【文章內(nèi)容簡介】 著的特點是：支柱產(chǎn)業(yè)通常是那些與其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大的產(chǎn)業(yè)。從消耗系數(shù)看，支柱產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)都有較大的數(shù)值。在產(chǎn)業(yè)消耗系數(shù)矩陣系列中，元素越多，說明該產(chǎn)業(yè)與別的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的范圍越廣，而消耗系數(shù)的數(shù)值越大，則說明聯(lián)系的強度越大。從帶動系數(shù)看，支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著緊密的技術經(jīng)濟聯(lián)系，有較強的溝通渠道和促進作用。支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率相比存在著明顯的優(yōu)勢，所以支柱產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的變化，必然會波及到相關產(chǎn)業(yè)，從而產(chǎn)生外部效應，支柱產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)的外部效應通常是正的外部效應，也就是說，支柱產(chǎn)業(yè)較高的生產(chǎn)率會傳遞到相關產(chǎn)業(yè)上，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使各個產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率水平都有不同程度的提升，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構合理化和優(yōu)化，資源配置效率得到整體提高。二、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的共性和特性（一）支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征房地產(chǎn)業(yè)既具有一般支柱產(chǎn)業(yè)的共性，又具有自身的特性。其支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征概括如下：支柱產(chǎn)業(yè)的主導性支柱產(chǎn)業(yè)是相對于一般產(chǎn)業(yè)而言的主導產(chǎn)業(yè)。在一個國家經(jīng)濟發(fā)展過程中，伴隨著經(jīng)濟結(jié)構的調(diào)整，總會有某些產(chǎn)業(yè)的份額迅速增大，以至在產(chǎn)業(yè)結(jié)構中占據(jù)著舉足輕重的地位，成為經(jīng)濟生活的主體，主導著經(jīng)濟發(fā)展，這類產(chǎn)業(yè)就稱為支柱產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)政策的研究中，人們常常運用重點產(chǎn)業(yè)的概念，這里要說明的是，重點產(chǎn)業(yè)是比支柱產(chǎn)業(yè)更廣泛的一個概念，支柱產(chǎn)業(yè)可以是重點產(chǎn)業(yè)，而瓶頸產(chǎn)業(yè)也可以是重點產(chǎn)業(yè)，換句話說，重點產(chǎn)業(yè)也可能不是支柱產(chǎn)業(yè)。只有在經(jīng)濟發(fā)展中起主導作用的產(chǎn)業(yè)才是支柱產(chǎn)業(yè)。所以兩者不能混用。支柱產(chǎn)業(yè)的先進性支柱產(chǎn)業(yè)必須擁有技術創(chuàng)新和應用新技術的能力，與別的產(chǎn)業(yè)相比具有較高水平的生產(chǎn)率。社會經(jīng)濟資源流向哪一個生產(chǎn)部門是有選擇性的，在一定時期，總是流向那些能夠最有效地利用經(jīng)濟資源的部門。作為支柱產(chǎn)業(yè)，如果要比別的產(chǎn)業(yè)有更快的增長速度，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構中占有較大的比例，必須吸收更多的經(jīng)濟資源，而要做到這一點，就必須有較高的生產(chǎn)率。支柱產(chǎn)業(yè)有較高的勞動生產(chǎn)率，其從業(yè)人員能夠創(chuàng)造出比別的行業(yè)更高的價值，勞動要素投入會得到更大的產(chǎn)出，從而獲得較高的報酬，以此吸引數(shù)量更多、素質(zhì)更好的勞動要素投入到支柱產(chǎn)業(yè)中來。支柱產(chǎn)業(yè)有較高的資金收益率，足以吸引新的資金投向支柱產(chǎn)業(yè)，而且能把原來已投到別的產(chǎn)業(yè)的資金吸引過來，從而使支柱產(chǎn)業(yè)能夠有足夠的資金保證擴張的需要。和別的產(chǎn)業(yè)相比，支柱產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率提高速度應該更快，從而可以使支柱產(chǎn)業(yè)盡快成長，發(fā)揮其優(yōu)勢。支柱產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性從技術特點來看，支柱產(chǎn)業(yè)應是與其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)，必須能夠通過自身的發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)部門起到帶動作用。這就是說，作為主導產(chǎn)業(yè)，不僅自身能夠高速增長，而且能夠把這種增長擴散到其他部門，對其他部門產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生決定性影響。這種影響主要有四種形式：（1）規(guī)模經(jīng)濟影響。主導部門的建立可以形成規(guī)模經(jīng)濟，在內(nèi)部降低生產(chǎn)和銷售成本，在外部可以擴大市場范圍，提高市場占有率。