房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀問題分析-文庫(kù)吧資料
2025-04-01 00:26本頁(yè)面
【正文】 對(duì)于諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的所有制歧視、地方保護(hù)主義色彩。不僅如此，有些亟需出臺(tái)的法規(guī)尚未醞釀成熟，比如，由于我國(guó)關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的法規(guī)不健全，使得持有財(cái)產(chǎn)不需要承擔(dān)稅負(fù)，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)我國(guó)土地、建筑物等資源的呆滯狀態(tài)與此有直接關(guān)系，客觀上造成資源配置無(wú)效和嚴(yán)重浪費(fèi)。 首先，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易的法律規(guī)定少，體系不健全，且不夠具體。 2. 法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行為失范 房地產(chǎn)開發(fā)必須有法可依，然而直到目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。例如，房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為不規(guī)范問題，商品住宅建設(shè)中的質(zhì)量問題，市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全、市場(chǎng)信息系統(tǒng)不完善的問題。 再次，政府監(jiān)管缺位，助長(zhǎng)了開發(fā)商違規(guī)行為的蔓延。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資中相當(dāng)比重是各級(jí)政府部門的政績(jī)工程，這些工程并不代表多少市場(chǎng)信號(hào)，反而對(duì)正常的房地產(chǎn)開發(fā)投資造成擠壓，扭曲了投資結(jié)構(gòu)。凡此種種，加劇了市場(chǎng)的不確定性，造成理性預(yù)期難以形成，引起市場(chǎng)秩序的混亂。 結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善 1. 體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一 首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。盡管目前投機(jī)資本的相當(dāng)數(shù)量只是進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，但是其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響仍不可輕視，尤其是熱錢的投機(jī)性給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的整體性風(fēng)險(xiǎn)必須加以防范。分析表明，我國(guó)幾個(gè)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲同境外資金的涌入有直接關(guān)系。因而外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須加以注意，以便妥為利用，并防范其負(fù)面影響。 、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高 19972001年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，%。由于2004年以來(lái)各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降，%，比例仍偏高。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。 2. 自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢 1997年以來(lái)，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總額的比例不斷上升，%，%。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來(lái)越狹窄了。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的做法不僅沒有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行的模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年6月末，全國(guó)各地商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米，%；%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。 2. 資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足 19972003年，住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，%；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2003年，國(guó)內(nèi)貸款、%。
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