【文章內容簡介】 切乎實際的信息。 一般來說，確定調查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 3房地產市場調查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。 第一手資料是專門為要調查的問題而特地收集或實驗而得的統(tǒng)計資料； 第二手資料是指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經擁有的資料。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 3房地產市場調查的方法與程序 3．設計調查表 設計調查表的程序和應注意的問題如下： 1）決定調查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設計調查表問題應注意的事項 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 3房地產市場調查的方法與程序 4．選樣 5．數據處理、分析與解釋 6．提出調查報告 需要說明的是，房地產市場調查是房地產市場分析的前期工作，房地產市場分析是對市場調查信息再加工的過程。但有時一些市場調查做完后，市場分析也就直接包括在市場調查的過程中了。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 2． 4． 1房地產市場預測的種類 房地產市場預測是指運用科學的方法和手段，根據房地產市場調查所提供的信息資料，對房地產市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。 房地產市場預測一般分為定性預測和定量預測。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 1．定性預測 定性預測是指依靠人們的經驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 2．定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數據的基礎上，運用數學方法和其他分析技術，建立可以表現數量關系的數量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產市場要素在未來可能的數量。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 2． 4． 2房地產市場預測的方法 房地產市場預測的具體方法因預測的對象、內容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1．直觀判斷法 這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數據為依據的預測值，在數據資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 2．歷史引伸法 這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當的數學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結果出現誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數法、移動平均數法、加權移動平均數法、趨勢預測法、指數平滑法和季節(jié)指數法等。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 1）簡單平均數法 簡單平均數法是用算術平均值作為新一期的預測值的方法。 其計算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預 測 值x式中， ：代表平均數，即用算術平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數； xn：代表第期的實際銷售數（ =1， 2， 3， ?? ）。 x1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數不變。這個平均數就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術平均數，也可以用加權平均數。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 簡單移動平均法的計算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權移動平均法的計算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntnx n x xxnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見，不論簡單式還是加權式，只能預測下一期數值。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 3）趨勢預測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據過去各期的實際數據，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數據。如果過去各期數據大體呈現等差級數，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數據大體呈現等比級數，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 求趨勢直線的方程式是： y a bx??式中： y：預測值； x：代表的年份； a， b：待定系數 運用最小二乘法求得如下方程組： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?0ix??令 ，則上式可簡化為： iya n?? 2iiixybx???式中： yi：各年的實際銷售量； xi：各年的代號； n：已掌 握數據的年數。 1/22/2023 房地產投資分析課件 2． 4房地產市場預測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須