(簡(jiǎn)體)房地產(chǎn)投資分析-全文預(yù)覽
【正文】 ： ? ? 式中 ,G—— 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)； ? Wi—— 第 i類因素的權(quán)重； ? Ai、 Bi、 Ci、 Di、 Ei—— 為第 i類因素被評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。 ? （ 4）作出決斷。 ? 2．特爾斐法評(píng)價(jià)法 ? 特爾斐法一般要經(jīng)過四輪基本咨詢程序，才可得到較為滿意的結(jié)論。 ? （ 4）文化一元化。 ? （ 3）限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。 返回本章目錄 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 ? 政策法規(guī)環(huán)境分析 ? 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)境兩個(gè)方面。房地產(chǎn)投資的第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，這一點(diǎn)隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的完善逐步顯示出來。如果該家庭在按月等額還款 5年后，于第 6年初一次提前還清了貸款本金 8萬元，那么從第 6年開始的抵押貸款月還款額為多少？ 返回本章目錄 第 2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 小結(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 思考題 練習(xí)題 返回目錄 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ? 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概念 ? 1．環(huán)境與投資環(huán)境的含義 ? 按照尼古拉斯 ? 為了減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大限度的投資收益，就要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。 ? 根據(jù)公式 ，可以求得月還款額為： ? A=175000元 ? [%?（ 1+%）120]/[（ 1+%） 120?1] = ? 表 13匯總了以上六類資金等值問題的基本計(jì)算公式。 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 圖 16 利用 Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（一）（單位：萬元） 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 ? 在繪制現(xiàn)金流量圖的過程中，當(dāng)點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“折線圖”中的“數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖”時(shí)，也會(huì)生成圖 17所示的現(xiàn)金流量圖。圖 15所示是手繪的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖。在現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）、發(fā)生時(shí)間以及數(shù)量大小等。 ? （ 2）現(xiàn)金流量與利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 ? 2．甘特圖編制及其應(yīng)用 ? 圖 13是使用 Microsoft Project 2023軟件編制的某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃甘特圖。網(wǎng)絡(luò)圖法又稱網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，通常需要熟練使用計(jì)算機(jī)才能較好地編制和調(diào)整網(wǎng)絡(luò)圖。 項(xiàng)目 編號(hào) 單位工程 或分項(xiàng)工 程名稱 工程量 開工日期 完工日期 工程延 續(xù)天數(shù) 備 注 單位 數(shù)量 年 月 日 年 月 日 表 12 工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 ? （ 2）甘特圖法?！侗本┦薪ㄖ惭b工程工期定額》中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見表 11。 ? （ 2）按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、物業(yè)服務(wù)投資和中介服務(wù)投資。房地產(chǎn)投資分析 譚善勇 主編 ISBN 9787111235392 目 錄 第 4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃 第 3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 第 2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 第 1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 第 5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算 第 6章 房地產(chǎn)投資收入估算 第 7章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析 目 錄 第 12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告 第 11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析 第 10章 房地產(chǎn)投資方案比選 附錄 常用 Excel函數(shù)簡(jiǎn)介 參考文獻(xiàn) 第 8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析 第 9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 第 1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 小結(jié) 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 思考題 練習(xí)題 返回目錄 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) ? 房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn) ? 1．投資與房地產(chǎn)投資的含義 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉 ? 2．房地產(chǎn)投資的類型劃分 ? （ 1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。 ? 這里以北京市定額為例來說明建設(shè)工期定額。每項(xiàng)工程的具體進(jìn)度計(jì)劃不盡相同，但是表格的大致形式相同如表 12所示。 項(xiàng)目編號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程數(shù)量 日期（年、月） 2023年 2023年 單位 數(shù)量 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 1 2 3 … ? … 圖 11 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖示例 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 ? （ 3）網(wǎng)絡(luò)圖法。 2．施工過程包括四個(gè)工序：土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。 圖 14 某項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖 返回本章目錄 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 ? 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 ? 1．現(xiàn)金流量的內(nèi)涵 ? （ 1）現(xiàn)金流量及其類型。時(shí)間可以以年、半年、季度或月等為單位。兩種不同的繪制方法介紹如下： ? 1）手繪現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾，就成為如圖 16所示的現(xiàn)金流量圖。如果抵押貸款的期限為 10年，按月等額償還，
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