城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-文庫(kù)吧資料
2025-05-22 13:33本頁(yè)面
【正文】 和利益的驅(qū)使，在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體執(zhí)行上不徹底、不作為、甚至完全無(wú)視的態(tài)度，使得調(diào)控成為空話(huà)。 究其原因，有如下幾種因素 ： 中小城市的地方政府陽(yáng)奉陰違。按常理分析，國(guó)內(nèi)各行業(yè)的政策導(dǎo)向性都非常強(qiáng)，既然政策是全國(guó)性的，應(yīng)對(duì)各類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)造成巨大影響。另外，在購(gòu)房理念方面，對(duì)期房的認(rèn)可度很低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)缺乏信任，在購(gòu)房用途方面，多為剛性需求為主，投資性購(gòu)房相對(duì)較少，這些都是市場(chǎng)化運(yùn)作不成熟的表現(xiàn)。在現(xiàn)階段，中小城市的市場(chǎng)化程度還相對(duì)落后。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入， 在中小城市中的開(kāi)發(fā)主力現(xiàn)多為本地的企業(yè)，這些企業(yè)普遍規(guī)模小、管理不完善、缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然相對(duì)較弱。 （三） 市場(chǎng)環(huán)境的影響 大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕很大，在競(jìng)爭(zhēng)中群雄逐鹿。 在中小城市就不一樣了，中小城市的客戶(hù)群結(jié)構(gòu)是不連續(xù)的，正是由于這個(gè)原因，一旦在中小城市一次定位失敗，再想改定位就非常難，因?yàn)槿绻傧蜻@個(gè)定位的產(chǎn)品上游或者下游移動(dòng)的時(shí)候，臨近可能都沒(méi)有客戶(hù)群。收入水平上從高到嚇人到低至離譜，文化修養(yǎng)上從高雅到草根，審美觀點(diǎn)上從欣賞歐美風(fēng)格到死忠中國(guó)古典，可以說(shuō)各種類(lèi)型的人都有很多，反映到對(duì)房產(chǎn)的需求上就是從別墅到磚瓦房，從歐式建筑到中式院落都有人需要。 所以在中小城市里，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)品推出的量不如節(jié)奏更重要，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)決策中，與其討論應(yīng)該推出多大的總量，不如討論應(yīng)該按一個(gè)什么樣的節(jié)奏來(lái)推出，一定要保證每期推出的量都不會(huì)太大，以適應(yīng)中小城市中客戶(hù)群總量小，而引起的銷(xiāo)售速度慢的特點(diǎn)。 需求總量大還反映到房子的銷(xiāo)售速度上，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在北京開(kāi)發(fā)一個(gè)有 3000戶(hù)居民的小區(qū)，只要房子不是特別爛，位置、戶(hù)型、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)等工作做到位，可能出現(xiàn)在一天內(nèi)就全部賣(mài)完的情況。 人口基數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀的影響是需求總量的不同，有人可能會(huì)說(shuō)大城市的需求總量是很大，但供給總量也大呀。因此，擁有較大市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展前景廣闊，并且地價(jià) 相對(duì)較低的二三線(xiàn)城市將成為越來(lái)越多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略市場(chǎng)。 一線(xiàn)城市北京、上海的土地出讓價(jià)格大幅攀升。預(yù)計(jì)未來(lái) 23年，北京、 上海仍將在自主性需求和投資性需求的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)較快增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額仍將保持在較高水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資額仍穩(wěn)步上升。 在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，商品房仍將是資金追求保值增值的首選。 （圖為 2020年住宅銷(xiāo)售均價(jià)） （二） 大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)展望 未來(lái) 23年，一線(xiàn)城市中的北京和上海在自住性和投資性需求的推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售金額仍將保持較高水平 。 3 （圖為 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額） （ 3） 房?jī)r(jià) 2020年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅銷(xiāo)售均價(jià)最高，分別達(dá)到 21944元 /平方米、21074 元 /平方米和 20220 元 /平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為 19361 元 /平方米和 11263元 /平方米。其中，北京、上海和重慶位居前三位，開(kāi)發(fā)投資額分別為 2338 億元、 1464 億元和 1239 億元。一線(xiàn)城市除北京 同比 增長(zhǎng)、深圳同比下降外，廣州和上海增速均低于 10%。從區(qū)域分布來(lái)看，增速前十名的皆為二三線(xiàn)城市。 (圖為 2020年商品房銷(xiāo)售額 ) （ 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：仍集中在一線(xiàn)城市和重慶沈陽(yáng)等部分二線(xiàn)城市，但二三城市增速明顯快于一線(xiàn)城市 商品房銷(xiāo)售的活躍促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大投資開(kāi)發(fā)力度，重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)投資額增速中位數(shù)為 %。蘇州、重慶、成都、廣州、深圳、天津和南京位居第四至第十。s premise, with the influence of various conditions, different regions, different city real estate market development speed and trend is different, in the big city and small city real estate market has emerged bet
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