房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(ppt81頁(yè))(已修改)
2025-10-25 15:12 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 來(lái)自資料搜索網(wǎng) (), 海量資料下載 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng) 房地產(chǎn)商品的固定性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)所包括的范圍越大，對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3．房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)品的 非標(biāo)準(zhǔn)化， 也就是說(shuō) 產(chǎn)品之間不可替代 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 4．地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國(guó)家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 5．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過(guò)程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個(gè)意義上說(shuō)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 6．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求拿出產(chǎn)品來(lái)投放市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率 市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。 獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌?chǎng)效率來(lái)衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為 ： 1）居住物業(yè)市場(chǎng) 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫(xiě)字樓）、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。 4）特殊物業(yè)市場(chǎng) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 5）土地市場(chǎng) 在我國(guó)，土地市場(chǎng)是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易的市場(chǎng)。土地的征購(gòu)、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場(chǎng)的分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2． 按房地產(chǎn)購(gòu)買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場(chǎng) 自用型購(gòu)買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 2）房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 投資型購(gòu)買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租 、 經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）租賃市場(chǎng) 租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。 2）產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場(chǎng)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析。 三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度 1．市場(chǎng)分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場(chǎng)分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時(shí)間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場(chǎng)分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過(guò)收益。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)
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