城市房地產(chǎn)市場分析(參考版)
2025-05-17 13:33本頁面
【正文】 參考文獻 [1] 房地產(chǎn)信息網(wǎng) [2]《 21 世紀經(jīng)濟報》 [3] CREAS 中指數(shù)據(jù) 8 致 謝 。整個房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢?？梢韵胍?，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下， 2020年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企或因轉型、或因關閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領域，當然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。中國房產(chǎn)行業(yè)是一個被嚴重割裂的行業(yè)，就房屋這個產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設計院做項目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應材料、代理公司做銷售。而在 2020年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費者確立理性房屋消費觀，地方政府拋卻土地財政思維。 （六） 市場成交將現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢 市場各方將逐步確立理性心態(tài)。今年下半年，尤其是 10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價 滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。而高端商品房用地的供應勢必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費群體，其價格將狠堅挺，故高端住宅的土地供應價格也將上漲，并且，這樣 7 的趨勢將持續(xù)相當長的時間。從近來召開的中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品 房的供應將成為今年在商品房領域的重要工作。故此， 2020年的市場成交將出現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。而隨著開發(fā)商資金壓力的加大，決策團隊的思想統(tǒng)一，其做出大幅降價決策的可能性將加大。當然，由于開發(fā)商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團隊人員構成不同等因素，開發(fā)商尚不會在近期大幅讓利。 （三） 市場成交的態(tài)勢 市場成交將現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢?？梢钥闯?，中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。同時，保障房建設是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定，特別是在當前嚴峻的國際經(jīng)濟形勢下，要成功應對復雜局面，明年必須按照以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點的要求，扎實有效地推進住房保障工作，發(fā)揮好其對投資和消費的較強拉動作用，為經(jīng)濟增長提供重要動力。 12月22日，中共中央政治局常委、國 務院副總理李克強在全國住房保障工作會上強調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。將出臺諸如在 70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。中央經(jīng)濟工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商 品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。但同時，恰恰由于這種不完全競爭性，使我們在具體操作中存在眾多可利用領域，中小城市房地產(chǎn)市場大有可為，集團在房地產(chǎn)領域的發(fā)展中，是否能通過進軍中小城市房地產(chǎn)市場的方式，規(guī)避激烈競爭，獨辟蹊徑的走出一條“ 農(nóng)村包圍城市 ” 路線，值得我們思考。 所以在中小城市中開發(fā)房地產(chǎn)項目，應盡量規(guī)避這種政府信用風險，包括將優(yōu)惠政策條件盡量轉變?yōu)榭闪⒓磳嵤┑膶嶋H優(yōu)惠，口頭承諾盡快落實成合同文件，經(jīng)營中重視各種手續(xù)完善，與各主管部門聯(lián)系中不卑不亢、張弛有度。 在中小城市開發(fā)項目的立項洽談初期，房地產(chǎn)企業(yè)總是會獲得相對大城市優(yōu)厚得多的條件，但小城市政府由于 “ 山高皇帝遠 ” ，相對發(fā)達大城市不可避免的存在管理局限性，缺乏服務意識和長遠利益考慮，房地產(chǎn)企業(yè)一 旦投資落地，政府的態(tài)度就有很大轉變，承諾不兌現(xiàn)、抓政績亂指揮、吃拿卡要等等現(xiàn)象很容易出現(xiàn)，企業(yè)在經(jīng)營上受制于人，只能打落牙往肚子里咽。因為在大城市，多數(shù)政府早已不把房地產(chǎn)列為招商引資的對象，反而會覺得所有來開發(fā)房地產(chǎn)的人，都是來破壞社會和諧的人，都是拿了我們的資源賺了大錢的人。 房地產(chǎn)競爭市場化程度相對較低也有一定影響。地方政府在自身財政的壓力
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