房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析——房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析(編輯修改稿)
2025-03-03 16:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 通過(guò)明智的投資選擇減少風(fēng)險(xiǎn)：選擇風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目 進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng) 進(jìn)行市場(chǎng)研究 :地段、時(shí)間、質(zhì)量 通過(guò)物業(yè)管理控制風(fēng)險(xiǎn)：進(jìn)行現(xiàn)金流的控制； 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租戶 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan 第三節(jié) 傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法 ?回收期調(diào)整法 ?風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率調(diào)整法 ?等確定性調(diào)整法 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?回收期調(diào)整法 –投資回收期 =投資總額 /年凈現(xiàn)金流量 ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量不等時(shí)，加總直至等于或大于投資總額。 –風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整：最小可接受的回收期來(lái)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn) –基本觀點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目必須比風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目具有一個(gè)較短的回收期。 –缺點(diǎn)：精確度不夠，調(diào)整數(shù)量帶有主觀性。 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?回收期調(diào)整法 如： 某一倉(cāng)庫(kù)，購(gòu)置時(shí)首期付款為 80,000美元，其后 5年內(nèi)可以確保每年創(chuàng)凈收益 10,000美元。 5年后將倉(cāng)庫(kù)售出，預(yù)期售價(jià)為 100,000美元。持有期中每年收益由一資信評(píng)估無(wú)可挑剔的租戶確保，該租戶在租約上有 5年簽約期。 5年后的倉(cāng)庫(kù)售價(jià)，將取決于該租戶是否重新續(xù)定租約 這是一件不確定性很大的事件。假如租戶不續(xù)約，那么售價(jià)將取決于投資者以同一租金費(fèi)率尋找到一個(gè)同等租戶的能力。 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率調(diào)整法 –計(jì)算： –貼現(xiàn)率 i ?無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率：僅代表貨幣的凈時(shí)間價(jià)值，如按中長(zhǎng)期銀行貸款利率，三年期國(guó)庫(kù)券收益率等 ?? ??nttt iFNPV1 )1(12023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償貼現(xiàn)率：代表伴隨風(fēng)險(xiǎn)和投資者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，如承受損失的能力，過(guò)去的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，個(gè)人的心理偏好等。 –投資者的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度與評(píng)估一致時(shí)，此方法有效。 –確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償貼現(xiàn)率是困難的。 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ?設(shè)：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償貼現(xiàn)率為 6%，則風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率為11%。 ?例： Excel ?時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越大。 ?缺點(diǎn)：對(duì)遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)過(guò)重 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?等確定性調(diào)整法 –基本思路： ?決策者認(rèn)為：未來(lái)收益的估計(jì)值?100%確定的某一特定數(shù)的收益（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)），即認(rèn)為這兩件事的效用一致。 ?等確定性系數(shù) =等價(jià)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)金流量 /預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)性現(xiàn)金流量 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?等確定性調(diào)整法 –例：某一項(xiàng)目，預(yù)期 3年內(nèi)每年可產(chǎn)生凈收益 10,000美元。第 3年年末將資產(chǎn)出售，預(yù)期銷(xiāo)售凈收入 80,000美元。這筆收入能否實(shí)現(xiàn)，將依據(jù)于主要經(jīng)濟(jì)條件是否劇烈變動(dòng)。如果預(yù)期的變動(dòng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，這筆收入將少得多。投資者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度可以如表所示：Excel 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn)越大，等確定性系數(shù)越小。 ?風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率調(diào)整法與等確定性調(diào)整法的關(guān)系 等確定性系數(shù)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率??????? ????tnttttntttikiFkFNPV??11 )1()1(12023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –例： excel ?i=%, NPV=85031 ?k=%,NPV=85015 ?風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償貼現(xiàn)率 =%%=% –缺點(diǎn)：等確定性系數(shù)確定較困難；不適合初步投資決策。 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan 第四節(jié) 現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量技術(shù) ? 引言 風(fēng)險(xiǎn)
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