房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析綜述(文件)
【正文】 ?投資籌措方案中的評(píng)價(jià)選擇 –兩種不同的觀點(diǎn)：利用籌資來(lái)解決所需資金；房地產(chǎn)投資成功要利用自有資金 –籌資的目的：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能順利完成并做到成本低廉 –分級(jí)評(píng)估方法： 安全性：籌資風(fēng)險(xiǎn)盡可能低 經(jīng)濟(jì)性：籌資成本盡可能小 可行性：籌資渠道和籌資方式盡可能穩(wěn)妥 –不同籌資方案比較 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?可行性 安全 經(jīng)濟(jì) 可行 甲方案： A B A 乙方案： A A B “甲”優(yōu)于“乙” 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?例： 某物業(yè)投資 2500萬(wàn)元， A方案全部由公司自有資金投資； B方案總投資 70%（ 1750萬(wàn)元）靠抵押貸款解決。假設(shè)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)將面臨三種效益狀態(tài)。Cui Shijuan 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的籌資成本分析 ?籌資成本的構(gòu)成及估算 –貸款成本 –股息（或債券利息） –自有資金存款利息 –籌資的直接費(fèi)和間接費(fèi) 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 幾種資金來(lái)源籌資成本率的計(jì)算 長(zhǎng)期債券 – f—僅考慮費(fèi)用（ ） 第 t年本金 —第 t年利息 )1(00 fBC ??）（ TIBC ttt ??? 1tB )1( TIt ?2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 幾種資金來(lái)源籌資成本率的計(jì)算 普通股投資成本率： （ 1）固定股息 （ 2）固定比例增長(zhǎng)股息 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 綜合甲方案 客觀狀況 (Pi) 籌資成本率 Ki 乙方案 ￣￣￣￣￣ ￣￣￣￣￣ ￣￣￣￣￣ 好 () 10% 9% 中 () 11% 11% 差 () 12% 13% ＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿ 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 綜合籌資成本率的計(jì)算 綜合籌資成本率 = 某種資金來(lái)源成本率該種來(lái)源資金占全部資金的比重 例： ?2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 幾種資金來(lái)源籌資成本率的計(jì)算 長(zhǎng)期債券 –期末一次還本付息： ninnKTIBfB)1()1()1(0 ?????2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 籌資成本率的另一種涵義 ①令 K= ， 記為 F（ ） ② 若 F（ ）＞ 0， 減小 ，令 ，代入求 。試據(jù)此進(jìn)行該項(xiàng)目的投資收益率分析及融資方案決策。貸款期限 20年。 –收益率是投資收益（稅前收益）與投資額之比；
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