余明軒-房地產(chǎn)投資分析-第八章房地產(chǎn)投資-全文預(yù)覽
【正文】 性分析圖。 ? （二）線性盈虧平衡分析的計算分析過程 ? 由于總成本與銷售量呈線性關(guān)系，可以將總成本用如下公式表示： C=CF+Cv ? = CF + CXQ ? 其中： C為總成本， CF為固定成本， Cv為可變成本，單位產(chǎn)品的可變成本為 CX，開發(fā)數(shù)量為 Q。 ? ，即開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品能全部銷售出去。 ? 固定成本 ，是指在一定范圍內(nèi)不隨開發(fā)量（銷售量）的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本，如建筑機(jī)械費用、固定資產(chǎn)折舊費、公司管理人員工資等。它是企業(yè)的銷售收入和扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀況。 第二節(jié) 盈虧平衡分析 ? 概念： 盈虧平衡分析又稱量本利分析、盈虧臨界分析和收支平衡分析 . ? 它是通過分析房地產(chǎn)投資項目在一定時期內(nèi)的開發(fā)數(shù)量（銷量數(shù)量）、成本、稅金、利潤 等因素之間的變化關(guān)系，找出生產(chǎn)規(guī)?；蜾N售規(guī)模的盈虧平衡點，判斷房地產(chǎn)投資項目對不確定性因素的承受能力。與去年同期相比，今年的銀十銷量只有去年的一半。政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體狀況的變化的變化都有可能引起貸款利率的變動，商業(yè)銀行也可能在一定幅度內(nèi)調(diào)整貸款利率，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資過程中不確定性的增加?？梢姡て谘娱L導(dǎo)致的資源占用費用也會間接增加工程開發(fā)成本，對企業(yè)的利潤產(chǎn)生較大影響。延長占用開發(fā)資金時間，對機(jī)會成本也有較大影響。 ? 例如：某綜合辦公樓，建筑面積 ㎡，在工程建設(shè)過程中，甲方根據(jù)使用需要提出一系列設(shè)計變更，經(jīng)統(tǒng)計，施工期間的大小設(shè)計變更多達(dá) 100余份，造成施工工期比合同工期延長 8個多月，承包方針對工期延長期間發(fā)生的窩工和機(jī)械閑置等進(jìn)行索賠，索賠金額高達(dá)100余萬元，僅此一項費用使工程直接成本增加 /㎡ 。每一個階段都有具體的工作需要完成，前一階段工作的完成程度直接影響后期工作地實施，任何一個環(huán)節(jié)的拖延都有可能導(dǎo)致整個開發(fā)周期的延長。不同的投資決策主體對市場的預(yù)期不同，對各種因素的控制能力不同。 ? 通過不確定性分析，可以預(yù)測項目對不確定性因素的變化的抗沖擊能力，從而看出項目的敏感性和穩(wěn)定性。 ? 房地產(chǎn)投資不確定性分析的方法主要有三種： ? 盈虧平衡分析 ? 敏感性分析 ? 概率分析 ? 二、不確定性分析的作用 ? 首先，不確定性分析可以為投資者的正確決策提供參考依據(jù)。 ? 它通過計算和分析各種不確定性因素的變動對投資項目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險，進(jìn)而確認(rèn)投資項目在財務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性。 ? ? 其次，不確定性分析可以預(yù)測項目的抗風(fēng)險能力，減少投資失誤。 ? 房地產(chǎn)投資分析最終是為投資決策主體服務(wù)的。 ? （二）開發(fā)周期 ? 房地產(chǎn)周期大體上可分為投資決策、項目前期、建設(shè)施工、租售四個階段，環(huán)環(huán)相扣。由于甲方對開發(fā)項目的準(zhǔn)備不夠充分，工作計劃不夠周密，管理不夠科學(xué)或管理手段不夠先進(jìn)，以及地質(zhì)條件的變化等原因造成的施工工期延長，其責(zé)任在于甲方，必然導(dǎo)致承包方對施工工期和相關(guān)費用的索賠，其中費用索賠將直接計入工程成本，也就必然會引起工程直接成本的增加。工程建設(shè)項目的工期延長必然會打亂原來的各項計劃，過度占用人力資源和資金資源，延長了企業(yè)既定的投資回收期，減少了預(yù)期利潤，增加了工程成本。經(jīng)統(tǒng)計，在此期間僅此土地出讓金的銀行利息就高達(dá) 4000多萬元，均攤到小區(qū)建筑面積中，
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1