深圳房地產(chǎn)市場分析-文庫吧資料
2025-07-03 05:55本頁面
【正文】 策從一開始就注定是“先天不足”的。這些政策的實施使上海樓市得到了迅速降溫，宏觀調(diào)控取得了顯著的效果，但在深圳，這些政策的實施卻出現(xiàn)截然相反的效果。再次，05年是政府福利分房的最后一年，這也釋放了部分公務(wù)員的市場需求，而且，就目前中國社會的發(fā)展?fàn)顩r來看，公務(wù)員仍然屬于具有較高經(jīng)濟(jì)消費能力的人群，他們對于房價的承受能力要高于一般民眾；不過，引爆深圳樓市最重要的導(dǎo)火索卻是宏觀調(diào)控政策的實施。根據(jù)2005深圳房地產(chǎn)年鑒提供的數(shù)據(jù)，04年深圳在崗職工平均工資31928，人均消費性支出19570元，也就是說，按照04年的收入支出水平，深圳在崗職工的年節(jié)余可達(dá)到12358元。至于為何在05年下半年這個節(jié)點爆發(fā)，涉及的因素就更加錯綜復(fù)雜了。由此我們也可以預(yù)見，在未來一段較長的時間里，只要中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展，房價至少是要保持穩(wěn)定的，而地區(qū)發(fā)展的不均衡則加大發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引力，同時也為這些地區(qū)的房價打開了上漲空間和提供了上漲動力?？v觀以上三種觀點，都是從房價上漲角度對市場進(jìn)行分析解讀，如果逆其道而行之，從房價的下跌空間進(jìn)行市場分析解讀又將如何呢？跌無可跌房價下跌有幾種情況，首先是城市衰退帶來的房產(chǎn)貶值，就目前深圳來看，這種情況發(fā)生的可能性極微；其次是大量空置帶來的供應(yīng)過量或者人口外遷帶來的需求萎縮，從深圳家庭年用水用電量的快速增長和負(fù)擔(dān)日益沉重的交通系統(tǒng)來看，深圳正處在人口快速膨脹的時期，人地矛盾在未來將得到加劇而不是緩解，這是房價穩(wěn)定上漲的重要基礎(chǔ)；最后是地產(chǎn)泡沫破裂帶來的房價下跌，但從深圳房地產(chǎn)研究中心公布的報告來看，05年深圳市場超過80％的房屋為自住用途，投資行為有限，市場結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。從本意上看，這樣的建議對于深圳樓市未來的健康發(fā)展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市場的關(guān)鍵所在。而就在深圳房價飛漲的同時，某主流媒體以同樣的分析套路再次拋出“泡沫論”，該文稱，深圳房價的暴漲乃百億長三角炒房資金南下所致，但實際上從深圳樓盤的成交客戶資料來看，并沒有發(fā)現(xiàn)長三角客戶大批量購置房產(chǎn)的痕跡，可見，此種“泡沫論”是純粹的“拍腦袋理論”。而目前各種“供需論”均無法提供這樣一個較為準(zhǔn)確全面的需求數(shù)據(jù)，也正因為如此，它們更多只適用于分析市場現(xiàn)狀，而無法對市場未來走勢作出準(zhǔn)確的判斷，是一種典型的“事后諸葛亮理論”。呼聲最高的當(dāng)數(shù)“供需論”，但應(yīng)該值得注意的是，大部分的人都把供需理論中的“需求”理解為銷售量，這顯然是有失偏頗的
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