【正文】 緊鄰大學城）、價格 配套 學校：廣陵學院；商場：匯金谷購物廣場；STREET MALL式的商業(yè)街、主題會所、幼兒園、銀行、郵局、診所等 點評 大型綜合性住宅，有社區(qū)商業(yè)配套，樓盤品質較好，由于受區(qū)位交通的影響，目前均價范圍在63007300之間，多層去化率較快，小高層市場接受度一般。買房的多是本地人，大部分是自住用，極少投資客 西區(qū)個案 陽光美第 產品類型為小高層，均價 8388元 /㎡ ，客戶為周邊縣市人群，以高郵鎮(zhèn)為主。停車位 :共 713個，地上 61個，地下及半地下 652個，車位單價 11萬 15萬 銷售情況 209套推出后， 50%已售出，均價 ，客戶一次性付款的比例大 客戶 主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)的私企老板，此外，高郵和江都的私營業(yè)主及投資客較多，以改善型居住及自住兼投資型客戶為主 賣點 地段、合理的產品設計，蝶湖和公園資源 置業(yè)需求點 地段、產品與需求的匹配度、對人工資源的享有 點評 改善型品質樓盤，以景觀為主要賣點，主要吸引南區(qū)及開發(fā)區(qū)改善型客戶及部分投資型客戶 西區(qū)個案 駿和國際公館 產品類型有多層 /小高層 /高層，目前只售多層，均價在 10000元 /㎡ 左右，客戶以中高收入人群為主。 產品類型 8棟 18層、 4棟 28層高層共 709套 ，沿街商業(yè)一棟。 位置 開發(fā)區(qū)維揚路 18號 (蝶湖南側 ) 項目概述 項目毗鄰揚州二城核心位臵， 120畝造型優(yōu)美的蝶湖水景，整個項目采用了圍合的組團設計手法，法式景點幾何分割布點營造的綠地公共空間。 32 位置 邗江區(qū)潤揚南路與銀河大道交匯處 規(guī)模 占地面積： 108932平方米 ； 建筑面積： 77451平方米 ； 容積率： ；總套數(shù)： 302 產品形式 別墅 戶型配比 18棟獨棟； 29棟疊加； 34棟聯(lián)排 客戶 疊加別墅：公務員、教師、企業(yè)中高管理層；聯(lián)排別墅：私企老板。 30 位置 邗江區(qū)西外環(huán)路與京華城路交匯處（京華城向西800米） 規(guī)模 占地面積： 112893平方米 ，建筑面積： 135470平方米 ，容積率： ，總套數(shù)： 988戶，小高層戶數(shù) 506戶，酒店公寓戶數(shù) 192戶，聯(lián)排戶數(shù) 193套，疊加戶數(shù) 64套 產品形式 小高層 /別墅（聯(lián)排） 面積段及戶型 小高面積段： 145201，聯(lián)排面積段： 200295 客戶 以私企老板為主，包括周邊四縣和市區(qū)客戶 銷售狀況 開盤時間： 目前在售的主要為別墅，均價：別墅 — 2160027600 別墅銷售率：約為 96% 賣點 景觀和設計較好；該類型產品稀少（聯(lián)排設計的城市類別墅，贈送面積比較多） 配套 商業(yè)配套：京華城生活廣場；新城西區(qū)鄰里服務中心；休閑配套：體育公園；休閑會所；高爾夫運動場 點評 稀缺城市別墅，中式景觀豪宅；高端樓盤代表項目；買房者有區(qū)域化傾向 西區(qū)個案 虎豹 〃 郡王府 產品類型多樣化，在售小高層和疊加別墅，均價分別為 8500、 13500元 /㎡ ，客戶以公務員和私企老板為主。 產品類型為高層和小高層，二期均價約 5600元 / ㎡ ，客戶主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)，以自主需求和改善需求居多。 位置 揚霍路與銀焰路交叉口 規(guī)模 占地面積： 151900平方米 ，建筑面積： 約 22萬平方米 ，容積率： ，總套數(shù)： 832戶 產品形式 小高層 /多層 面積段及戶型 面積段：多層是 140三房，小高 126160三房，其中包括 26135的小面積三房，配比是 60%， 140160是大面積三房，配比是 40%，主力戶型：小面積三房 客戶 教師、醫(yī)生和私企老板 銷售狀況 開盤時間： ；均價：小高是 7000，多層是750010000；基本售罄，月均銷售速度 3040套 賣點 小區(qū)環(huán)境、性價比高 配套 明發(fā)商業(yè)廣場、金盛國際家居、華亭商業(yè)廣場，周邊有幼稚園、中小學和醫(yī)院 點評 創(chuàng)意現(xiàn)代風情水街景觀社區(qū)，城市稀有多層，觀景電梯、住宅，中式風格、歐式寬裕戶型 27 東區(qū)個案 皇都漫城 產品類型為小高層，價位在 7000元 /㎡ 以上，客戶以本地市區(qū)和周邊市縣自住需求為主。 