【正文】 州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國(guó)家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。當(dāng)投資者試圖擺脫風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，潛在利潤(rùn)的預(yù)期收益便不足以衡量一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)投資的吸引力了，此時(shí)，合理決策產(chǎn)生于可選方案預(yù)期效用的比較。 ? 雖然最后很快抓住了逃跑的李森，但如果不能抓住期貨風(fēng)險(xiǎn)控制的要害，更多的 “ 巴林事件 ”還會(huì)發(fā)生，包括我們個(gè)人投資者中間的小 “ 巴林事件 ” 。 第二章 ?巴林銀行面臨覆滅之災(zāi)，銀行董事長(zhǎng)不得不求助于英格蘭銀行，希望挽救局面。當(dāng)日經(jīng) 225指數(shù)跌至 18500點(diǎn)以下時(shí)，每跌一點(diǎn)，李森先生的頭寸就要損失兩百多萬美元。 ? 這時(shí)的情況雖然糟糕，但還不至于能撼動(dòng)巴林銀行。在日經(jīng) 225期貨合約市場(chǎng)上，他被譽(yù)為 “ 不可戰(zhàn)勝的李森 ” 。這種人可能獲得巨大的成功，也可能一敗涂地。一般將人們對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度分為三種： ?（ 1）回避風(fēng)險(xiǎn)型（ 2）冒險(xiǎn)型（ 3）中間型 第二章 ?第一種是回避風(fēng)險(xiǎn)型，力圖追求穩(wěn)定的收益，不愿冒較大的風(fēng)險(xiǎn)，在選擇各種投資機(jī)會(huì)時(shí)，對(duì)于其收益大但風(fēng)險(xiǎn)也大的項(xiàng)目往往采取回避的態(tài)度，而傾向于預(yù)期收益小但風(fēng)險(xiǎn)也小的項(xiàng)目，把效用看的很重。效用的具體度量稱為效用值。 ? 一個(gè)投資方案的決策，不僅與決策者所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，而且還與決策者本人的地位、素質(zhì)、心理狀態(tài)有關(guān)。 ?“ 等價(jià) ” ：就是說風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益之間存在著一定的轉(zhuǎn)化關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目預(yù)期收益高，風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目預(yù)期收益低，在投資者看來，不同的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的預(yù)期收益率，并且風(fēng)險(xiǎn)與收益是等價(jià)的。當(dāng)增加對(duì)土地的投入時(shí)，土地的收益呈遞增趨勢(shì)。如果繼續(xù)增加變量資源投入，土地的產(chǎn)量將不再上升，甚至降低，理智的投資者不應(yīng)繼續(xù)增加變量資源投入，擴(kuò)大規(guī)模。各種生產(chǎn)要素投入增加的比例和產(chǎn)量增加的比例相等，即產(chǎn)量增長(zhǎng)率等于投入增長(zhǎng)率的情況叫做規(guī)模收益不變或固定規(guī)模收益。各種生產(chǎn)要素的投入數(shù)量按照固定比例增加，而產(chǎn)量的增加的比例超過所有投入增加比例的情況叫做規(guī)模收益遞增。 ?在某些投入不是固定不變的情況下，投資商不僅可以使用更多的勞動(dòng)，而且可以使用更多的土地，更多的廠房、及其等設(shè)備，以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。 ?在第三階段，可變投入的邊際產(chǎn)量為負(fù)值。 ?在第一階段，每增加一個(gè)單位的可變投入都能提高平均產(chǎn)量，因而邊際產(chǎn)量高于平均產(chǎn)量，在這一階段，增加產(chǎn)量是有利的。