房地產(chǎn)市場分析(已修改)
2025-01-21 05:35 本頁面
【正文】 第 2章 房地產(chǎn)市場分析 ?房地產(chǎn)市場的一般問題 ?房地產(chǎn)市場分析 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 ?房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 ?市場分析應(yīng)用舉例 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2． 1． 1房地產(chǎn)市場的特征 1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2．房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強 房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 4．地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。 我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 6．房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2． 1． 2房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。 獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 1．房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2．市場的低效率與投資機會 正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機會。 在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2． 1． 3房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2．按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)
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