【文章內容簡介】 特殊要求，還要考慮商業(yè)物業(yè)的服務半徑及其他競爭物業(yè)的分布情況，最后才能確定項目的規(guī)模、檔次及日后的經營構想。 廣州商業(yè)商圈和寫字樓商圈的分布，見下頁 上下九商圈 天河中心商圈 北京路商圈 中山六路商圈 農林下路商圈 江南西商圈 天河北商圈 東風路商圈 環(huán)市路商圈 琶洲商圈 珠江新城商圈 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 商場物業(yè)（零售商業(yè)）的分析要點 ? 地段因素。此因素在零售商業(yè)物業(yè)起著關鍵作用，影響其銷售狀況和價格水平。一般大商場選擇城市主干道。 ? 現有地段中商場的經營狀況。若是出租方式，分析商場銷售利潤率，可以估算其承租能力，有利于本項目的定位和確定租金水平。 ? 該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務范圍。是鄰里型、社區(qū)型還是地區(qū)型，還包括一系列專賣店和批發(fā)市場等。 ? 考慮集中型和分散型的問題。集中型產生輻射效能，形成集聚效益、規(guī)模效益。分散型主要是在人口集中、新居住區(qū)投資建設，滿足地區(qū)群體購物需要。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 寫字樓物業(yè)的分析要點 ? 地區(qū)經濟繁榮程度。特別應考慮項目所在城市的第三產業(yè)的比重和水平。 ? 地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境。交通、通訊以及與相關機構的聯系的便捷條件。地理位置優(yōu)越與便捷程度相關聯。 ? 項目內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內擬提供的公共服務和設施、能滿足的特殊需求和偏好。 ? 寫字樓租客或業(yè)主對租金或價格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質。因此寫字樓租金一般每年都會提高一定幅度。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 寫字樓物業(yè)的市場分析過程 首先： 市場細分 其次：競爭區(qū)域劃分和界定 目標市場選擇 再次：供求分析 需求分析 需求量分析：預計寫字樓工作人員總數 人均占用面積 =Q目標 需求特征分析：市場細分 供給分析 供給量分析：已經被使用的 +空置的可供出租的 +在建的 +竣工的 +預立項的 +可能擴建的 結構分析 =S市場 目標供給量： Q目標 S市場 寫字樓市場則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的信息 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 二、居住類房地產市場分析 住宅物業(yè)的分析要點 房價收入比和租售比價等指標。房價收入比的國際通用標準為 3～ 6︰ 1，這里是指中位家庭年收入與中位住宅價格之比；而我國各大中城市的房價收入比一般都在 10︰ 1以上。而住宅租金售價比在 1︰ 200左右是較合理的，這里也指中位住宅。而我國目前的住宅的租售比不合理，租房比買房劃算。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 二、居住類房地產市場分析 （ 2）居民現實購買力及金融發(fā)展的深度。主要考慮目標客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。 （ 3）家庭人口構成及社區(qū)風俗習慣。要考慮戶均人口數、是否有與父母合住的習慣。 （ 4）環(huán)境因素、市政基礎設施狀況和公共配套設施狀況。 （ 5）住宅單元大小、類型的需求和偏好。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 居住類房地產的具體分析 分析過程：首先：市場細分 其次：市場供求分析 分析要點： 供 需 影響因素分析？ 方法 需求量分析：總量分析和結構分析 Q目標 供給量分析：尋找供給來源 總量和結構分析 S市場 目標供給量： Q目標 S市場 居住物業(yè)市場 更需要人口、家庭方面的信息 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 居住類房地產的具體分析 影響住宅供給的因素有： (l)新建住宅量； (2)原住宅空出數； (3)非住宅用房改建住宅數；等等。 其中，新建住宅的數量受下列因素制約： ①籌集住房資金的數額； ②建筑材料生產狀況； ③住宅生產效率； ④住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況； ⑤住宅流通渠道狀況等。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 三、工業(yè)物業(yè)市場分析 工業(yè)物業(yè)的分析要點 ? 較少考慮其地段因素，一般也只考慮運輸成本。 ? 考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設多功能物業(yè)。 ? 還要考慮當地工業(yè)發(fā)展趨勢、勞動力市場和關聯產業(yè)。 ? 要考慮車輛通道、生產工藝、設備安裝、防火、抗震等方面的特殊要求。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 特殊類物業(yè)市場分析 特殊類物業(yè)的分析要點 ?能否得到政府部門許可。 ?投資、經營的特殊性。這類物業(yè)投資周期長，回收期也長，經營方式多為自主經營或 BOT方式經營，很少出租，基本上不進入市場交易。 ?要較準確預測經營期的現金流，分析投資回收期及投資回收后的經營狀況。 第四節(jié) 房地產市場調查的方法與程序 房地產市場調查是以房地產為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產市場進行研究和預測，并最終為房地產投資項目提供決策服務的一種活動。 房地產市場調查方法是指市場調查人員在實地調查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 房地產市場調查的重要性：基礎數據和信息的獲得最主要的途徑。 第四節(jié) 房地產市場調查的方法與程序 一、房地產市場調查方法 市場調查的方法主要包括以下幾種： 普查法 抽樣調查法（簡單隨機抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣） 直接調查法（訪談調查或深度訪談調查、電話調查、郵函調查、留置問卷調查） 間接調查法（觀察法、實驗法） 第四節(jié) 房地產市場調查的方法與程序 二、房地產市場調查程序 提出問題，確定調查的目的 決定收集資料的方法（一手資料、二手資料） 設計調查表 選樣 數據處理、分析與解釋 提出調查報告 第四節(jié) 房地產市場調查的方法與程序 二、房地產市場調查程序 根據調查目的不同，調查方法可分為： 探測性調查 描述性調查 因果性調查 預測性調查 第五節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 一、房地產市場預測的種類 房地產市場預測是指運用科學的方法和手段，根據房地產市場調查所提供的信息資料，對房地產市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金