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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析(編輯修改稿)

2025-03-03 16:05 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 入到其他經(jīng)濟活動中所帶來的效益,經(jīng)濟學(xué)上稱為機會成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (二)影子價格的確定方法 影子價格屬于重要的國家參數(shù),一般應(yīng)由國家有關(guān)權(quán)威機構(gòu)測算并頒發(fā)。但由于可以作為投入物和產(chǎn)出物的種類繁多,受各方條件的制約,大部分需要項目投資分析人員進行測算。 由于房地產(chǎn)的特性,一般只需要確定投入物的影子價格。 ( 1)直接進口的投入物 = * + ( 2)間接進口的投入物 = * + - + 到岸 價格 影子 匯率 口岸到擬開發(fā)項目地點的運輸費用及貿(mào)易費用 影子 價格 到岸 價格 口岸到原 用戶的運 輸費用及 貿(mào)易費用 供應(yīng)廠到原用戶的運輸費用及貿(mào)易費用 供應(yīng)廠到擬開發(fā)項目運費及貿(mào)易費用 影子匯率 影子 價格 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (1)產(chǎn)出物 ①增加供應(yīng)數(shù)量、滿足國內(nèi)消費的產(chǎn)出物。供求均衡的,按財務(wù)價格定價;供不應(yīng)求的,參照國內(nèi)市場價格并考慮價格變化趨勢定價;無法判斷供求情況的,取上述價格中較低的。 ②不增加國內(nèi)供應(yīng)數(shù)量,只是替代同類產(chǎn)品,致使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。質(zhì)量與被替代物相同的,原則上應(yīng)按被替代物的可變成本分解定價;質(zhì)量高于被替代物時,按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量而帶來的國民經(jīng)濟效益。 ③產(chǎn)出物按上述原則定價后,再算出出售價。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (2)投入物 ① 能通過內(nèi)涵挖潛(不增加投資)增加供給的,按可變成本分解定價。 ②在擬開發(fā)項目計算期內(nèi),以增加投資來增大供給的,以全部成本分解定價。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ( 3)非外貿(mào)物的成本分解法 測算非外貿(mào)物的影子價格,分解成本法是一種重要的方法。成本分解法的步驟為: ①按費用要素列出某房地產(chǎn)的財務(wù)成本、建設(shè)投資額及流動資金,并列出該房地產(chǎn)的建設(shè)期、建設(shè)期各年投資比例。 ②剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ③對外購原料等投入物的費用進行調(diào)整。其中有些可直接使用給定的影子價格或換算系數(shù)。對出口產(chǎn)品應(yīng)自行測算其影子價格,對非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。有條件時,也應(yīng)對投資中某些占比例較大的費用進行調(diào)整。 ④工資及福利費和其他費用原則上不予調(diào)整。 ⑤計算房地產(chǎn)總投資(包括建設(shè)投資和流動資金)的資金回收費用( M),對折舊和流動資金利息進行調(diào)整。其計算公式為: 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 M=(I- SV - W)(A/P,is,n2)+(W+ SV) is 式中 I—— 換算為生產(chǎn)期出的全部投資 I F —— 換算為生產(chǎn)期初的建設(shè)投資,按可變成本分解時,IF 為零。 W—— 流動資金占用額 SV—— 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值 is —— 社會折現(xiàn)率 n2 —— 生產(chǎn)期 IF可由下式求得: IF = ∑ It( 1+is)n1t 式中 It—— 建設(shè)期第 t年調(diào)整后的建設(shè)投資 n1 —— 建設(shè)期 ⑥必要時,進行第二輪分解(對重要的非貿(mào)易貨物)。 綜合以上步驟,即可得到該產(chǎn)品的分解成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 3 .特殊投入物影子價格的確定方法 (一) 勞動力影子價格 勞動力影子價格 即為勞動力的影子工資,它是指目標項目所雇傭的工人在被雇傭以前對國民經(jīng)濟所做的貢獻。其計量的實質(zhì)是工人為本項目提供勞務(wù)而使整個經(jīng)濟為此付出的代價。 勞動力的影子價格 = 財務(wù)效益分析中所用的工資及福 利費影子工資換算系數(shù)。 影子工資換算系數(shù)由國家統(tǒng)一測定發(fā)布。 一般來講,影子工資換算系數(shù)的大小取決于項目所在地區(qū)勞動力的充裕程度以及項目所用勞動力的技術(shù)熟練程度。項目所在地區(qū)勞動力越充裕,項目所用勞動力的技術(shù)熟練程度要求越低,反之亦然。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (2)土地影子價格 土地影子價格 即為土地的影子費用。土地作為房地產(chǎn)項目的最主要投入物之一,國民經(jīng)濟因此付出的代價為增加的資源消耗和土地的機會成本。 國民經(jīng)濟為土地投入而增加的資源消耗是指項目所支付的拆遷費、安置費等。 土地機會成本的量度,要區(qū)分兩種情況: ①若投入土地除項目使用外,別無其他潛在用途(如該土地為荒山禿嶺),則土地作為一種投入,其機會成本為零。 ②若投入土地還可做他用,則土地作為一種投入,其機會成本為已不能再作他用所放棄的凈效益。與項目的其他物料投入的機會成本已不再做他用所放棄的效益不同,土地的機會成本是放棄的凈效益。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 以機會成本作為土地費用有兩種處理方法: ? 一是計算項目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和,作為一項土地費用計入項目的建設(shè)投資中; ? 二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益,作為項目每年的投入。 一般采用第一種方式處理。 在具體實踐中,確定土地影子價格有以下兩種方式: ①地上無建筑物時 Ⅰ 當土地為沒有其他用途的偏僻野地等,可視其影子價格為零。 Ⅱ 當土地為耕地時,這塊土地的影子價格便是以這塊土地在項目壽命計算期內(nèi)放棄的凈產(chǎn)出來估算。其公式表示為: 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 CLO=∑ Clt(1+i) t 式中 CLO— 土地的影子價格 Clt— 第 t 年的土地凈收益 i— 社會折現(xiàn)率 n— 項目的使用壽命 影子價格的計算,是以《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的特殊規(guī)定為計算基礎(chǔ),再根據(jù)實際予以調(diào)整而計算出來,故上面的公式可為: CLO=∑ C (1+i) t 式中 C— 根據(jù)《方法與參數(shù)》調(diào)整而得的土地凈收益。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 Ⅲ 當土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時,應(yīng)以除該項目外
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