房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)(文件)
【正文】 RR＜ ic時(shí)，項(xiàng)目可以接受。動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：判斷標(biāo)準(zhǔn)： 動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb和基準(zhǔn)回收期 Pc相比較 Pb≤Pc,開發(fā)項(xiàng)目可以接受；反之則不可接受。 公式：GDV:項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值TDC:項(xiàng)目總開發(fā)成本DP:開發(fā)商利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(1)成本利潤(rùn)率 (RPC)判斷標(biāo)準(zhǔn)： 成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率相比較：超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；反之則不可行。利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入（含銷售、出租、自營(yíng)）－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－銷售稅金252。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（ 4）資本金凈利潤(rùn)率 含義： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力?！ 」剑核惴ǎ航?jīng)濟(jì)管理學(xué)院公式：?（ 7）投資回報(bào)率?含義： 房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院解：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院四、清償能力指標(biāo)利息計(jì)算方法： 假定： 借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院利息備付率 含義： 項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院償債備付率 (DCR) 含義： 項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)付還本付息金額的比率。反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借款來(lái)籌集的。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :流動(dòng)比率越高，運(yùn)營(yíng)資本 (即流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的余額 )越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院假設(shè)在該寫樓的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元每平方米，前三年的出租率分別為 65%， 75%和85%,從第 4年開始出租率達(dá)到 95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院年份 0 1 2 3 4－ 15 16－ 48年租金收入 年運(yùn)營(yíng)成本 年凈經(jīng)營(yíng)收入 全部投資 28431全部投資凈現(xiàn)金流量28431 FNPV FIRR %經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院例 7： p151?某房增開發(fā)商以 5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得宗占地面積為 4000平方米的土地 50年的使用權(quán) ,建筑容積率為 ,建筑覆蓋率為 60%,樓高 14層 ,1至 4層建筑面積均相等 ,5至 14層為塔樓 (均為標(biāo)準(zhǔn)層 ),建造成本為 3500元每平方米 ,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%,行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬(wàn)元 ,管理費(fèi)為土地成本 ,建造成本 ,專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %,市場(chǎng)推廣費(fèi) ,銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別是為銷售收入的 %,%和 %,預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12023元 /平方米 .項(xiàng)目開發(fā)周期為 3年 ,建設(shè)期為 2年 ,地價(jià)于開始一次投入 , 建造成本 ,專業(yè)人員費(fèi)用 ,其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 ,年貸款利率為 12%,按季度計(jì)息 ,融資費(fèi)用貸款利息的 10%.問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積 ,標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少 ?經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院演講完畢，謝謝觀看！。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均姓在年末 ,整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為 48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為別為 10%和 14%。其中，相當(dāng)于樓價(jià) 30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資源共享本金支付。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :該指標(biāo)屬于短期償債能力指標(biāo)，它反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力。公式：經(jīng)濟(jì)意義 :資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力較差。一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的該指標(biāo)值應(yīng)該大于 。經(jīng)濟(jì)意義 :表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。
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