【正文】 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預(yù) 測 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預(yù)測時的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， ?? ）。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。在占有若干統(tǒng)計資料、預(yù)測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進行定量預(yù)測，可以得到比較滿意的預(yù)測效果。定性預(yù)測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。 通常采用的方法有： 1．直觀判斷法 這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2．定量預(yù)測 定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1．定性預(yù)測 定性預(yù)測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計調(diào)查表 設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細、準確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實際的信息。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 4）其他信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1．從投資者的角度看，分為三個類型。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 3．房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 對投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 從圖 22我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．市場分析的程度 進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預(yù)測的準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 2房地產(chǎn)市場分析的限度 1．市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 1房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風(fēng)險、選擇投資機會的過程。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營