【正文】 8:13January 22, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 6:13:52 下午 6:13 下午 18:13:52一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 22 一月 20236:13:52 下午 18:13:52一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 18:13:5218:13:5218:131/22/2023 6:13:52 PM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 216:13 下午 一月 2118:13January 22, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。謝一月 2118:13:5118:1318:13一月 21一月 2118:13 18:1318:13:52一月 21一月2118:13:522023/1/22 18:13:52? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。l 東區(qū)（首選）和西南板塊（次選）是值得關注的重點板塊。 和美第 33, 多層、小高層、花園洋房 G2 市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主6 揚州新能源虎豹 新能源虎豹 奧都花城 53, 多層、小高層 G2 市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主2 揚州京華城中城 京華城中城 42, 多層、小高層、別墅 G2 城市及外地中高收入客群，二次置業(yè)為主3 揚州中福房地產 名都華庭 25, 多層、小高層 G2 東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主4 江蘇凱運建設 凱運天地 21, 多層、小高層 G2 東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主5 揚州天一 水榭華庭 20, 多層、小高層 G2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主6 江蘇保集 保集半島 18, 多層、小高層 G2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主7 揚州金鑫 金湖灣墅園 17, 別墅為主、多層 T2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主8 揚州萊茵達 萊茵苑 17, 多層 G2 老城區(qū)及東區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主9 揚州萬馬 萬馬 1/22/202375瘦西湖風景區(qū)江陽商貿城江陽商貿城瘦西湖新天地江陽新村石油山莊江陽工業(yè)園陽光水岸御河苑老城區(qū)揚子佳竹苑土地屬性： G3土地屬性 :C土地屬性： Top11/22/202376北區(qū)市場供求關系受個案影響波動較大 1/22/202377片 區(qū) 市場形象 產品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢西北分區(qū)未來的 “ 產業(yè)、居住、商貿 ” 一體化綜合型產業(yè)新區(qū)經濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產品為主3003500元 /平米蜀岡獨特的自然資源，新興的江陽產業(yè)園、五亭龍玩具城的支持；目前交通、生活配套正逐步完善板塊處于起步階段，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好東北分區(qū)市區(qū)普通中高層收入居民疏散居住區(qū)及改善居住，入住率較高，第一居所特征明顯工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主，兼有少量別墅48005600元 /平米古運河、邗溝、漕河、竹西公園等自然環(huán)境優(yōu)美，配套較完善成為揚州人所希求的人文景觀居住區(qū)。各細分片區(qū)客群特征 1/22/202373片區(qū) 在售及以公開項 目 未來供應量 （萬㎡） 潛在項目 合計 （萬㎡）河東板塊 東方名城 豪澤苑（ T2) 陽光地帶（ T1) 林溪山莊（ T2) 西區(qū)市場存量約為 682萬平米 1/22/202366西區(qū)各品類市場存量 品類 存量（萬平米）G2 G3 6C T1 T2 1/22/202367東區(qū)n兩河分區(qū)房地產市場起步較晚，前期發(fā)展較緩慢，但隨著城市發(fā)展框架的全面拉升，區(qū)域配件相對成熟的完善配套，區(qū)域土地價值進一步放大，土地屬性由 G3向 G2轉變，土地儲備量少。 