（2）產(chǎn)生新產(chǎn)業(yè)的影響。主導部門的建立，為新產(chǎn)業(yè)和部門的建立創(chuàng)造了先決條件，有利于新產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展。（3）擴大出口部門的影響。主導部門的發(fā)展可以擴大出口，換取外匯，從而為國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展提供更多的國外資源。（4）帶動影響。由于支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度大，發(fā)揮著主導作用，它的發(fā)展可以帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，運用乘數(shù)效應促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè)的動態(tài)性支柱產(chǎn)業(yè)不是一成不變的，而是根據(jù)不同的發(fā)展階段和條件不斷演變的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術的進步，產(chǎn)業(yè)結(jié)構處于不斷地演變的過程中，到某一階段，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)會因市場需求的變化和科學技術的演變，逐漸衰退，所處地位和作用下降，隨之退出支柱產(chǎn)業(yè)行業(yè)。如美國的鋼鐵業(yè)、中國的紡織行業(yè)就是如此。而隨著技術進步，新興產(chǎn)業(yè)則相繼涌現(xiàn)并發(fā)展壯大，在國民經(jīng)濟中的地位和作用上升，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。如電子業(yè)、信息業(yè)、金融保險業(yè)上升為支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在中國作為新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟增長點，上升為支柱產(chǎn)業(yè)也有其客觀必然性。支柱產(chǎn)業(yè)的差異性支柱產(chǎn)業(yè)在不同國家和地區(qū)也是有區(qū)別的。受地理環(huán)境、資源條件、技術水平和經(jīng)濟發(fā)展程度的制約，產(chǎn)業(yè)構成和各產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位、作用必然產(chǎn)生差異，某一產(chǎn)業(yè)在有些國家和地區(qū)可以成為支柱產(chǎn)業(yè)，而在另一些國家和地區(qū)則根本不可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。如汽車業(yè)至今只有少數(shù)幾個發(fā)達國家把它列為支柱產(chǎn)業(yè)；同樣，旅游業(yè)也只有在旅游資源豐富的國家才能成為支柱產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)同一國或一地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和階段，也有密切的聯(lián)系。只有當經(jīng)濟發(fā)展到較高程度的時候，客觀條件已經(jīng)具備，房地產(chǎn)業(yè)才能成長為支柱產(chǎn)業(yè)。從各國、各地區(qū)的實際情況出發(fā)，正確地進行產(chǎn)業(yè)定位是十分重要的。（三）房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的特性房地產(chǎn)業(yè)不僅具有支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征，同時，又由于其本身的特點，呈現(xiàn)出一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：堅實的基礎性 一國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構存在著許多相互聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)部門，構成國民經(jīng)濟總體，而各產(chǎn)業(yè)的地位和作用又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎性產(chǎn)業(yè)。這是因為，在社會經(jīng)濟生活中，房地產(chǎn)業(yè)提供的商品和勞務具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性，房地產(chǎn)既是人民生活的基本要素，又是社會生產(chǎn)的基本要素。在房地產(chǎn)中住宅占80％左右，而住宅是滿足人們居住需要的最基本的生活資料，也是衣、食、住、行中開支最大的消費項目，是基礎性的生活資料。同時，房地產(chǎn)作為社會生產(chǎn)的基本要素，貫穿于社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，成為不可缺少的物質(zhì)載體。如工業(yè)生產(chǎn)必需有廠房，商業(yè)經(jīng)營必需有營業(yè)用房，各類人員的辦公必需有辦公樓，其他如文化、教育、衛(wèi)生、體育等也必需有活動場所。可見，房地產(chǎn)是任何社會活動所必需的基礎性物質(zhì)條件，屬于國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè)。這種堅實的基礎性地位，決定了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，可以充分發(fā)揮其獨特的主導性作用。顯著的先導性社會再生產(chǎn)是個復雜的系統(tǒng)工程，必須遵循一定的程序才能保持良性循環(huán)。而在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)又起著先導作用。特別是在城市經(jīng)濟活動中表現(xiàn)尤為明顯。