個縣級市9邗江區(qū)：2023年撤縣設區(qū)，之前曾兩度躋身全國百強縣，現(xiàn)轄 11個鎮(zhèn)、 3個街道辦事處，面積 757平方公里，人口 50萬，是古城揚州經濟實力最強、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€區(qū)。撤銷縣級泰州市，設立地級泰州市，原由揚州市代管的泰興、姜堰、靖江、興化 4個縣級市歸劃泰州市管轄。 1983年，揚州升為地級市 。觀點：相對于長三角而言，充分接受南京輻射是揚州更為合理的選擇，然而目前僅在公路交通方面有具體動作，仍未提升到產業(yè)銜接的層面，故在短期內對揚州城市發(fā)展的促進作用不大。l南京一小時都市圈規(guī)劃明確以來，寧鎮(zhèn)揚地區(qū)已開通了半小時一班的高質量城市大巴，據(jù)了解，來往客流量逐年快速遞增。1/22/20234曾制約其發(fā)展的交通瓶頸正在得到改善揚州對外交通示意圖觀點 :交通的改善，尤其是潤揚大橋的開通，有效縮短了揚州與上海及蘇錫常的距離，使得其更好的接受核心城市的輻射。（注：選自朱自清《說揚州》）觀點：德國著名社會學家韋伯認為：經濟的發(fā)展同文化（宗教）有著密切的關系。又有所謂 “商派 ”，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。揚州人有 “揚虛子 ”的名字；這個 “虛子 ”有兩種意思 :一是大驚小怪，二是以少報多，總而言之，不離乎虛張聲勢的毛病 。1/22/20233愛耍氣派的揚州人貝蒂瓊卡為我國唯一獲獎城市 —— 揚州頒授 “聯(lián)合國人居獎 ”。n “聯(lián)合國人居獎 ”獲獎城市 作為一座千年古城，揚州擁有著極為優(yōu)質的人居環(huán)境。n 現(xiàn)代交通物流體系的興起使得其水路優(yōu)勢喪失，經濟逐漸衰落 嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，隨著公、鐵交通運輸崛起，昔日占盡水運便利的交通要沖，變成閉塞之地，揚州從曾經的長三角區(qū)域經濟中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市。揚州房地產市場投資分析報告1/22/20231城市認知1/22/20232城市歷史素描n 揚州曾因水路暢達而興盛 歷史上的揚州 “因水而興，因水而發(fā) ”，曾極度繁華富庶。唐代，揚州是中國四大貿易港口之一；清康乾時期，其以鹽運和錢糧漕運而繁盛。n 曾是文藝繁榮之地 地方文化曾因經濟的發(fā)達而繁榮，以 “揚州八怪 ”為代表的清代為其發(fā)展的鼎盛時期，后隨著經濟地位的下降而逐漸沒落。 2023年 10月 4日，聯(lián)合國人居署執(zhí)行主席安娜 觀點：歷史上的揚州作為商貿及文化中心存在，政治地位相對較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質。他們還有個 “揚盤 ”的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是 “揚盤 ”；又如店家價錢要的太貴，你可以詰問他， “把我當揚盤看么？ ”盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚州人。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚州人。揚州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場、追求安逸閑適的生活（揚州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為發(fā)達），這或許可以作為其近年來經濟發(fā)展緩慢在市民文化方面的極好注解。1/22/20235隨著城市交通體系 2023年的突破，城市客流、物流出現(xiàn)明顯上升1/22/20236都市圈規(guī)劃對于揚州城市發(fā)展的影響分析南京揚州鎮(zhèn)江l長三角城際軌道交通規(guī)劃將大大加快區(qū)域一體化進程，但揚州仍需借用鎮(zhèn)江這一交通結點，無直接促進作用。l另有待考證說法，鎮(zhèn)江、揚州區(qū)號在不遠的將來將同意改為 025，可視為南京推動寧鎮(zhèn)揚都市圈建設的實質性舉動。1/22/20237l1982年，揚州被國務院首批公布為中國 24座歷史文化名城之一。l1996年 8月，經國務院批準，揚州市行政區(qū)劃調整。揚州市轄三個市轄區(qū) :廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)；一個縣：寶應縣；代管儀征、江都、高郵 3個縣級市。 維揚區(qū)歷史上最早的揚州城即誕生在今維揚區(qū)的土地上，面積 120平方千米，人口 26萬人，是古城揚州的發(fā)祥地。廣陵區(qū)原廣陵區(qū)，地改市前的縣級揚州市域；現(xiàn)廣陵人是正宗揚州人的代表；廣陵區(qū)位于揚州中心城區(qū) ,面積 69平方公里，總人口 31萬人 儀征汽車工業(yè)園儀征化學工業(yè)園揚州港口工業(yè)區(qū)邗江工業(yè)園江陽工業(yè)園廣陵產業(yè)園杭集產業(yè)園帶狀組團式濱江城市群的定位有利于城市整體經濟活躍度的發(fā)展，但由于產業(yè)類型的區(qū)隔，在一定程度上降低了主城對人口的凝聚力。帶狀組團式濱江城市群將主要促進西部儀征和南部港口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，而儀征是一個獨立的城市體系，其發(fā)展對市區(qū)市場需求的促進作用有限。城市發(fā)展關鍵詞：l文化內涵看老城區(qū)，l現(xiàn)代氣息看新城區(qū)，l生態(tài)環(huán)境看瘦西湖景區(qū)，l經濟發(fā)展看沿江地區(qū)。胡錦濤 ： 加強沿江大發(fā)展，構建長江黃金水岸線 —— 有了主導向南的城市規(guī)劃。 揚州老城區(qū)城市 CLD中心沿江工業(yè)區(qū)文化風景區(qū)廣陵新城觀點：雖然揚州的規(guī)劃導向在努力迎合眾多領導人的意圖，但最值得關注的仍是本界市府的政治理想。1/22/202310從土地利用規(guī)劃演進來看，城市首先向東西擴展，再南向擴展的趨勢十分明朗觀點：土地利用規(guī)劃折射出政府的建設意圖。此可作為萬科拿地策略的重要考量因素。1/22/202312西部城區(qū)和河東分區(qū)是城市近期發(fā)展重點區(qū)域 16近期重點發(fā)展地區(qū)分布京杭大運河古運河圍繞自然生態(tài)和歷史文化兩條主線，打造 “國內一流、國際知名的著名旅游景區(qū)。完善西城商業(yè)副中心和新城生活配套設施建設，推進新城西區(qū)行政商務中心建設。觀點：對于西區(qū)而言，因其發(fā)展已經具備一定的成熟度，故以 “完善 ”為主，而河東分區(qū)的建設則基本是從零開始，故西區(qū)的土地價值仍將進一步彰顯，而東區(qū)土地價值則仍有待時間培育，此刻關注東區(qū)土地市場應是踩準了城市發(fā)展的節(jié)拍。1/22/202314【附表：江蘇九城市人均 GDP比較】城市名 06年 GDP總額 (億元 )人口數(shù)(萬人 )人均 GDP(元 /人 )人均 GDP排名 1/22/202315關于幾個核心經濟指標的考量—— 產業(yè)觀點：對比