錦苑（ G2） 和美第（ G2） 萬豪 1/22/202357328國道邗江大道潤揚路文昌路揚子江路寧通高速汽車西站火車站西南板塊西區(qū)中央老西區(qū)建成區(qū)1/22/202358行政中心古運河文昌中路 2023年文匯路2023年火車站2023年寧啟鐵路2023年西北繞城公路2023年體育公園2023年揚州中學2023年國展中心2023年雙博館2023年中央公園 潤揚路2023年2023年江陽路2023年1/22/202359京華城中城天和國際西郡 188花園和美第萬豪西花苑錦苑揚州天下土地屬性： G21/22/202360揚子江路江陽路汽車西站邗江路開發(fā)路潤揚中路2023年古運河1998年至今邗江經濟開發(fā)區(qū)2023年揚州第二城2023年文匯西路機械光電園區(qū)大學城1999年南繞城公路2023年1992年1/22/202361邗江經濟開發(fā)區(qū)金湖灣新港名興花園星聯(lián)邦淮左郡藍山莊園林溪山莊南浦花園匯金谷陽光地帶 尚城富川瑞園龍繡花園潤和綠景城土地屬性： C向 G3轉變土地屬性： T1向 C轉變1/22/202362商品住宅供應放量現(xiàn)象明顯，后市供求關系不容樂觀1/22/202363片 區(qū) 市場形象 產品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢新城西區(qū)中高收入階層第二居所聚集地，隨著時間推進入住率開始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產品兼有48006500元 /平米政府極力打造的揚州新區(qū)，火車站、中央公園、體育公園、博物館、學校、購物超市等設施齊全板塊發(fā)展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齊全，大型市政項目已落成，未來城市中心已初現(xiàn)雛形第二城板塊“ 商貿、居住、產業(yè) ” 一體化綜合型城市分區(qū)實用型物業(yè)，單身公寓、普通公寓產品為主、后期小高層、高層項目較多40004500元 /平米工貿發(fā)達，處于城區(qū)與產業(yè)園過渡地帶，交通發(fā)達，配套日益完善“ 南商圈 ” 、 “ 第二城 ”未來城市核心區(qū)域之一大學城板塊以大學城為依托的產業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產品為主36004000元 /平米大學城、邗江產業(yè)園等產業(yè)資源豐富，但生活配套設施缺乏成為揚州集產業(yè)、教育、居住為一體的綜合分區(qū)，區(qū)域配套日益完善，發(fā)展前景良好，同時區(qū)域內競爭將愈加激烈各細分片區(qū)特征 1/22/202364片 區(qū) 新城西區(qū) 第二城板塊 大學城板塊分布區(qū)域 區(qū)域分布廣泛，以揚州市區(qū) 為主 以本區(qū)域客群為主 揚州西區(qū)和周邊居民占 80%以上 職業(yè)特征 高收入行業(yè)中產階層，企事業(yè)單位負責人，私營業(yè)主等 城市擴張疏散型居民，中等收 入的普通工薪階層 大學城教師、產業(yè)工人 及企業(yè)高管年齡層次 35—45 歲中年人為主 2535歲青年人為主 年齡構成跨度較大，以 2540為主購房動機改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主青年人婚房，第一居所，投資比例小，以一次置業(yè)為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者客群演變預測：l新城西區(qū)： 目前土地屬性為 G2，隨著西區(qū)中央入住率的提升，商業(yè)、教育等配套的跟進，作為揚州重點打造的新城將全面成型，將全面體現(xiàn)出以中產階層、舒適型需求為主要特征的客群。1/22/202340附： 2023年 12月已推出未成交土地情況1/22/202341已出讓未開發(fā)土地主要集中于西區(qū)，約 140萬平米，其它板塊土地存量相對有限，并呈明顯郊區(qū)化特征127296345261 343340335185337303349322289290350150312238342301文昌路文匯路邗江路揚子江路江陽路板塊 存量東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 老城區(qū) 總計 l此處存量指已出讓未開發(fā)土地量。關于幾個核心人口指標的考量—— 人口居住狀況1/22/202333指標綜合比較—— 經濟、人口2023年 揚州 南京 鎮(zhèn)江 泰州GDP（億元） 1100 2773 1021 1002總人口（萬人） 458 607 268 503市區(qū)人口（萬人） 116 524 102 64人均 GDP（元 /人） 24048 46114 38088 19933城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 12945 17538 14291 12682市區(qū)人口密度（人 /平方公里） 1192 1111 950 1446人口密度（人 /平方公里） 691 923 699 869私人汽車擁有量（輛 /百戶） 城市化率（ %） 48 70 51 46商品住宅銷售面積（萬平米） 324 940 225 226人均商品住宅銷售面積（平米） 市區(qū)商品房均價（元 /平米） 4000 8000 3800 3500房價收入比 1/22/202334總體市場1/22/202335房地產開發(fā)投資占 GDP比重較低，具有較大的增長空間觀點：雖然在同類城市中，揚州房地產開發(fā)投資占 GDP比重相對領先，但總體來看，其仍然保持不溫不火的狀態(tài)。1/22/202331　 在崗職工人數（人） 在崗職工平均工資（元）農、林、牧、漁業(yè) 2041 9489采礦業(yè) 17910 35574制造業(yè) 133061 15559電力、燃氣及水的生產和供應業(yè) 6900 32778建筑業(yè) 25256 17864交通運輸、倉儲及郵政業(yè) 129