房地產(chǎn)投資市場分析(1)(編輯修改稿)
2025-06-16 00:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，可以房地產(chǎn)市場劃分為房地產(chǎn)要素市場、房地產(chǎn)產(chǎn)品交易市場；房地產(chǎn)產(chǎn)品還可以區(qū)分為生產(chǎn)資料市場，消費(fèi)品市場等。 依據(jù)房地產(chǎn)交易的內(nèi)容或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以把房地產(chǎn)市場劃分為一級市場、二級市場、三級市場等等 。 （二）房地產(chǎn)生產(chǎn)再生產(chǎn)市場體系 房地產(chǎn)金融市場或資本市場 房地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)要素與產(chǎn)品價(jià)值巨大，無論是開發(fā)建設(shè)，還是經(jīng)營銷售，以及消費(fèi)者購買，都需要支付大量的資金。無論對于開發(fā)建設(shè)者，還是對于經(jīng)營銷售者，以及房地產(chǎn)消費(fèi)者，完全依靠自己的資金是十分困難的。這個(gè)困難只有通過金融機(jī)構(gòu)，借助房地產(chǎn)金融或房地產(chǎn)信貸才能得到解決。 城市土地開發(fā)再開發(fā)市場 ? 城市土地開發(fā) 即土地的第一次開發(fā)：土地開發(fā)商（房地產(chǎn)開發(fā)商）從國家手中或者自己代表國家從農(nóng)民手中取得土地開發(fā)權(quán)以后，根據(jù)城市政府的規(guī)劃，按照土地的使用方向，對土地進(jìn)行開發(fā)，即對土地進(jìn)行七通一平，建設(shè)各種城市基礎(chǔ)設(shè)施，把農(nóng)業(yè)用地變成城市用地，即變成了城市的建筑地段（生地變成熟地）。然后再把城市建筑地段賣給需要建筑地段的企業(yè)或單位或自己進(jìn)行房屋等建筑物的建設(shè)。 ? 城市土地的再開發(fā)，就是由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市原有的土地?zé)o論從城市的基礎(chǔ)設(shè)施來看，還是從城市土地的功能來看，它們都不能滿足城市發(fā)展的要求，必須對進(jìn)行更新改造，這種對原有城市土地的改造就是城市土地的再開發(fā) 。 對于舊城土地的這種開發(fā)改造，從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方式來看，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以市場方式從城市政府手中取得舊城的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，然后把開發(fā)建設(shè)好的城市土地，以市場方式轉(zhuǎn)讓給需要土地的企業(yè)或單位或者自己進(jìn)行房屋建筑物等的建設(shè) 。 城市房屋開發(fā)建設(shè)市場 城市房屋開發(fā)建設(shè)市場，就是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)，根據(jù)建設(shè)用地的規(guī)劃或房產(chǎn)市場上的供求情況，或者根據(jù)用戶的要求，建設(shè)各類房屋，以滿足房產(chǎn)市場和房屋用戶的需要。這種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)，按照市場方式，取得城市土地，然后在這些建筑地段上，建筑各類房屋，最后把建設(shè)好的這些房屋賣出去，這就形成了房屋（房地產(chǎn)）開發(fā)建設(shè)市場。 城市房地產(chǎn)流通或交易市場 城市土地開發(fā)出來，城市房屋建設(shè)起來，就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場（狹義），通過房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值。這種在流通領(lǐng)域?qū)ｉT從事房地產(chǎn)商品買賣的經(jīng)濟(jì)活動，就構(gòu)成了房地產(chǎn)的流通或房地產(chǎn)的交易市場。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)，一般都不直接銷售它們開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)商品。負(fù)責(zé)買賣房地產(chǎn)商品的是房地產(chǎn)經(jīng)營或經(jīng)紀(jì)企業(yè)。 ? 在我國，主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司把建設(shè)好的房屋出售或出租給消費(fèi)者，以及房屋中介代理房屋出租、二手房出售。 ５ .房地產(chǎn)物業(yè)管理與服務(wù)市場 房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，在房地產(chǎn)長期消費(fèi)過程中，房地產(chǎn)商品會發(fā)生各種損壞，居民的長期消費(fèi)也要求有各種服務(wù)活動，這樣就需要對房地產(chǎn)的物業(yè)提供各種服務(wù)和管理工作。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種管理、維修、服務(wù)活動都是按照市場方式進(jìn)行的。由此就形成了房地產(chǎn)的管理、維修、服務(wù)市場。 三、房地產(chǎn)市場的供給與需求 房地產(chǎn)的供給特征 （ 1） 房地產(chǎn)供給的剛性特征。 與一般商品相比，房地產(chǎn)的供給缺乏彈性。 一方面是由于土地供應(yīng)的剛性。 另一方面，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，較長的生產(chǎn)周期造成新建房地產(chǎn)的供給在一定時(shí)期內(nèi)特別是短期內(nèi)很難隨著市場需求的變化而及時(shí)地變化，而將其他用途的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換也是比較困難。 因此，房地產(chǎn)的供給在一定時(shí)期內(nèi)是固定的。 （ 2）房地產(chǎn)供給的異質(zhì)性和區(qū)域性。 房地產(chǎn)市場屬于典型的產(chǎn)品差異化市場，從微觀角度上說，房地產(chǎn)市場中的每個(gè)項(xiàng)目都具有與其他項(xiàng)目不同的地理位置，此外在產(chǎn)品質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、使用狀態(tài)等方面也都存在著一定差異，因此每個(gè)在市場上供給的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是不同的，這對于房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格的確定和變化規(guī)律產(chǎn)生重要影響。 此外，由于房
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1