房地產(chǎn)投資成本分析(文件)
【正文】 甲方案： A B A 乙方案： A A B “甲 ”優(yōu)于 “乙 ”F不同籌資方案的投資收益率比較– 融資杠桿：指項(xiàng)目貸款對(duì)投資收益率的影響，即使用貸款或不是貸款在投資收益率上的差異。發(fā)行房地產(chǎn)股票分析– 發(fā)行股票的目的：– 房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報(bào)準(zhǔn)備工作、申報(bào)、股票發(fā)行 3個(gè)階段– 股票籌資的好處：F集資分析發(fā)行房地產(chǎn)債券的分析– 債券的分類(lèi)：記名式和無(wú)記名式– 發(fā)行債券的種類(lèi)：短期債券： 1年 中期債券： 1—10 年 長(zhǎng)期債券： 10年以上– 發(fā)行債券的好處 ：靈活、不存在中途停貸的危險(xiǎn)、對(duì)公司進(jìn)行了宣傳、信譽(yù)好F 利用外資分析– 利用政府貸款：利率低、期限長(zhǎng)– 國(guó)際金融組織貸款：利率低于商業(yè)銀行、期限也較長(zhǎng)（ 25年），審查嚴(yán)格– 外國(guó)商業(yè)銀行：利率根據(jù)國(guó)際金融市場(chǎng)行情來(lái)決定的，利率較高，期限較短– 與外資合營(yíng)：中方投地、外方投錢(qián)– 發(fā)行國(guó)際債券：通過(guò)國(guó)內(nèi)大銀行和國(guó)際信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)，在國(guó)際金融市場(chǎng)上發(fā)行房地產(chǎn)債券吸收外資的方式。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過(guò)程中所支付的有關(guān)費(fèi)用等。 在籌措資金過(guò)程中所支付的有關(guān)費(fèi)用成為籌資成本，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。利率略低于銀行貸款F財(cái)政撥款分析 房地產(chǎn)的財(cái)政撥款是指國(guó)家各級(jí)政府無(wú)償投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地和資金。– 收益率是投資收益（稅前收益）與投資額之比； 即： 其中， R為投資收益率； F為稅前收益； P為投資總額F不同籌資方案的投資收益率比較– 若項(xiàng)目投資為自有資金，則– 當(dāng)項(xiàng)目為若干可能狀態(tài)時(shí)，判定每種狀態(tài)的發(fā)生概率及其相應(yīng)投資收益率：其中， E投資收益率期望值 R狀態(tài) i的投資收益率 Pi狀態(tài) i的發(fā)生概率 Fi狀態(tài) i的稅前凈收益 P項(xiàng)目投資額F例： 某物業(yè)投資 2500萬(wàn)元， A方案全部由公司自有資金投資； B方案總投資 70%（ 1750萬(wàn)元）靠抵押貸款解決。假設(shè)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)將面臨三種效益狀態(tài)。③ 若 ＜ 0， ＞ 0，則–
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