房地產投資經(jīng)濟分析-展示頁
2025-02-19 05:51本頁面
【正文】 174。 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?償還抵押貸款分析 –抵押貸款：開發(fā)商，消費者個人。Cui Shijuan ?單利計息法 :不考慮利息的時間價值 – I=P ?i ? n – F=P(1+i? n) –例 ?復利計息法 :考慮利息的時間價值 –一次支付系列的復利終值公式 –等額支付系列的復利資金回收公式 –等額支付系列的年金終值公式 2023房管本科用 Copy Right 174。 – 服務費：供熱、空調、電梯、清潔等 – 幾個關系： ?與房地產質量有關 ?與維修用材料有關 ?有管理水平有關 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 總營運費用分析 – 維護費：大修：逐年分攤；中小修：隨時發(fā)生，隨時計入成本。Cui Shijuan ? 租金收入分析 – 租金收入 =出租價格 ?出租面積 ?出租率 – 幾個關系 ?與地段的關系 ?與管理服務水平的關系：寫字樓、商場、住宅、工業(yè)廠房、停車廠要求不同的管理服務水平 ?與租戶信譽的關系 ?與房地產質量的關系 ?與物業(yè)類型的 關系 :商場 康樂中心 寫字樓 公寓； 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan 第二節(jié) 擁有房地產時的現(xiàn)金流量分析 ?現(xiàn)金流量的決定因素 –現(xiàn)金流量 =租金收入 總營運費用 償還到期貸款 –廣義的現(xiàn)金流量的概念 ?現(xiàn)金流量：系統(tǒng)中所有資金的運動；收入 現(xiàn)金流入；支出 現(xiàn)金流出。房地產投資經(jīng)濟分析 深圳大學管理學院 崔世娟 第三章 房地產投資收益分析 第一節(jié) 概述 ?房地產投資收益分類 –現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額 –避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來的收益 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan – 銷售收益：銷售收入減去開發(fā)經(jīng)營成本 – 無形收益：心理享受，知名度 ? 房地產投資收益組合 – 四項收益的組合 ? 房地產投資收益的合理組合 – 貨幣的時間價值：儲蓄與投資的比較 – 投資收益的構成 ?管理報酬：投資者付出勞動的應得報酬 ?風險報酬：比儲蓄風險大 ?銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權利 2023房管本科用 Copy Right 174。 ?凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 ?現(xiàn)金流量圖 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?租金方案 –等額租金方案 –定期修訂租金方案 ?固定增額租金方案 ?固定比例遞增租金方案 ?其他方式 : 如按通貨膨脹率修訂 ?增加租金方案 進行房地產改建 2023房管本科用 Copy Right 174。 – 管理費：人員工資、辦公費用等 – 稅金：房產稅、營業(yè)稅、城市建設維護費、所得稅等 – 保險：財產險、火險、電梯保險等。Cui Shijuan ?計算資金時間價值的有關公式 –符號 ?I—利息 ?i—利率 ?n—計息周期 ?P—現(xiàn)值 ?F—終值 ?A—年金 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?一次支付系列的復利終值公式 ?等額支付系列的復利資金回收公式 ?等額支付系列的年金終值公式 ? ?niPF ??? 1? ?? ? 111??????nniiiPA ? ?iiAF n 11 ????2023房管本科用 Copy Right 174。 –房地產抵押貸款的償還方式 ?抵押貸款 (資金回收、貸款還貸）系數(shù) : (A/P,i,n) ?例：某公司向銀行貸款 1200萬，要求三年內定期等額償還，年利率 12%，試分別計算按年等額償還和按月等額償還的還本付息額。Cui Shijuan ?結余貸款額：每期還貸后余下的貸款額。Cui Shijuan –等額還款方式債務分布 例：求上例的貸款 1至 5年債務本息分布 年末結余貸款 =貸款總
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