城市房地產(chǎn)市場分析(編輯修改稿)
2025-06-26 13:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0 元 /平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為 19361 元 /平方米和 11263元 /平方米。而省會(huì)城市中昆明、西安、鄭州、長沙和沈陽房價(jià)較低， 住宅銷售均價(jià)皆低于 5000元 /平方米。 （圖為 2020年住宅銷售均價(jià)） （二） 大中城市房地產(chǎn)市場未來走勢展望 未來 23年，一線城市中的北京和上海在自住性和投資性需求的推動(dòng)下，商品房銷售金額仍將保持較高水平 。 為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的巨大不利影響，中央政府實(shí)施了史無前例的寬松貨幣政策，突出表現(xiàn)在銀行信貸和貨幣供應(yīng)規(guī)模上，全年人民幣各項(xiàng)貸款新增 。 在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，商品房仍將是資金追求保值增值的首選。大中城市，特別是一線城市中的北京、上海仍將是投資性資金的首選地。預(yù)計(jì)未來 23年，北京、 上海仍將在自主性需求和投資性需求的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)較快增長，商品房銷售面積和銷售額仍將保持在較高水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額仍穩(wěn)步上升。 4 二三線城市中的天津、成都、沈陽和合肥等城市由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)收入比較低、市場輻射力強(qiáng)，以及土地價(jià)格偏低等特點(diǎn)，將成為開發(fā)企業(yè)特別是部分中小企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域 。 一線城市北京、上海的土地出讓價(jià)格大幅攀升。這不僅增加了在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且使得北京、上海等一線城市逐漸成為少數(shù)資金實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)逐鹿的主戰(zhàn)場。因此，擁有較大市場規(guī)模、發(fā)展前景廣闊，并且地價(jià) 相對(duì)較低的二三線城市將成為越來越多中小開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略市場。 二、中小城市房地產(chǎn)市場分析 （一） 人口基數(shù)的影響 中國自改革開放以來，人口流動(dòng)性日益增強(qiáng)，可流動(dòng)人群的首選肯定是相對(duì)發(fā)達(dá)的大城市，直接導(dǎo)致不同城市中人口基數(shù)有非常大的不同，中國一線城市的人口基數(shù)是千萬級(jí)，而中小城市中的人口基數(shù)只是十萬級(jí)。 人口基數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場最直觀的影響是需求總量的不同，有人可能會(huì)說大城市的需求總量是很大，但供給總量也大呀。這個(gè)沒錯(cuò)，但他們忽略了比例因素，由于土地資源的有限性，必然會(huì)導(dǎo)致大城市中的房屋需求量與房屋供應(yīng)量的比例小于中 小城市。 需求總量大還反映到房子的銷售速度上，舉個(gè)例子來說，在北京開發(fā)一個(gè)有 3000戶居民的小區(qū)，只要房子不是特別爛，位置、戶型、價(jià)格、營銷等工作做到位，可能出現(xiàn)在一天內(nèi)就全部賣完的情況。但在中小城市中同樣的小區(qū)，即使它做到最好，也可能需要一年左右的時(shí)間才能賣完。 所以在中小城市里，做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)品推出的量不如節(jié)奏更重要，我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)決策中，與其討論應(yīng)該推出多大的總量，不如討論應(yīng)該按一個(gè)什么樣的節(jié)奏來推出，一定要保證每期推出的量都不會(huì)太大，以適應(yīng)中小城市中客戶群總量小，而引起的銷售速度慢的特點(diǎn)。 （二） 人口結(jié)構(gòu)的影響 大城市房地產(chǎn)市場的需求客戶，其結(jié)構(gòu)是相對(duì)連續(xù)的。收入水平上從高到嚇人到低至離譜，文化修養(yǎng)上從高雅到草根，審美觀點(diǎn)上從欣賞歐美風(fēng)格到死忠中國古典，可以說各種類型的人都有很多，反映到對(duì)房產(chǎn)的需求上就是從別墅到磚瓦房，從歐式建筑到中式院落都有人需要。在北京、上海、廣州這些大城市就可以看出，瞎貓總能碰到死耗子，不管一個(gè)樓盤的地點(diǎn)有多偏，定價(jià)有多高，戶型有多差，營銷有多離譜，在最后銷售的時(shí)候可以賣的不太好，但總會(huì)有人買。 在中小城市就不一樣了，中小城市的客戶群結(jié)構(gòu)是不連續(xù)的，正是由于這個(gè)原因，一旦在中小城市一次定位失敗，再想改定位就非常難，因?yàn)槿绻傧蜻@個(gè)定位的產(chǎn)品上游或者下游移動(dòng)的時(shí)候，臨近可能都沒有客戶群。所以就一定要進(jìn)行更精準(zhǔn)的營銷，在中小城市所需要的定位準(zhǔn)確度實(shí)事上要比大城市高得多得多。 （三） 市場環(huán)境的影響 大城市房地產(chǎn)市場的蛋糕很大，在競爭中群雄逐鹿。以沈陽為例，現(xiàn)在沈陽的房地產(chǎn)市場上有萬科、中海、保利、華潤置地等等一大批中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)共同競爭。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入， 在中小城市中的開發(fā)主力現(xiàn)多為本地的企業(yè)，這些企業(yè)普遍規(guī)模小、管理不完善、缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然相對(duì)較弱。隨著大城市的房地產(chǎn)市場逐漸飽和還有企業(yè)自身的發(fā)展需要，各大房企不可避免的會(huì)發(fā) 5 生發(fā)展重心下移，屆時(shí)就是對(duì)中小城市房地產(chǎn)市場的一
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1