房地產(chǎn)投資分析-文庫吧資料
2025-06-22 12:36本頁面
【正文】 （5）特殊物業(yè)投資：需要政府特殊許可才能進行的投資，加油站、機場房地產(chǎn)投資利弊：利：（1）回報率高 （2）高抗通脹能力 （3）易于融資 （4）可以避稅所得稅金額=收入總額工商統(tǒng)一稅（經(jīng)營成本+折舊+推銷成本+貸款利息）（5）潛在增值 （6）可獲得多重收益弊：（1）資金量巨大 （2）回收期長 （3）技巧性強 （4）合作性太強 （5）變現(xiàn)性差 （6）固定性六、房地產(chǎn)投資資金來源（1）自有資金（2）銀行資金（貸款） 銀行或非銀行（信托、資金、保險公司、投資公司、擔(dān)保）的金融機構(gòu) （3）集資：房地產(chǎn)投資主體通過吸收社會閑散資金，如債、股票（4）利用外資 （5）財政撥款 （6）預(yù)售：未建成前預(yù)先銷售（7）承包商帶資承包 墊付工程款，獲得項目承包權(quán)房地產(chǎn)投資形成條件：（1）投資主體具有投資房地產(chǎn)的愿望 （2）投資主體具有足夠的可以投放的資金 （3）投資者找到投資機會 （4）滿意的投資回報房地產(chǎn)投資原則：（1）滿足市場需求的原則（針對開發(fā)主體） （2）充分準(zhǔn)備的原則（考察市場行情，可行性研究） （3）注重投資規(guī)模程度的原則 （4）背靠大樹好乘涼的原則（合作） （5）風(fēng)險收益適當(dāng)原則（“一三”法則） （6）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)原則（投資回收期長） 20%30% 后備資金（見效快、周期短、易變現(xiàn)） （7）積極穩(wěn)妥的投資原則（量財力而行） （8）利用財務(wù)杠桿的原則（以小搏大） （9）發(fā)揮特色的原則 （10）戰(zhàn)略比戰(zhàn)術(shù)重要原則（回收期長、不特定性）房地產(chǎn)投資與投機：投機屬于投資范疇，是投資的一種特殊行為房地產(chǎn)投機：是在法律允許范圍內(nèi)，由于市場不健全，政府調(diào)控不靈，而對社會整體產(chǎn)生負(fù)效果的房地產(chǎn)投資行為區(qū)別與聯(lián)系：轉(zhuǎn)手倒賣行為發(fā)生頻率不同 期望的利潤不同（投機期望獲得高于正常利潤的利潤） 風(fēng)險區(qū)別 持有時間 心理 職責(zé)權(quán)利、合同規(guī)范都需投入一定量的資本，研究市場，獲取利潤房地產(chǎn)投資分析研究對象、范圍、方法對象：研究房地產(chǎn)投資的運動規(guī)律、經(jīng)濟效率、決策方法內(nèi)容（范圍）：房地產(chǎn)投資的運動過程、規(guī)律（資金運動） 房地產(chǎn)投資市場分析 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析 投資項目的可行性分析 房地產(chǎn)投資決策 投資風(fēng)險分析（系統(tǒng)風(fēng)險、系統(tǒng)外風(fēng)險）方法：定性分析：頭腦風(fēng)暴、德爾菲、外推、幕景法 定量分析：期望值、直觀比較法靜態(tài)分析：簡單 動態(tài)分析：復(fù)雜意義（作用）：研究房地產(chǎn)投資分析是對房地產(chǎn)投資進行科學(xué)指導(dǎo)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將房地產(chǎn)投資決策納入科學(xué)軌道房地產(chǎn)投資分析能夠提高房地產(chǎn)投資的綜合效益，使房地產(chǎn)能長期發(fā)揮其效用房地產(chǎn)投資分析有助于協(xié)同建設(shè)第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防護一、風(fēng)險人們對為行為決策和宏觀條件不確定性可能引起的后果，與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生多種負(fù)偏離的綜合風(fēng)險 R=F(P,C) P：不利事件發(fā)生概率 C：出現(xiàn)不利事件產(chǎn)生后果風(fēng)險特征：客觀性、不確定性、潛在性、可測性、結(jié)果雙重性、相關(guān)性（同一時間，不同決策者，產(chǎn)生不同風(fēng)險；同一風(fēng)險，決策者采取措施不同，風(fēng)險結(jié)果不同）風(fēng)險效應(yīng)：內(nèi)在機制、引發(fā)某種行為產(chǎn)生，或具有某種行為的趨勢誘惑效應(yīng)：由于風(fēng)險利益的存在，作為外部刺激，使得人們具有某種動機，從而做出奉獻選擇并導(dǎo)致風(fēng)險行為的產(chǎn)生誘惑效應(yīng)大小與風(fēng)險利益有關(guān)，風(fēng)險代價有關(guān)約束效應(yīng)：當(dāng)人們受到外界某種危險信號刺激時，做出回避風(fēng)險選擇，做出回避行為（威懾、阻礙抑制）平衡效應(yīng)：誘惑效應(yīng)與約束效應(yīng)相互平衡的結(jié)果房地產(chǎn)投資風(fēng)險：自然風(fēng)險：由于自然因素帶的不確定性，如地震，洪水社會風(fēng)險：由于不可預(yù)料到的集體行為或個人反常行為所導(dǎo)致的風(fēng)險（暴動、騙、盜竊）市場風(fēng)險：由于房地產(chǎn)市場中的不確定性存在的風(fēng)險1）財務(wù)風(fēng)險：購買者出現(xiàn)財務(wù)狀況的惡化導(dǎo)致投資不能及時收回或無法全部收回2）
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