房地產(chǎn)投資分析-全文預(yù)覽
【正文】 能力方面（機會捕捉、決策） 品德因素（價值取向）防范于控制措施：設(shè)立預(yù)警系統(tǒng) 信息收集、反饋 高度透明的決策機制 用人制度完善 建立起防范系統(tǒng)房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險分析：市場環(huán)境變化而導(dǎo)致投資水平差異影響因素：房地產(chǎn)投資類型（投資房產(chǎn)風(fēng)險小于地產(chǎn)風(fēng)險） 轉(zhuǎn)手容易 房地產(chǎn)管理水平 市場變化：同類項目市場競爭對手的狀況 經(jīng)濟景氣狀況（商業(yè)類項目） 房地產(chǎn)政策 政治風(fēng)險防護(hù)：組合投資、選擇擅長項目、規(guī)模投資、選擇經(jīng)濟上升期、選擇短平快項目、預(yù)期后期管理維修費用房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險分析和防護(hù)：金融市場變化而引起的利率變化因素：金融政策的調(diào)整、取消抵押品贖回權(quán)（抵押貸款）、銀行催還貸款的要求不同（收回、逐利）防護(hù)：研究把握國家金融政策、重視抵押品被拍賣的風(fēng)險、加強經(jīng)營項目管理變現(xiàn)風(fēng)險分析與防范：將房產(chǎn)兌換成現(xiàn)金過程所產(chǎn)生的風(fēng)險因素：價值量大小、建設(shè)程度、地段好壞、市場行情、凈現(xiàn)金流量防護(hù)：搭配好投資的類型（比例、債券股票）、選擇易分割的房地產(chǎn)、選好地段、有能力持有足夠的時間、操縱房地產(chǎn)的現(xiàn)金流、做好房地產(chǎn)投資項目管理不可抗力風(fēng)險：由意外事故、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等帶來的風(fēng)險因素：地理位置、本身特性、抗災(zāi)自救能力、保險事業(yè)發(fā)展水平、房地產(chǎn)管理水平防護(hù)：預(yù)防為主、擔(dān)保（保費）、選選擇韓少發(fā)生不可抗力地理位置進(jìn)行投資風(fēng)險處理防范評價處理方法：風(fēng)險自留：投資者以自身財力承擔(dān)風(fēng)險帶來的損失使用條件不同：一、自己承擔(dān)：承擔(dān)風(fēng)險：1）、其他方法比自己承擔(dān)或成本大 2）、風(fēng)險不可轉(zhuǎn)移3）、風(fēng)險帶來損失較小，對投資者影響不大二、自保風(fēng)險：一套正式的計劃、防護(hù)的措施：1）、建立自報公司2）、風(fēng)險損失可分?jǐn)偟匠杀荆ú豢深A(yù)料的成本）3）、建立內(nèi)部風(fēng)險損失基金風(fēng)險轉(zhuǎn)移：將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)風(fēng)險組合預(yù)防 回避防范策略：常見易行：保險策略（專業(yè)保險公司）、投資分散策略、區(qū)域分散、時間分散、融資策略、聯(lián)合策略評價（指標(biāo)）：資本利潤率 財務(wù)傳動比 營業(yè)率 償債收益比 保本占用率第三章 投資項目可行性研究一、概念可行性研究：房地產(chǎn)投資項目在投資決策前，分析論證目標(biāo)實現(xiàn)的可能性的科學(xué)方法。房地產(chǎn)定義：指土地、建筑物與土地、建筑物不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。金融《辭?！范x：房地產(chǎn)是房屋建筑與土地的總稱；實體上，房依地建，地為載體；價值上，房因地價，地因房貴；房地產(chǎn)是人類最基本的生產(chǎn)生活資料。房地產(chǎn)投資收益類型：現(xiàn)金 避稅收入 無形的收益 主體：企業(yè)為主 投資對象：有形或無形（房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)公司股票、投資房產(chǎn)中介） 雙重含義：一、資金；二、行為作用：1）對經(jīng)濟發(fā)展有巨大的推動作用 宏觀2）對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有推動作用 中觀3）對投資者消費作用明顯，擠壓其他消費 微觀三、房地產(chǎn)投資的特征： 對地段選擇特別重要 資金量巨大 投資回收期長 受政策影響性強 房地產(chǎn)投資具有專業(yè)管理的依賴性 適應(yīng)性強（適應(yīng)市場環(huán)境變化，投資主題會調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能的方便程度）增添設(shè)施、完善功能、多種用途四、房地產(chǎn)投資類型（形式） 按投資對象分為：（1）土地投資：將投資所需的資金投入到土地開發(fā)經(jīng)營當(dāng)中，以獲取土地收益（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資（增量投資）：將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，以出售房、地產(chǎn)來獲取收益（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資：以房地產(chǎn)經(jīng)營（寫字樓出租）為投資對象，包括取得房地產(chǎn)的費用，經(jīng)營房地產(chǎn)的費用，以經(jīng)營房地產(chǎn)來獲取收益（4）房地產(chǎn)證券投資（間接投資）：投資主體不直接將資金投入到房地產(chǎn)實體，而是投入到房地產(chǎn)證券當(dāng)中，間接地獲取房地產(chǎn)收益（5）房地產(chǎn)中介（經(jīng)紀(jì)人機構(gòu)）投資：將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的資訊服務(wù)、評估等中介機構(gòu)的投資（6）房地產(chǎn)管理服務(wù)投資：將資金投入到物業(yè)管理、組織機構(gòu)中。作用：項目投資決策的依據(jù) 申請項目標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù) 籌措資金的依據(jù)
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