【正文】 州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。當投資者試圖擺脫風險時，潛在利潤的預(yù)期收益便不足以衡量一項風險投資的吸引力了，此時，合理決策產(chǎn)生于可選方案預(yù)期效用的比較。 ? 雖然最后很快抓住了逃跑的李森，但如果不能抓住期貨風險控制的要害，更多的 “ 巴林事件 ”還會發(fā)生，包括我們個人投資者中間的小 “ 巴林事件 ” 。 第二章 ?巴林銀行面臨覆滅之災(zāi)，銀行董事長不得不求助于英格蘭銀行，希望挽救局面。當日經(jīng) 225指數(shù)跌至 18500點以下時，每跌一點，李森先生的頭寸就要損失兩百多萬美元。 ? 這時的情況雖然糟糕，但還不至于能撼動巴林銀行。在日經(jīng) 225期貨合約市場上，他被譽為 “ 不可戰(zhàn)勝的李森 ” 。這種人可能獲得巨大的成功，也可能一敗涂地。一般將人們對待風險的態(tài)度分為三種： ?（ 1）回避風險型（ 2）冒險型（ 3）中間型 第二章 ?第一種是回避風險型，力圖追求穩(wěn)定的收益，不愿冒較大的風險，在選擇各種投資機會時，對于其收益大但風險也大的項目往往采取回避的態(tài)度，而傾向于預(yù)期收益小但風險也小的項目，把效用看的很重。效用的具體度量稱為效用值。 ? 一個投資方案的決策，不僅與決策者所處的社會經(jīng)濟環(huán)境有關(guān)，而且還與決策者本人的地位、素質(zhì)、心理狀態(tài)有關(guān)。 ?“ 等價 ” ：就是說風險與預(yù)期收益之間存在著一定的轉(zhuǎn)化關(guān)系，風險大的項目預(yù)期收益高，風險小的項目預(yù)期收益低，在投資者看來，不同的風險項目對應(yīng)著相應(yīng)的預(yù)期收益率，并且風險與收益是等價的。當增加對土地的投入時，土地的收益呈遞增趨勢。如果繼續(xù)增加變量資源投入，土地的產(chǎn)量將不再上升，甚至降低，理智的投資者不應(yīng)繼續(xù)增加變量資源投入，擴大規(guī)模。各種生產(chǎn)要素投入增加的比例和產(chǎn)量增加的比例相等，即產(chǎn)量增長率等于投入增長率的情況叫做規(guī)模收益不變或固定規(guī)模收益。各種生產(chǎn)要素的投入數(shù)量按照固定比例增加，而產(chǎn)量的增加的比例超過所有投入增加比例的情況叫做規(guī)模收益遞增。 ?在某些投入不是固定不變的情況下，投資商不僅可以使用更多的勞動，而且可以使用更多的土地，更多的廠房、及其等設(shè)備，以擴大生產(chǎn)規(guī)模。 ?在第三階段，可變投入的邊際產(chǎn)量為負值。 ?在第一階段，每增加一個單位的可變投入都能提高平均產(chǎn)量，因而邊際產(chǎn)量高于平均產(chǎn)量，在這一階段，增加產(chǎn)量是有利的。在相交前，平均產(chǎn)量是遞增的，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量 (MP＞ AP)；在相交后，平均產(chǎn)量是遞減的，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量 (MP＜ AP)；在相交時，平均產(chǎn)量達到最大，邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量 (MP＝ AP)。如果增加第 4個工人，面包坊內(nèi)擁擠，工人之間發(fā)生矛盾，總產(chǎn)量反而減少了。然后，隨著固定生產(chǎn)要素接近于充分利用，可變生產(chǎn)要素增加引起的產(chǎn)量的增加仍可以是正數(shù)，但增長率遞減，這時總產(chǎn)量仍在增加，但速度是遞減的。 第二章 二、規(guī)模收益理論 ?規(guī)模收益理論是描述 投入 與 收入 之間關(guān)系規(guī)律的理論。當實際產(chǎn)量未達到一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴大而遞減；當產(chǎn)量超過一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴大而遞增。 ?一、邊際成本遞減遞增規(guī)律 ? 邊際成本遞減遞增規(guī)律是描述總成本的變化率與產(chǎn)量之間關(guān)系的規(guī)律。由于未來事件非常難以預(yù)測，因此投資決策隨著對未來事件的不同預(yù)期而有所不同。 土地增值稅： 對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。 第二章 投資商業(yè)地產(chǎn)與買第二套房首付和利率相當 “ 現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付 5成，利率上浮 10%，最長貸款 10年的政策。投資資金總是向著收益效用較高的方向流動，當房地產(chǎn)投資利潤高于社會平均利潤時，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域就會吸收投資資金。 ” 第二章 ? 只有當投資商能夠售出更多的產(chǎn)品或使產(chǎn)品成本較為低廉時，才能給投資商帶來額外的收益。 ” 從當年年產(chǎn) 900多臺的小鋼琴廠到如今全球最大的鋼琴制造商，王潤培介紹經(jīng)驗時表示， “ 要敢于胡思亂想，如果連想都不想，怎么會有進步。 第二章 ?其三，創(chuàng)新利潤。由廠商所承擔的某些風險不可能被全部分散或加以保險。也就是說， 風險與收益是緊密聯(lián)系在一起的 ，收益的表現(xiàn)形式可以是利潤，利潤應(yīng)該包括與風險相聯(lián)系的三種不同的報酬： 第二章 ?其一，社會風險補償。第二章 房地產(chǎn)投資基本原理 第二章 目 錄 投資要素原理 1 2 3 4 邊際成本及規(guī)模收益理論 資本資產(chǎn)定價模型 3 風險回報原理 貝葉斯定理和風險測定 第二章 第一節(jié) 投資要素原理 ? 在假定投資的動機是來源于賺取凈利潤的前提條件下，只有當投資收益大于投資成本時，投資者才會投資。由于投資資金不斷流動變化，不確定性普遍存在于經(jīng)濟生活中。 第二章 ?其二，承擔風險的收益。它們之間存在著一種逆向聯(lián)動的關(guān)系，即在股市處于 “ 熊市 ” 時，投資房地產(chǎn)的人會多起來；在股市處于 “ 牛市 ” 時，投資房地產(chǎn)的人會少一些。集團總經(jīng)理王潤培自豪地表示，企業(yè)成功的重要秘訣是 “ 理念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新 ” ， “ 珠江鋼琴建立了企業(yè)研發(fā)投入與銷售收入掛鉤的機制，保證每年的技術(shù)創(chuàng)新投入占銷售收入總額 6%以上。 “ 產(chǎn)品創(chuàng)新極大地拉動了效益增長，愷撒堡專業(yè)高檔鋼琴、京珠品牌鋼琴等近年來推出的新產(chǎn)品，今年 ? 上半年銷售量都有大幅度增長，使得企業(yè)利潤 ? 總額同比增長 93%以上。 ? 一般來說，收益的總體水平受國民經(jīng)濟周期變化的影響，收益效用支配著經(jīng)濟周期中投資的變動方向。 ? 實際利率 =名義利率 通貨膨脹率 ?利率有兩種職能： ?首先，它是那些想積累財富的人進行消費、儲蓄、投資的決策依據(jù)； ?其次，它也是一種資源配置的手段，促使投資者選擇具有最高收益率的投資項目。 ” 第二章 ?稅收的增減，直接影響房地產(chǎn)投資成本。 第二章 ?三、預(yù)期 ? 投資歸根結(jié)底是對未來進行風險決策，所決策的也就是未來收益是否能大于投入成本。 第二章 第二節(jié) 邊際成本及規(guī)模收益理論 ?邊際成本： 指的是每一單位新增生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者購買的產(chǎn)品）帶來的總成本的增量。若生產(chǎn) 101個時，其總成本 5 040元，則所增加一個產(chǎn)品的成本為 40元，即邊際成本為 40元。 第二章 ? 由邊際成本遞減遞增規(guī)律可以看出，投資成本與投資規(guī)模不是呈線性比例關(guān)系，在房地產(chǎn)投資中也是如此，因此，房地產(chǎn)投資決策需要注意投資規(guī)模研究，以確定合理的成本收入。起初隨著可變生產(chǎn)要素增加，由于固定生產(chǎn)要素得到充分利用，邊際產(chǎn)量（即增加的產(chǎn)量）遞增，總產(chǎn)量以遞增的速度增加。如果增加到 3個工人， 1個工人打雜，盡管這個工人增加的產(chǎn)量不如第 2個工人（邊際產(chǎn)量遞減），但總產(chǎn)量仍增加了。 ? 第二，邊際產(chǎn)量曲線與平均產(chǎn)量曲線相交于平均產(chǎn)量曲線的最高點。 第二章 ?微觀經(jīng)濟學根據(jù)上述關(guān)系將生產(chǎn)分為三個階段。有理性的投資商總會在從可變投入的平均產(chǎn)量最大值到邊際產(chǎn)量為零值的區(qū)間中進行選擇。 第二章 ?由此可見，第二階段是投資商的投資范圍，但是，在第二階段的產(chǎn)量中，投資商究竟選擇哪一點即選擇哪一產(chǎn)量進行投資，不僅取決于生產(chǎn)函數(shù)，還取決于成本函數(shù)。 第二章 ?規(guī)模收益遞增。 ?最后是規(guī)模收益不變。 第二章 ?在第二階段，隨著可變資源投入的不斷增加，在現(xiàn)有的技術(shù)水平下，土地的產(chǎn)量不斷上升直至最高點。 第二章 ?土地報酬遞減規(guī)律是指在技術(shù)不變的條件下，土地的集約利用有一定的限度。投資的風險 收益分析，可以通過風險 收益等價曲線來量化。 第二章 二、投資風險 效用分析 ?投資者在進行投資時，對于方案選擇一般遵循以下兩條原則： ?，選擇風險小的方案； ?，選擇收益率大的方案。 第二章 ?在決策中，運用效用標準去選擇投資方案，必須比較效用的大小。 第二章 第二章 ?效用值具有二重性，一方面具有客觀性，效用大小與一定的客觀條件有關(guān)，通過測算其相對數(shù)量值，將其用于不同決策方案見的比較；另一方面，它