房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)問題概述-文庫吧資料
2025-02-17 16:05本頁面
【正文】 發(fā)項目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 3）所起的作用不同。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析與項目評估的不同之處在于四個方面： 1）行為的主體不同。 項目的可行性研究應(yīng)在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進(jìn)行，以便開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3）詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。 為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進(jìn)行正式可行性研究之間，先進(jìn)行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。 如果機(jī)會認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．可行性分析的內(nèi)容 可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個預(yù)選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 面對市場上眾多的投資機(jī)會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問題。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究、評價的分析過程。 至此，一項完整的房地產(chǎn)投資分析過程才算完結(jié)。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 7．決策分析（即方案比選分析） 某些時候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個或幾個投資方案，用于投資活動。而風(fēng)險分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風(fēng)險條件下獲利的可能性大小。 通過臨界點分析、敏感性分析對這些不確定性因素進(jìn)行分析，以揭示項目所能達(dá)到的盈利水平和面臨的風(fēng)險。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 5．不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)分析中，運用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析 包括許多定量的調(diào)查或預(yù)測結(jié)果，如項目的投資、成本與費用、各項稅金和利潤、租售價格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進(jìn)度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準(zhǔn)確（當(dāng)然是相對的），那么后面據(jù)此分析所得出的結(jié)論就是可商榷的。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會和政治力量的影響。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．區(qū)位條件分析 在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價格水平就越高。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1．市場分析 房地產(chǎn)投資項目在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、項目背景資料，辨識投資風(fēng)險，選擇投資機(jī)會的過程，稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。而一份不好的分析報告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的實質(zhì)是為投資者出謀劃策。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法 分析人員僅僅為投資者預(yù)測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險；僅僅告之有風(fēng)險還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．為投資者預(yù)測投資效益 投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者的投資目的所在。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．為投資者提供運作方式 一項投資活動的運作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 2房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務(wù)是： 1．為投資者提供投資方向 投資者在準(zhǔn)備投資前，往往面臨投資方向問題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 投資的收益需要預(yù)測；收益獲得的時間不同需要校正；收益的置信程度即風(fēng)險需要考慮；面臨多種投資機(jī)會但資源有限。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 因為多種投資機(jī)會往往同時存在，其中誘人的投資機(jī)會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 1為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。 另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價格根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。 隨著社會的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價格總體呈不斷上升趨勢。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 10．房地產(chǎn)投資的保值與增值性 眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 9．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性 房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險。反之，一個地區(qū)的衰落和冷清，也會導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價值的降低。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 7．相互影響性 房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 6．對專業(yè)管理的依賴性 對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強
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