房地產(chǎn)市場分析(參考版)
2025-01-15 05:35本頁面
【正文】 2023年 1月 31日星期二 5時 36分 31秒 17:36:3131 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 31日星期二 下午 5時 36分 31秒 17:36: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :36:3117:36Jan2331Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , January 31, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 5時 36分 31秒 17:36:3131 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :36:3117:36:31January 31, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :36:3117:36Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 31, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 31日星期二 5時 36分 31秒 17:36:3131 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :36:3117:36:31January 31, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :36:3117:36Jan2331Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 31, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 （ 1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場占有率的建議。 （ 1）估計項目的市場占有率； （ 2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認(rèn)其市場占有率； （ 3）簡述主要的市場特征。 （ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （ 2）了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （ 2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。 3．分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計短期的新增供給數(shù)量。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 4．市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。 2．地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。 3．建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進以后可以做。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計算公式是： y a bx?? iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 5市場分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2． 5． 1摘要 1．市場分析的目的。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進行預(yù)測。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計算公式如下： y a bx??式中： y：預(yù)測值； x：自變量； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 3．因果預(yù)測法 因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進行預(yù)測。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。 它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 簡單移動平均法的計算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動平均法的計算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntnx n x xxnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。 其計算公式如下：
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