房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析——房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析(完整版)
【正文】 計(jì)劃總收入 ?年計(jì)劃總支出 =年?duì)I業(yè)總費(fèi)用 +年償債要求 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –結(jié)論 ?房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，投資風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬都不一樣 ?越接近地面階段，風(fēng)險(xiǎn)越大 ?在不同階段投資，所需條件不同，投資方式不同，追求目標(biāo)不同 ?利潤分布規(guī)律為： 2023房管本科用 Copy Right 174。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析 深圳大學(xué)管理學(xué)院 崔世娟 第四章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 概述 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的階段性 –論證設(shè)計(jì)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) ?貸款額 、 貸款 售價(jià) 、 市場(chǎng)需求 、租金等僅是預(yù)測(cè) 。Cui Shijuan 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類 – 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)不能成功運(yùn)轉(zhuǎn)的可能性；正常運(yùn)行把握性小，風(fēng)險(xiǎn)大；支出＞收入，風(fēng)險(xiǎn)大；反之，風(fēng)險(xiǎn)小。Cui Shijuan ?保本占用率 ↑，風(fēng)險(xiǎn) ↑；占用率 ↓ 風(fēng)險(xiǎn) ↓。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素 房地產(chǎn)的價(jià)值量：價(jià)值量大，不易變現(xiàn) 房地產(chǎn)的建設(shè)程度： 房地產(chǎn)的地段 房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情 房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?回收期調(diào)整法 –投資回收期 =投資總額 /年凈現(xiàn)金流量 ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量不等時(shí)，加總直至等于或大于投資總額。假如租戶不續(xù)約，那么售價(jià)將取決于投資者以同一租金費(fèi)率尋找到一個(gè)同等租戶的能力。 ?例： Excel ?時(shí)間越長，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越大。投資者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度可以如表所示：Excel 2023房管本科用 Copy Right 174。 傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法：依靠主觀直覺，直覺是其基礎(chǔ)。Cui Shijuan 評(píng)估人員給出多種事件的主觀概率： 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 概 率 好 中等 差 合計(jì) 2023房管本科用 Copy Right 174。一位評(píng)估人員對(duì)年現(xiàn)金流量作了均值和標(biāo)準(zhǔn)差的估測(cè)：（結(jié)果見 Excel） ? ??? ??nttCFtpv i1 1??年 現(xiàn)金流量分布均值 標(biāo)準(zhǔn)偏差 1 15， 000 5， 400 2 15， 000 4， 500 3 40， 000 9， 000 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ③部分相關(guān)的現(xiàn)金流量 希萊爾式 : 現(xiàn)金流量接近不相關(guān) :放在一組 現(xiàn)金流量接近相關(guān) :放在一組 分組后按相關(guān)和不相關(guān)處理 SNPV= ? ? ? ? ??????????????? ?? ??nttCFtnttCFtii 12221 11??2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan : 概率分布 :連續(xù)或離散 期望值計(jì)算 : 例： Excel ? 離散度測(cè)定 :方差和標(biāo)準(zhǔn)差作為風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量手段 . 方差 : ? 標(biāo)準(zhǔn)差 : ? 例 : Excel ???niii PCFCF1 ? ??? ??niii PCFCFV12? ?????niii PCFCF12?2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量 —— 概率大小 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性區(qū)別 : 決策情形分為三種：確定性、風(fēng)險(xiǎn)、不確定性 確定性：決策只有一種結(jié)果； 不確定性：各種可能結(jié)果的數(shù)目是不可知的； 風(fēng)險(xiǎn)：各種可能結(jié)果發(fā)生的概率是已知的或可測(cè)的 2023房管本科用 Copy Right 17
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