房地產(chǎn)投資市場分析(1)(已修改)
2025-05-27 00:09 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資市場分析 的 基本問題 一、 房地產(chǎn)市場概述 市場的一般概念 廣義地說，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做“市場”?？梢园咽袌龆x為 :能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排。 狹義：商品交換的場所。 ? 基本構(gòu)成要素 ： 市場運行的 主體 市場運行的 客體 市場運行的 行為方式 房地產(chǎn)市場的含義 房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)交換的場所；或者說， 房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的總和，也可以說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟交換關(guān)系的總和。 專業(yè)機構(gòu)：如房屋交易中介機構(gòu)、物業(yè)拍賣行、交易中心等等； 非專業(yè)機構(gòu)： 新聞媒體等、朋友介紹 房地產(chǎn)市場與其他市場的根本區(qū)別： 客體 —— 不動產(chǎn) 在房地產(chǎn)交易中流通的主要是 產(chǎn)權(quán)證書 交易方式主要有買賣、租賃、抵押、入股、典當、交換、贈與、繼承、代理、委托、咨詢等 買賣又可以分為拍賣、招標、協(xié)議、現(xiàn)金買賣、分期付款、抵押貸款、征收等 。 房地產(chǎn)市場功能 1）通過市場機制，可以合理地分配房地產(chǎn)資源，促進房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置。 2）通過地價和地租等經(jīng)濟手段，以及國家土地利用規(guī)劃和計劃等方式和方法，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求，實現(xiàn)房地產(chǎn)供求的平衡。 3）通過房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的使用價值和價值，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足經(jīng)濟社會對房地產(chǎn)的需求，并使房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展相適應、相協(xié)調(diào)。 4）通過房地產(chǎn)市場，并且按照市場方式，合理分配房地產(chǎn)收益，正確調(diào)節(jié)各方面的經(jīng)濟關(guān)系，以及有效地利用房地產(chǎn)的收益，促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場機制 1）地租機制 ? 利用城市土地絕對地租，在經(jīng)濟上實現(xiàn)城市土地的國家所有權(quán)，鞏固和發(fā)展城市土地的國家所有制； ? 利用城市土地級差地租，調(diào)節(jié)城市土地資源在不同部門之間的分配，實現(xiàn)城市土地資源的最佳利用，提高城市土地資源的利用效益； ? 利用壟斷地租，對于城市特殊地段，實現(xiàn)最有效的利用。 2）價格機制 價格是價值的貨幣表現(xiàn)形式。價格機制是市場機制中作用最強和最直接的機制。 ? 房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的供求和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。如：利用房地產(chǎn)價格機制，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)置換可以取得比用行政手段更好的效果。 3）供求機制 供求機制是與價格機制緊密聯(lián)系在一起的市場機制。 ? 供求機制對房地產(chǎn)市場運行的房地產(chǎn)資源配置起調(diào)節(jié)作用。 ? 由于土地數(shù)量的有限性，人類對土地的需求不斷增長，房地產(chǎn)供求機制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求和價格時，受到了一定的限制。 4）競爭機制 房地產(chǎn)市場是壟斷與競爭相結(jié)合的市場，國家壟斷城市土地一級出讓市場，也就是壟斷城市土地的供給總量。房地產(chǎn)的二級和三級市場是自由競爭的市場，競爭機制在這里可以充分地發(fā)揮作用。 ? 在競爭機制的作用下，房地產(chǎn)市場的各個主體之間處于平等的地位，在房地產(chǎn)市場的交易中是一種平等的競爭關(guān)系。通過房地產(chǎn)市場主體在房地產(chǎn)市場上的競爭，不僅實現(xiàn)了房地產(chǎn)的價值，而且也使房地產(chǎn)的使用價值得到了最佳的利用。 ? 由于土地供應的壟斷性，以及房地產(chǎn)經(jīng)營的壟斷性，競爭只能在一定的范圍內(nèi)進行，競爭機制的作用受到了制約。 5）調(diào)節(jié)機制 市場經(jīng)濟發(fā)展的實踐表明，市場不是萬能的，市場調(diào)節(jié)本身具有許多無法克服的缺陷。其中主要是市場調(diào)節(jié)的 盲目性、自發(fā)性、滯后性和不確定性， 而且在某些場合下市場調(diào)節(jié)還是 失靈 的。計劃調(diào)節(jié)是自覺的、事前的、確定的和有目的的。計劃調(diào)節(jié)可以彌補市場調(diào)節(jié)的不足。 ? 在市場經(jīng)濟條件下，必須充分發(fā)揮調(diào)節(jié)機制的調(diào)節(jié)作用。要把計
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