房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析(1)(已修改)
2025-05-27 00:09 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 的 基本問(wèn)題 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 市場(chǎng)的一般概念 廣義地說(shuō)，任何能使買(mǎi)賣(mài)雙方接觸的安排都可以叫做“市場(chǎng)”?？梢园咽袌?chǎng)定義為 :能令買(mǎi)賣(mài)雙方走到一起，并就某種商品的交易達(dá)成彼此都能接受的價(jià)格的任何安排。 狹義：商品交換的場(chǎng)所。 ? 基本構(gòu)成要素 ： 市場(chǎng)運(yùn)行的 主體 市場(chǎng)運(yùn)行的 客體 市場(chǎng)運(yùn)行的 行為方式 房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所；或者說(shuō)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，也可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系的總和。 專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)：如房屋交易中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)拍賣(mài)行、交易中心等等； 非專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)： 新聞媒體等、朋友介紹 房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)的根本區(qū)別： 客體 —— 不動(dòng)產(chǎn) 在房地產(chǎn)交易中流通的主要是 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 交易方式主要有買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、交換、贈(zèng)與、繼承、代理、委托、咨詢(xún)等 買(mǎi)賣(mài)又可以分為拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議、現(xiàn)金買(mǎi)賣(mài)、分期付款、抵押貸款、征收等 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)功能 1）通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，可以合理地分配房地產(chǎn)資源，促進(jìn)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置。 2）通過(guò)地價(jià)和地租等經(jīng)濟(jì)手段，以及國(guó)家土地利用規(guī)劃和計(jì)劃等方式和方法，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求的平衡。 3）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值和價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求，并使房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)的發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)。 4）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且按照市場(chǎng)方式，合理分配房地產(chǎn)收益，正確調(diào)節(jié)各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及有效地利用房地產(chǎn)的收益，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制 1）地租機(jī)制 ? 利用城市土地絕對(duì)地租，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)城市土地的國(guó)家所有權(quán)，鞏固和發(fā)展城市土地的國(guó)家所有制； ? 利用城市土地級(jí)差地租，調(diào)節(jié)城市土地資源在不同部門(mén)之間的分配，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的最佳利用，提高城市土地資源的利用效益； ? 利用壟斷地租，對(duì)于城市特殊地段，實(shí)現(xiàn)最有效的利用。 2）價(jià)格機(jī)制 價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中作用最強(qiáng)和最直接的機(jī)制。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的供求和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。如：利用房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)置換可以取得比用行政手段更好的效果。 3）供求機(jī)制 供求機(jī)制是與價(jià)格機(jī)制緊密聯(lián)系在一起的市場(chǎng)機(jī)制。 ? 供求機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)資源配置起調(diào)節(jié)作用。 ? 由于土地?cái)?shù)量的有限性，人類(lèi)對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供求機(jī)制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求和價(jià)格時(shí)，受到了一定的限制。 4）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合的市場(chǎng)，國(guó)家壟斷城市土地一級(jí)出讓市場(chǎng)，也就是壟斷城市土地的供給總量。房地產(chǎn)的二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在這里可以充分地發(fā)揮作用。 ? 在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)主體之間處于平等的地位，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易中是一種平等的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的價(jià)值，而且也使房地產(chǎn)的使用價(jià)值得到了最佳的利用。 ? 由于土地供應(yīng)的壟斷性，以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的壟斷性，競(jìng)爭(zhēng)只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用受到了制約。 5）調(diào)節(jié)機(jī)制 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐表明，市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)調(diào)節(jié)本身具有許多無(wú)法克服的缺陷。其中主要是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的 盲目性、自發(fā)性、滯后性和不確定性， 而且在某些場(chǎng)合下市場(chǎng)調(diào)節(jié)還是 失靈 的。計(jì)劃調(diào)節(jié)是自覺(jué)的、事前的、確定的和有目的的。計(jì)劃調(diào)節(jié)可以彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不足。 ? 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須充分發(fā)揮調(diào)節(jié)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。要把計(jì)
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