深圳房地產(chǎn)市場分析(參考版)
2025-06-30 05:55本頁面
【正文】 也正是因為如此，筆者認為，在原有體制存在缺陷的情況下，更應(yīng)當由相對公正而有效率的市場分配方式來解決住房問題，而不是通過行政手段。在香港，界定香港市民的方式簡單而有效，而在內(nèi)地，由于人口眾多，再加上區(qū)域間的人口流動性很強，長期以來都是依靠戶籍制度來實現(xiàn)人口的管理，這一制度也正是令當前經(jīng)濟適用房陷入尷尬境地的關(guān)鍵所在。因此，在住房消費上，我們有必要提倡更為理性的“梯度消費”，對于社會富裕階層而言，允許其購買豪宅來提高生活質(zhì)量，通過購置房屋進行租賃而獲得收益；對于中產(chǎn)階層而言，保障其能購置合適的商品住宅；對于次中產(chǎn)階層而言，保障其能購置總價較低的二手商品住宅；對于底層弱勢群體而言，保障其能以合適的價錢租住到合適的房屋。對于一個正步入快速發(fā)展時期的國家而言，要保障所有人實現(xiàn)擁有自己住房的夢想是不現(xiàn)實的，重要的是如何去保障每個人的居住，在經(jīng)濟極為發(fā)達的美國，今天仍有30％的人口通過租賃來解決其居住問題。二、鼓勵商品房流通，加快老公房福利房的入市步伐，而非繼續(xù)限制房屋的轉(zhuǎn)讓，讓市場供給得到有效釋放，由市場進行價格調(diào)節(jié)，通過活躍的三級市場為購房者提供多種選擇，實現(xiàn)不同層次購房者的置業(yè)夢想。以一套100平方米的房屋為例，按照05年深圳市商品住宅均價7040元計算，根據(jù)深圳市出租房屋綜合管理工作會議上公布的數(shù)據(jù)來看，深圳市商品住宅每平方米的平均租金在34元到42元之間，那么，％％，回報還是較為理想的，如果具體到某個樓盤的話，年回報率還要遠高于此。那么深圳房價飛漲的關(guān)鍵原因是什么呢？筆者以為，根本就在于不合時宜的宏觀調(diào)控政策的實施。于是乎，某著名樓盤出現(xiàn)客戶購房不成怒而砸場的現(xiàn)象也就不足為奇了，所謂“房荒”還是體現(xiàn)了這個階段深圳樓市的某些現(xiàn)狀。很快，在8月到10月間，轉(zhuǎn)售為租或保持觀望的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，市場的需求是如此火爆，以致于讓買家承受5％的稅費甚至更多都仍然能順利將房屋出手，這使得三級市場再次火爆起來，而由于營業(yè)稅的征收，無形中至少把房價提高了5％，這就縮小了原本三級市場與二級市場的價格差距，二級市場由此獲得了提升價格的良好契機。其次，新政對購入不足兩年的房屋轉(zhuǎn)讓征收5％的營業(yè)稅本意為限制房屋的過快流通，但在實際執(zhí)行以后，卻出現(xiàn)了意想不到的情況：對于原本準備進入三級市場交易的此類房屋而言，業(yè)主為避稅開始轉(zhuǎn)售為租或保持觀望，這使得三級市場的供應(yīng)量大大減少，原本三級市場的部分需求被迫進入二級市場。首先，由于房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域特征，一刀切的房地產(chǎn)政
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