房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析——房地產(chǎn)投資風險分析(文件)
【正文】 科用 Copy Right 174。 傳統(tǒng)風險調(diào)整方法：依靠主觀直覺，直覺是其基礎(chǔ)。評估人員的主觀估計 ——過去的研究 經(jīng)驗、智慧。Cui Shijuan 評估人員給出多種事件的主觀概率： 經(jīng)濟環(huán)境 概 率 好 中等 差 合計 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? F≥170000的概率 Z= = 查表 : 則 F超過 170000的概率為 : = ? 變異系數(shù) : ? 變異系數(shù) =標準差 /預(yù)期現(xiàn)金流量 ①當期望現(xiàn)金流量大致相同，標準差能很好的起作用 ②當期望現(xiàn)金流量相差較大時 ,用變異系數(shù)來測量風險 ,變異系數(shù)越大 ,風險越大 . xXX ??2023房管本科用 Copy Right 174。一位評估人員對年現(xiàn)金流量作了均值和標準差的估測：（結(jié)果見 Excel） ? ??? ??nttCFtpv i1 1??年 現(xiàn)金流量分布均值 標準偏差 1 15， 000 5， 400 2 15， 000 4， 500 3 40， 000 9， 000 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ? 作業(yè) 某房地產(chǎn)項目 ,初期投資 3500萬 ,預(yù)測 1到 3年的現(xiàn)金流量的均值和標準偏差如下表 : 根據(jù)分析 ,各年收入會相互影響 ,各年支出相互獨立 .請計算凈現(xiàn)值的期望值 ,標準偏差以及變異系數(shù)（ i=12%） . 假設(shè)凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布 ,該項目的可行程度有多大 ?假設(shè)目標利潤定為 500萬 ,實現(xiàn)目標利潤的把握有多大 ? 年 期望收入 標準偏差 期望支出 標準偏差 1 2400萬 340萬 1060萬 140萬 2 2400萬 310萬 1060萬 90萬 3 4600萬 530萬 1060萬 240萬 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ③部分相關(guān)的現(xiàn)金流量 希萊爾式 : 現(xiàn)金流量接近不相關(guān) :放在一組 現(xiàn)金流量接近相關(guān) :放在一組 分組后按相關(guān)和不相關(guān)處理 SNPV= ? ? ? ? ??????????????? ?? ??nttCFtnttCFtii 12221 11??2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?查表 : ?即 :投資者有 99%的把握 得到等于或大于首期投資 ,也就是說 ,項目有 99%的把握是可行的 . ?⑵復(fù)雜型現(xiàn)金流量的風險問題 ?各年現(xiàn)金流量的相關(guān)性 完全相關(guān) :相關(guān)系數(shù)為 1 不相關(guān) :相關(guān)系數(shù)為 0 部分相關(guān) :相關(guān)系數(shù)為 0至 1之間 . ? Fi , Fj的相關(guān)系數(shù) : 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan : 概率分布 :連續(xù)或離散 期望值計算 : 例： Excel ? 離散度測定 :方差和標準差作為風險的測量手段 . 方差 : ? 標準差 : ? 例 : Excel ???niii PCFCF1 ? ??? ??niii PCFCFV12? ?????niii PCFCF12?2023房管本科用 Copy Right 174。 聯(lián)合概率： 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?風險測量 —— 概率大小
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