東區(qū)個案 公園一號 26 產品類型為多層 /小高層 /酒店式公寓，在售多層均價 14000，揚州本地及周邊大市（江都、高郵等）客戶為主，以自主需求和改善需求居多。 東區(qū)個案 潤源庭 25 產品類型為多層 /小高層 /別墅，在售小高層均價為 900010000，揚州本地及周邊地區(qū)客戶為主，以自主需求和改善需求居多。 位置 曲江南路 8號 規(guī)模 占地面積： 25400平方米； 建筑面積： 30480平方米； 容積率： ； 總套數(shù)： 聯(lián)排別墅 35套，多層住宅 203套；多層面積段：多層 90130平米；聯(lián)排面積： 235平米 產品形式 多層、 聯(lián)排別墅 ，目前均已售完。 產品形式 多層、小高層 戶型配比 2期：兩房 50%；三房 50% 底商 售完，租金水平為 2500元 /月 客戶 均為揚州本地客戶，以自主和改善需求為主 銷售狀況 二期開盤時間： 20230430；推售位置：在售樓盤 2期；樓號或房型： 6號小高層在售；均價： 900010000元 /平米；兩房總價： 90110萬；二期去化速度： 70% 賣點 城中心、運河畔、稀缺尊邸 配置 毛坯房， 24小時安保管理系統(tǒng)、多重園林景觀 配套 中小學：東關小學、一中、田家炳實驗中學；綜合商場：蘇果超市；醫(yī)院：市人醫(yī)，華東慧康醫(yī)院；其他：解放橋菜場，景觀公園 點評 現(xiàn)代城地處 文昌閣商圈，周邊配套設施完善，毗鄰古運河，二期保留揚州古城園林風貌，并加入泰式園林、歐式皇家園林等多重主題景觀，價格適中，去化較快，客戶口碑較好。 東區(qū)個案 運河一品 23 產品類型為多層和小高層，二期在售小高層均價為 900010000元 /平米，兩房為主，客戶均為揚州本地，以自主和改善需求為主。之后加推 4棟 ,2月 20日開盤，目前銷售 30%左右 .共銷售約60戶 . 一批價格為 19800元 / ㎡ ,二批為 21800/ ㎡ . 目前主推 150、 190， 2 320為后期推出 . 客戶 首期第一批客戶以銀行政府公務員為主，周邊縣市客戶較多。 產品類型 5層帶電梯的多層和少量小高層，面積為 142320平米，層高為 。 產品類型為小高層，均價 13000元 /平米，本地自主和改善型需求居多，投資需求較少；客群以公務員和私企老板為主。 揚州住宅客戶 臵業(yè)目的 情況 20% 70% 10% 首次臵業(yè) 改善型居住 純投資 客群分析 位置 維揚區(qū)大學北路與文匯路交叉口東南角 項目概述 占地面積 :16400平方米 建筑面積 :18039平方米 容 積 率： 綠 化 率： % 總戶數(shù)： 100戶 車位數(shù)： 130 戶型面積 一房： 73㎡ 兩房： 93㎡ 三房： 120140㎡ 銷售情況 住宅：均價 13000元 /平米 在售少量 121129平方米住宅房源，去化率：85% 客戶 本地自主和改善型需求居多，投資需求較少；客群 以公務員和私企老板為主 賣點 位于老城區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢明顯，文化氣息濃郁，周邊配套齊全，交通便捷。 ?產品形式：別墅，小高層，多層 ?平臺價格： 700039000/㎡ ?客戶特征：本地和大揚州改善型客戶為主，投資較少 ?