在相交前，平均產(chǎn)量是遞增的，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量 (MP＞ AP)；在相交后，平均產(chǎn)量是遞減的，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量 (MP＜ AP)；在相交時(shí)，平均產(chǎn)量達(dá)到最大，邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量 (MP＝ AP)。如果增加第 4個(gè)工人，面包坊內(nèi)擁擠，工人之間發(fā)生矛盾，總產(chǎn)量反而減少了。然后，隨著固定生產(chǎn)要素接近于充分利用，可變生產(chǎn)要素增加引起的產(chǎn)量的增加仍可以是正數(shù)，但增長(zhǎng)率遞減，這時(shí)總產(chǎn)量仍在增加，但速度是遞減的。 第二章 二、規(guī)模收益理論 ?規(guī)模收益理論是描述 投入 與 收入 之間關(guān)系規(guī)律的理論。當(dāng)實(shí)際產(chǎn)量未達(dá)到一定限度時(shí)，邊際成本隨產(chǎn)量的擴(kuò)大而遞減；當(dāng)產(chǎn)量超過一定限度時(shí)，邊際成本隨產(chǎn)量的擴(kuò)大而遞增。 ?一、邊際成本遞減遞增規(guī)律 ? 邊際成本遞減遞增規(guī)律是描述總成本的變化率與產(chǎn)量之間關(guān)系的規(guī)律。由于未來事件非常難以預(yù)測(cè)，因此投資決策隨著對(duì)未來事件的不同預(yù)期而有所不同。 土地增值稅： 對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。 第二章 投資商業(yè)地產(chǎn)與買第二套房首付和利率相當(dāng) “ 現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付 5成，利率上浮 10%，最長(zhǎng)貸款 10年的政策。投資資金總是向著收益效用較高的方向流動(dòng)，當(dāng)房地產(chǎn)投資利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域就會(huì)吸收投資資金。 ” 第二章 ? 只有當(dāng)投資商能夠售出更多的產(chǎn)品或使產(chǎn)品成本較為低廉時(shí)，才能給投資商帶來額外的收益。 ” 從當(dāng)年年產(chǎn) 900多臺(tái)的小鋼琴廠到如今全球最大的鋼琴制造商，王潤(rùn)培介紹經(jīng)驗(yàn)時(shí)表示， “ 要敢于胡思亂想，如果連想都不想，怎么會(huì)有進(jìn)步。 第二章 ?其三，創(chuàng)新利潤(rùn)。由廠商所承擔(dān)的某些風(fēng)險(xiǎn)不可能被全部分散或加以保險(xiǎn)。也就是說， 風(fēng)險(xiǎn)與收益是緊密聯(lián)系在一起的 ，收益的表現(xiàn)形式可以是利潤(rùn)，利潤(rùn)應(yīng)該包括與風(fēng)險(xiǎn)相聯(lián)系的三種不同的報(bào)酬： 第二章 ?其一，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。第二章 房地產(chǎn)投資基本原理 第二章 目 錄 投資要素原理 1 2 3 4 邊際成本及規(guī)模收益理論 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 3 風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)原理 貝葉斯定理和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)定 第二章 第一節(jié) 投資要素原理 ? 在假定投資的動(dòng)機(jī)是來源于賺取凈利潤(rùn)的前提條件下，只有當(dāng)投資收益大于投資成本時(shí)，投資者才會(huì)投資。由于投資資金不斷流動(dòng)變化，不確定性普遍存在于經(jīng)濟(jì)生活中。 第二章 ?其二，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的收益。它們之間存在著一種逆向聯(lián)動(dòng)的關(guān)系，即在股市處于 “ 熊市 ” 時(shí)，投資房地產(chǎn)的人會(huì)多起來；在股市處于 “ 牛市 ” 時(shí)，投資房地產(chǎn)的人會(huì)少一些。