【正文】 對于出租性房地產(chǎn)投資項目而言，在國民經(jīng)濟分析 時，存在對經(jīng)營費用的調(diào)整問題。 ? 調(diào)整其他費用。 ? 用土地的影子費用代替占用土地的實際費用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價格調(diào)整建筑費用，或通過建筑工程影子價格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費用。 （２）識別項目的外部費用和外部效益，對能進(jìn)行 定量的應(yīng)進(jìn)行定量計算，對不能或無法進(jìn)行定量的應(yīng)做定性描述。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 五、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析的程序 國民經(jīng)濟分析有兩種方式：一是在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行 , 二是直接做國民經(jīng)濟分析。國家參數(shù)隨時間、經(jīng)濟和社會條件的變化而應(yīng)該不斷變化，也就是說它應(yīng)該是動態(tài)的。 從原則上講，國家參數(shù)應(yīng)該對所有部門，地區(qū)和項目都是一樣的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 國家參數(shù) 國家參數(shù) 是在項目經(jīng)濟分析中為計算效益和費用，衡量技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)而使用的一些參數(shù)。項目本身 反映不出來，而反映在國民經(jīng)濟的其他部門。 外部效益 是項目為社會做出的貢獻(xiàn)，而項目本身并未 得到的那部分效益。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 項目效益和外部效應(yīng) 項目效益是指項目為國民經(jīng)濟做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。機會成本實質(zhì)上是一種被放棄的效益。 項目的費用是用 機會成本 來度量。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 內(nèi)部費用和外部費用 內(nèi)部費用 是指用影子價格計算的項目投入物的經(jīng)濟價值。 國民經(jīng)濟分析中的費用是指因項目建設(shè)而使國民經(jīng)濟所付出的代價，包括項目自身的和其他國民經(jīng)濟部門所付出的代價。經(jīng)濟凈現(xiàn)值是用社會折現(xiàn)率對各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 基本要求 是要以最小的費用取得最大的經(jīng)濟效益。 影子匯率；全國統(tǒng)一使用的社會折現(xiàn)率 外部性 不計 計入 計算 指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等 經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值等 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 四、國民經(jīng)濟分析的原理 －效益分析的基本原理和方法 費用－效益分析 是從國家和整個社會的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評價項目的一種科學(xué)的方法。也就是說，財務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費用，而沒有考慮項目所帶來的外部效益和外部費用。財務(wù)分析使用現(xiàn)行價格計算項目的效益和成本的，由于種種原因，我國現(xiàn)行價格嚴(yán)重失真，主要表現(xiàn)為比價不合理。 國民經(jīng)濟分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第六章 房地產(chǎn)投資 國民經(jīng)濟分析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握國民經(jīng)濟分析的基本原理，重點掌握國民經(jīng)濟分析的方法，熟悉國民經(jīng)濟分析的程序，理解國民經(jīng)濟分析與財務(wù)分析的區(qū)別，了解影子價格在國民經(jīng)濟分析中的重要作用，一般了解影子價格的測算方法。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié)概述第二節(jié)費用與效益的度量與識別第三節(jié)國民經(jīng)濟分析的國家參數(shù)第四節(jié)分析方法和指標(biāo)體系第六章房地產(chǎn)投資購民經(jīng)濟分析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 國民經(jīng)濟分析概論 一 、國民經(jīng)濟分析的概念 國民經(jīng)濟分析 是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計算、分析房地產(chǎn)投資項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻(xiàn)，以分析項目經(jīng)濟合理性的經(jīng)濟分析方法。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、國民經(jīng)濟分析的必要性 在經(jīng)濟分析中，僅僅做財務(wù)分析是不夠的。另外，財務(wù)分析只局限以現(xiàn)行價格計算項目自身的收益和成本，而沒有考慮項目建成使用后使國民經(jīng)濟其他部門所產(chǎn)生的效益和付出的代價。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三、國民經(jīng)濟分析與財務(wù)分析的區(qū)別 項目 財務(wù)分析 國民經(jīng)濟分析 目標(biāo) 企業(yè)盈利最大化 國民經(jīng)濟效益最大化 出發(fā)點 經(jīng)營項目的企業(yè) 國民經(jīng)濟 價格 現(xiàn)行價格 影子價格 參數(shù) 官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。 基本問題 是 計算影子價格、影子匯率及項目未來的經(jīng)濟效益和費用，估算對未來效益和費用折現(xiàn)的社會折現(xiàn)率，并對凈效益，即每年的經(jīng)濟效益與費用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對計算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。 基本指標(biāo) 是經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟內(nèi)部收益率。當(dāng)經(jīng)濟凈現(xiàn)值大于或等于零時，該項目值得實施；經(jīng)濟內(nèi)部收益率大于或等于社會折現(xiàn)率，該項目方能接受。該費用包括 內(nèi)部費用 和 外部費用 兩部分。 外部費用 是指社會為項目付出了代價，而項目本身并不需要支付的那部分費用。 顯而易見，項目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機會。 用機會成本度量費用，就可以把項目的效益和費用放在一個共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益的比較，若前者大于后者，項目可以接受；反之，項目不可以接受。 內(nèi)部效益 是項目產(chǎn)出物用影子價格計算的經(jīng)濟價值。 外部效應(yīng) 就是項目帶來的外部費用和效益。 外部效益可以是有形的，也可以是無形的； 有的可以計量，有的不可以計量。國家參數(shù)包括影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。在不同的時期，國家有不同的經(jīng)濟政策和價值判斷，所以應(yīng)該有不同的國家參數(shù)。 （一）在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國民經(jīng)濟分析 １ .效益和費用范圍的調(diào)整 （１）剔除已計入財務(wù)效益和費用的轉(zhuǎn)移支付。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ２ .效益和費用數(shù)值的調(diào)整 （１）建設(shè)投資的調(diào)整 剔除屬于國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的引進(jìn)設(shè)備、材料的 關(guān)稅和增值稅，并運用影子匯率、影子運費和貿(mào)易費用對引進(jìn)設(shè)備價值進(jìn)行調(diào)整；對于國內(nèi)設(shè)備價值則用其影子 價格、影子運費和貿(mào)易費用進(jìn)行調(diào)整。 ? 若安裝工程中的材料費占較大比重或有進(jìn)口安裝材料，也應(yīng)按材料的影子價格調(diào)整安裝費用。 ? 剔除漲價預(yù)備費。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）流動資金的調(diào)整 調(diào)整由于流動資金估算的基礎(chǔ)的變