未來趨勢：憑借其景區(qū)資源優(yōu)勢，未來將成為揚州的豪宅板塊 項目名稱 基本情況 售價（元 /平米） 物業(yè)類型 主力面積 銷售狀況 客戶 瘦西湖唐郡 占地面積：113717平方米 ；建筑面積：44350平方米 ；容積率： ；總套數(shù)：共 107套 單價：39000；總價段：1000萬起 獨棟別墅 面積段：200、 300、400、 600、800、1000平米 一期售完，二期有 6套，三期預計 6月開盤 揚州本地、大揚州市場、上海等地的揚州老板， 200平米左右的都是自住為多，投資較少，上海投資客沒有 陽光水岸花園 占地面積 :81490平方米 ；建筑面積 :130000平方米；容 積 率 ；綠 化 率 42%；總共 850 戶 980010000元 /平方 低層 /多層 /小高層 少量小高層房源在售，面積為 107139平方米 低層和多層已售完，目前有少量小高層在售，平均去化率70%左右 本地客戶，改善型需求為主 揚州天下花園 占地面積 :600300平方米 ；建筑面積 :650000平方米；容積率 ；綠化率 35% ；總共 1642 戶，當期 140 戶 均價9500元/平米 多層 /低層 在售房源面積段：90170平米 銷售率：約為 60% 本地客戶為主，以改善性需求居多，投資客較少 自住型需求仍是揚州的主要購房來源，而來自上海、南京等地的純投資客戶較少；此外，大揚州客戶構成了揚州住宅市場最主要的客群。 ?產品形式：別墅，高層，小高層，多層 ?平臺價格： 700013000 /㎡ ?客戶特征：本地改善型客戶為主 ?未來趨勢：隨著第二城、南部臨港新城的建設及發(fā)展、工業(yè)區(qū)向城市新型綜合體的轉變、購物醫(yī)療學校等配套的崛起，未來揚州住宅樓群的發(fā)展也將集中在這個區(qū)域。 ?產品形式：別墅，小高層為主 ?平臺價格： 700030000 /㎡ ?客戶特征：本地改善型客戶為主 ?未來趨勢：后續(xù)土地儲備較多，市場發(fā)展機會大，未來則是揚州最主要的住宅區(qū)域。 區(qū)域分析 老城區(qū)板塊 —— 老商業(yè)中心，可出讓土地稀少，市場飽和，售價 10000元 /平米以上，主要面向中高端自住客戶 15 ?板塊特征：城市核心區(qū)，土地稀缺，房源稀少，商品房供銷零星 ?產品形式：多層，小高層 ?平臺價格： 700013000 /㎡ ?客戶特征：本地改善型客戶為主 ?未來趨勢：后續(xù)土地儲備較少，市場發(fā)展機會較小 項目名稱 基本情況 售價（元 /平米） 物業(yè)類型 主力面積 銷售狀況 客戶 揚州沁園 占地面積 :16400平方米 建筑面積 :18039平方米 容 積 率： 綠 化 率：% 總戶數(shù)： 100戶 車位數(shù)： 130 住宅：均價 13000元 /平米 商鋪：2023040000元 /平米 小高層 住宅：70140平米 商鋪：70400平米 在售少量121129平方米住宅房源，去化率：85% 本地自主和改善型需求居多，投資需求較少；客群 以公務員和私企老板為主 東區(qū)板塊 —— 揚州市行政中心 ，以廣陵新城建設為契機，引發(fā)板塊新一輪開發(fā)熱潮，帶動揚州樓市開發(fā)品質的升級換代 16 ?板塊特征：北部靠近老城區(qū)區(qū)域樓盤較為集中；南部動遷小區(qū)較多，整體環(huán)境較差，在售樓盤較為分散；東部廣陵新城區(qū)域，資源環(huán)境優(yōu)勢較好，樓盤品質較高。 ? 東區(qū)由于“兩城三區(qū)”規(guī)劃的實施以及廣陵新城 CBD建設的帶動，引發(fā)板塊新一輪開發(fā)熱潮，帶動揚州東區(qū)樓市的發(fā)展。 揚州商品住宅區(qū)域市場主要以東、西、北三區(qū)為主，西區(qū)依然是市場供應和成交的主力板塊。 老城區(qū) 城市核心區(qū)，土地稀缺，房源稀少，商品房供銷零星，配套齊全，住宅均價普遍較高。 西區(qū) 包括開發(fā)區(qū)部分 、邗江區(qū)部分 ,是整個城市的新城區(qū) ,主要人口都在西遷。 2023126 新“國八條” 供需概況 13 揚州房地產板塊按市場價格、市政發(fā)展規(guī)劃等可分為東、西、南、北、老城區(qū)五大板塊。 12 ? 最近 12個月內，揚州市區(qū)商品住宅成交量為 ，供應量 ，供給略大于需求，總體而言保持平衡。 成交價格 房地產整體市場小結 房地產整體市場 ?施工面積和新開工面積大幅增加 ,后續(xù)競爭越發(fā)激烈 . ?成交量受到政策影響非常明顯 . ?成交價格保持平穩(wěn)態(tài)勢并呈現(xiàn)逐步攀升的態(tài)勢 . ?2023年住宅均價增長率是揚州市人均可支配收入增長率的三倍多，普通居民購房壓力開始顯現(xiàn)。 ?在密集的市場調控政策背景下 ,雖然成交量受到