集團(tuán)總經(jīng)理王潤(rùn)培自豪地表示，企業(yè)成功的重要秘訣是 “ 理念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新 ” ， “ 珠江鋼琴建立了企業(yè)研發(fā)投入與銷售收入掛鉤的機(jī)制，保證每年的技術(shù)創(chuàng)新投入占銷售收入總額 6%以上。 “ 產(chǎn)品創(chuàng)新極大地拉動(dòng)了效益增長(zhǎng)，愷撒堡專業(yè)高檔鋼琴、京珠品牌鋼琴等近年來推出的新產(chǎn)品，今年 ? 上半年銷售量都有大幅度增長(zhǎng)，使得企業(yè)利潤(rùn) ? 總額同比增長(zhǎng) 93%以上。 ? 一般來說，收益的總體水平受國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期變化的影響，收益效用支配著經(jīng)濟(jì)周期中投資的變動(dòng)方向。 ? 實(shí)際利率 =名義利率 通貨膨脹率 ?利率有兩種職能： ?首先，它是那些想積累財(cái)富的人進(jìn)行消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資的決策依據(jù)； ?其次，它也是一種資源配置的手段，促使投資者選擇具有最高收益率的投資項(xiàng)目。 ” 第二章 ?稅收的增減，直接影響房地產(chǎn)投資成本。 第二章 ?三、預(yù)期 ? 投資歸根結(jié)底是對(duì)未來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策，所決策的也就是未來收益是否能大于投入成本。 第二章 第二節(jié) 邊際成本及規(guī)模收益理論 ?邊際成本： 指的是每一單位新增生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者購買的產(chǎn)品）帶來的總成本的增量。若生產(chǎn) 101個(gè)時(shí)，其總成本 5 040元，則所增加一個(gè)產(chǎn)品的成本為 40元，即邊際成本為 40元。 第二章 ? 由邊際成本遞減遞增規(guī)律可以看出，投資成本與投資規(guī)模不是呈線性比例關(guān)系，在房地產(chǎn)投資中也是如此，因此，房地產(chǎn)投資決策需要注意投資規(guī)模研究，以確定合理的成本收入。起初隨著可變生產(chǎn)要素增加，由于固定生產(chǎn)要素得到充分利用，邊際產(chǎn)量（即增加的產(chǎn)量）遞增，總產(chǎn)量以遞增的速度增加。如果增加到 3個(gè)工人， 1個(gè)工人打雜，盡管這個(gè)工人增加的產(chǎn)量不如第 2個(gè)工人（邊際產(chǎn)量遞減），但總產(chǎn)量仍增加了。 ? 第二，邊際產(chǎn)量曲線與平均產(chǎn)量曲線相交于平均產(chǎn)量曲線的最高點(diǎn)。 第二章 ?微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)根據(jù)上述關(guān)系將生產(chǎn)分為三個(gè)階段。有理性的投資商總會(huì)在從可變投入的平均產(chǎn)量最大值到邊際產(chǎn)量為零值的區(qū)間中進(jìn)行選擇。 第二章 ?由此可見，第二階段是投資商的投資范圍，但是，在第二階段的產(chǎn)量中，投資商究竟選擇哪一點(diǎn)即選擇哪一產(chǎn)量進(jìn)行投資，不僅取決于生產(chǎn)函數(shù)，還取決于成本函數(shù)。 第二章 ?規(guī)模收益遞增。 ?最后是規(guī)模收益不變。 第二章 ?在第二階段，隨著可變資源投入的不斷增加，在現(xiàn)有的技術(shù)水平下，土地的產(chǎn)量不斷上升直至最高點(diǎn)。 第二章 ?土地報(bào)酬遞減規(guī)律是指在技術(shù)不變的條件下，土地的集約利用有一定的限度。投資的風(fēng)險(xiǎn) 收益分析，可以通過風(fēng)險(xiǎn) 收益等價(jià)曲線來量化。 第二章 二、投資風(fēng)險(xiǎn) 效用分析 ?投資者在進(jìn)行投資時(shí)，對(duì)于方案選擇一般遵循以下兩條原則： ?，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的方案； ?，選擇收益率大的方案。 第二章 ?在決策中，運(yùn)用效用標(biāo)準(zhǔn)去選擇投資方案，必須比較效用的大小。 第二章 第二章 ?效用值具有二重性，一方面具有客觀性，效用大小與一定的客觀條件有關(guān)，通過測(cè)算其相對(duì)數(shù)量值，將其用于不同決策方案見的比較；另一方面，它