城市開發(fā)首先要進行道路、交通、橋梁、給排水等基礎設施建設；發(fā)展工業(yè)必需建設廠房；繁榮商業(yè)必需有商業(yè)樓；其他如文化、教育、體育、衛(wèi)生業(yè)的建立與發(fā)展，也離不開一定的用房。房地產(chǎn)的開發(fā)投資、經(jīng)營活動先行，是城市開發(fā)的普遍規(guī)律。深圳特區(qū)、上海的浦東新區(qū)開發(fā)中房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，充分證明了這一點。中國正處在經(jīng)濟起飛階段，城市建設蓬蓬勃勃地展開，促使房地產(chǎn)業(yè)以空前的速度迅速發(fā)展，帶動了城市建設日新月異，國民經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)業(yè)的先導性作用得到充分體現(xiàn)。這種先導性是其他支柱產(chǎn)業(yè)所不完全具備的，運用房地產(chǎn)業(yè)的先導性，就可以充分發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，帶動相關產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。高度的關聯(lián)性房地產(chǎn)的開發(fā)生產(chǎn)、交換、分配、消費各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多。建筑材料又是多種多樣，產(chǎn)業(yè)消耗系數(shù)很大，直接和間接關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門特別多，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度也特別強，它的前瞻效應、后續(xù)效應和旁側(cè)效應非常突出，波及面很廣。首先，帶動建筑業(yè)的發(fā)展；其次，帶動鋼鐵、水泥、木材、化工、玻璃等建筑材料和機械工業(yè)的發(fā)展；再次帶動配套基礎設施、公共服務設施和整個城市建設的發(fā)展，使與房地產(chǎn)相配套的道路、交通、管道、水電、通信、商業(yè)網(wǎng)點、文化教育等相應增長；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動裝潢業(yè)和相關的消費品工業(yè)的發(fā)展，特別是住宅內(nèi)的廚房設備、衛(wèi)生設備、廳堂布置，家具、家用電器、通信設備等日常生活用品需求的急增。一般估算，其產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動的相關產(chǎn)業(yè)多達50多個產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，近幾年在中國國內(nèi)生產(chǎn)總值8％左右的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的貢獻率約占2個百分點。永續(xù)的持久性無論何時何地，過去、現(xiàn)在和將來，房地產(chǎn)始終是社會生產(chǎn)和人民生活的基本物質(zhì)要素，是不可缺少的物質(zhì)條件。有些支柱產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展有一定的時段性，到一定階段，受市場需求技術條件的變化，在國民經(jīng)濟中的地位和作用會下降，退出支柱產(chǎn)業(yè)行列。而房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用具有永續(xù)的持久性。以住宅業(yè)為例，隨社會經(jīng)濟發(fā)展，人們的住房需求層次會不斷提高，從保障型、小康型向舒適型、享受型發(fā)展，住宅的功能不斷擴展，科技含量不斷增加，居住生活趨向越來越高檔。有的住宅陳舊了，會被拆除重建新的更高檔的住宅。作為生產(chǎn)要素的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、辦公樓、文化教育、衛(wèi)生、體育等用房，也是如此，會不斷地更新?lián)Q代，這種更新?lián)Q代永無止境。房地產(chǎn)永遠是社會生產(chǎn)和人民生活不可替代的基本要素，它只會隨全社會經(jīng)濟文化的發(fā)展不斷改進提高，決不會趨于削弱。由此，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用將進一步得到加強。明顯的差異性一般支柱產(chǎn)業(yè)在各國和各地區(qū)之間存在一定的差異性。而由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有空間的固定性，因此作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度在國與國、地區(qū)與地區(qū)之間，呈現(xiàn)出更加突出的差異性。首先是市場供需的差異性。房地產(chǎn)空間的固定性，決定了它不能像其他商品一樣在地區(qū)之間任意流動，供求范圍及其協(xié)調(diào)被限制在特定地區(qū)，從而使地區(qū)的供需市場具有明顯的差異性。其次是價格的差異性。房地產(chǎn)空間的固定性，使得區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價格的極為重要的因素，不僅各地區(qū)，即使在同一城市不同地段的房地產(chǎn)價格也有明顯差異。再次是資源配置的差異性。由于房地產(chǎn)流動的不充分性、價格的差異性，造成房地產(chǎn)資源配置緩慢，缺乏足夠的彈性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟運動具有明顯的區(qū)域性特點。這一特點決定了我國各地區(qū)、各大城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟程度存在較大差異，在地區(qū)經(jīng)濟中的地位和作用也大不相同，因此進入支柱產(chǎn)業(yè)行列也必然有先有后，不可能完全一致。在一些經(jīng)濟、文化發(fā)達、房地產(chