【正文】 圖 31 區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計(jì)圖 圖 32 區(qū)域住宅戶型狀況分類統(tǒng)計(jì)圖 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 ? 該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá) 80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設(shè)施配套齊全，戶型設(shè)計(jì)也較為靈活。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應(yīng)相對(duì)不足。具體情況見表34。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) /（元 /m2） 項(xiàng)目建筑面積 /萬 m2 項(xiàng)目 A 6500 項(xiàng)目 B 4800 16 項(xiàng)目 C 4500 17 項(xiàng)目 D 5308 14 項(xiàng)目 E 5600 80 項(xiàng)目 F 6500 50 項(xiàng)目 G 6000 表 33 某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項(xiàng)目列表 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 項(xiàng)目 H 6400 項(xiàng)目 I 7100 83 項(xiàng)目 J 4280 86 項(xiàng)目 K 4300 100 項(xiàng)目 L 5900 （續(xù)） 通過對(duì)表 33的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價(jià)是5590元 /m2。 ? 綜合以上分析，每年市場潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場商品住宅存量之和，即為（ 548?440）萬m2?998萬 m2。假定目前購房者的購買力不會(huì)向二手房市場轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為 m2。表 32為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字。 ? （ 2）供求關(guān)系未來趨勢方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨勢方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢方面的信息， GDP及其增長率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 ? （ 4）房地產(chǎn)市場需求未來趨勢方面的信息。 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 表 31 競爭樓盤信息調(diào)查表 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 ? （ 2）房地產(chǎn)市場需求傾向方面的信息。 返回本章目錄 第 3章 房地產(chǎn)投資市場分析 小結(jié) 常見類型房地產(chǎn)投資市場分析 房地產(chǎn)投資市場分析的要點(diǎn)與方法 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 思考題 練習(xí)題 返回目錄 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 ? 房地產(chǎn)投資市場分析的類型 ? 1．按照房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容劃分的類型 ? 2．按照房地產(chǎn)投資市場分析的層次劃分的類型 ? 3．按照房地產(chǎn)投資市場分析的服務(wù)主體劃分的類型 ? 4．按照房地產(chǎn)投資市場分析的不同階段劃分的類型 ? 5．按照房地產(chǎn)投資市場分析的物業(yè)功能劃分的類型 ? 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù) ? 1．房地產(chǎn)市場供給方面的信息 ? 2．房地產(chǎn)市場需求方面的信息 ? （ 1）房地產(chǎn)市場需求總量方面的信息。 返回本章目錄 思 考 題 ? 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？ ? 2．如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？ ? 3．房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則有哪些？ ? 4．詳細(xì)說明多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法的評(píng)價(jià)原理與操作。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)原則包括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法常見的約有 10余種，本書主要介紹了冷熱國對(duì)比法、特爾斐法評(píng)價(jià)法、等級(jí)尺度法以及多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法等 4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法。盡管如此，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也不能千篇一律、面面俱到。 ? 在進(jìn)行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時(shí)，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設(shè)施環(huán)境的了解與分析。 表 23 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及 TOP10城市 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境 出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、 GDP增長率、出租率、吸納率等 上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都 房地產(chǎn)市場投資環(huán)境 固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝凇⒕蜆I(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實(shí)際利用外資、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資／ GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、 GDP增長率等 北京、上海、廣州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶 （續(xù)） 返回本章目錄 小 結(jié) ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動(dòng)之間影響要素的總和。 投 資 動(dòng) 機(jī) 影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素 1．降低成本 勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、原料及元件價(jià)格、運(yùn)輸成本 2．開拓當(dāng)?shù)厥袌? 市場規(guī)模、營銷輔助機(jī)構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸條件、通信條件 3．獲得原料和元件供應(yīng) 資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡省⑦\(yùn)輸條件 4．分散風(fēng)險(xiǎn) 政治穩(wěn)定性、國有化可能性、貨幣匯率、通貨膨脹率 5．追隨競爭者 市場規(guī)模、地理位置、營銷輔助機(jī)構(gòu)、法律制度 6．獲得當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)技術(shù) 科技發(fā)展水平、勞動(dòng)生產(chǎn)率 表 22