房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析——房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析-文庫(kù)吧資料
2025-02-17 16:06本頁(yè)面
【正文】 確定性：決策只有一種結(jié)果； 不確定性：各種可能結(jié)果的數(shù)目是不可知的； 風(fēng)險(xiǎn)：各種可能結(jié)果發(fā)生的概率是已知的或可測(cè)的 2023房管本科用 Copy Right 174。 傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法：依靠主觀直覺(jué)，直覺(jué)是其基礎(chǔ)。 這是一操作性很強(qiáng)的含義。 2023房管本科用 Copy Right 174。 ?風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率調(diào)整法與等確定性調(diào)整法的關(guān)系 等確定性系數(shù)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率??????? ????tnttttntttikiFkFNPV??11 )1()1(12023房管本科用 Copy Right 174。投資者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度可以如表所示：Excel 2023房管本科用 Copy Right 174。這筆收入能否實(shí)現(xiàn)，將依據(jù)于主要經(jīng)濟(jì)條件是否劇烈變動(dòng)。Cui Shijuan ?等確定性調(diào)整法 –例：某一項(xiàng)目，預(yù)期 3年內(nèi)每年可產(chǎn)生凈收益 10,000美元。Cui Shijuan ?等確定性調(diào)整法 –基本思路： ?決策者認(rèn)為：未來(lái)收益的估計(jì)值?100%確定的某一特定數(shù)的收益（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)），即認(rèn)為這兩件事的效用一致。 ?例： Excel ?時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越大。 2023房管本科用 Copy Right 174。 –投資者的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度與評(píng)估一致時(shí)，此方法有效。Cui Shijuan ?風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率調(diào)整法 –計(jì)算： –貼現(xiàn)率 i ?無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率：僅代表貨幣的凈時(shí)間價(jià)值，如按中長(zhǎng)期銀行貸款利率，三年期國(guó)庫(kù)券收益率等 ?? ??nttt iFNPV1 )1(12023房管本科用 Copy Right 174。假如租戶(hù)不續(xù)約，那么售價(jià)將取決于投資者以同一租金費(fèi)率尋找到一個(gè)同等租戶(hù)的能力。持有期中每年收益由一資信評(píng)估無(wú)可挑剔的租戶(hù)確保，該租戶(hù)在租約上有 5年簽約期。Cui Shijuan ?回收期調(diào)整法 如： 某一倉(cāng)庫(kù)，購(gòu)置時(shí)首期付款為 80,000美元，其后 5年內(nèi)可以確保每年創(chuàng)凈收益 10,000美元。 –缺點(diǎn)：精確度不夠，調(diào)整數(shù)量帶有主觀性。Cui Shijuan ?回收期調(diào)整法 –投資回收期 =投資總額 /年凈現(xiàn)金流量 ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量不等時(shí)，加總直至等于或大于投資總額。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 通過(guò)明智的投資選擇減少風(fēng)險(xiǎn)：選擇風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目 進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng) 進(jìn)行市場(chǎng)研究 :地段、時(shí)間、質(zhì)量 通過(guò)物業(yè)管理控制風(fēng)險(xiǎn)：進(jìn)行現(xiàn)金流的控制； 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租戶(hù) 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資主觀風(fēng)險(xiǎn)分析 主觀的影響因素 知識(shí)因素 能力方面 品德因素 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資意外風(fēng)險(xiǎn)分析 意外風(fēng)險(xiǎn)的影響因素 地理位置 房地產(chǎn)本身特性 保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展水平 抗災(zāi)救災(zāi)能力 房地產(chǎn)管理水平 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素 房地產(chǎn)的價(jià)值量：價(jià)值量大，不易變現(xiàn) 房地產(chǎn)的建設(shè)程度： 房地產(chǎn)的地段 房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情 房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 研究國(guó)家金融政策 在投資時(shí)，考慮利率變化的可能性： 在簽定合同時(shí)，可以選擇固定利息率； 在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，考慮利率的變化，作出防范； 重視被拍賣(mài)的威脅：控制
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