城市房地產(chǎn)規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 20:24本頁(yè)面
【正文】 的 1/4） 投資于住宅 。 人均約 2萬(wàn) 4千 。英、德、日、美等國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)投資占全國(guó)投資比例曾高達(dá) 40％以上。 ? 2) 有效需求 ? 供給 ? 1） 時(shí)間 :建筑期間造成的滯后 ? 如 ， 奧運(yùn) ， sars ? 2） 地點(diǎn)：不可移動(dòng)性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子 .... . 市場(chǎng)中的個(gè)人和機(jī)構(gòu) ? 參加者包括 使用者 、 消費(fèi)者 ， 包括所有者和租戶 提供者 ， 建筑工人 、 建筑師 、 工程師 、測(cè)量員 、 開(kāi)發(fā)商 、 投資者 中央和地方政府 ， 各級(jí)代理機(jī)構(gòu) ， 法院 其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員 ， 對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作起關(guān)鍵作用：如 ， 中介 、咨詢 、 物業(yè)管理 細(xì)看投資者 ? 1） 個(gè)人 ? 2） 公司： CEO—財(cái)務(wù)經(jīng)理 /不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理 ? 3） 機(jī)構(gòu)投資者 （ 國(guó)內(nèi) /國(guó)外 ） ? 80年代后的顯著趨勢(shì) ? 銀行 、 養(yǎng)老基金 、 人壽保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用 ? 作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動(dòng)提供空間 反過(guò)來(lái)說(shuō) ， 經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動(dòng)的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容 ） ? 作為公司財(cái)產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項(xiàng)目 ， 和公司負(fù)債相對(duì)應(yīng) ? 作為投資工具：是個(gè)人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險(xiǎn)金的主要收入來(lái)源 —當(dāng)然，每個(gè)國(guó)家 /地區(qū)的情況有別。 迫切需要擴(kuò)大資本市場(chǎng)的融資渠道 ? 目前，我國(guó) 有 50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資 ? 但，上市是答案嗎？ 不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動(dòng)性：各地市場(chǎng)是分散的 地方市場(chǎng) /全國(guó) /國(guó)際 2） 獨(dú)特性 （ 異質(zhì)性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（ 2） ? 經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng) 3） 改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估師等專業(yè)人員讓市場(chǎng)有效運(yùn)轉(zhuǎn) ? 外部經(jīng)濟(jì) /基礎(chǔ)設(shè)施影響大 ? . 污染，軌道交通 不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動(dòng)產(chǎn)資本市場(chǎng)： 70年代以來(lái)逐漸成熟 （ 中國(guó)的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價(jià)值和交換價(jià)值 “耐久消費(fèi)品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國(guó)際上 ， 房?jī)r(jià)和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國(guó)許多地區(qū)已經(jīng)超過(guò)了 8倍：北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 （ 如 ， 辦公物業(yè)的持有和管理 ） 間接融資和直接融資 ? 國(guó)際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn) 。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（ 6） ? 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期儲(chǔ)蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款 。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（ 5） ? 與對(duì)開(kāi)發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火 ? 個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足 ％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對(duì)其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸
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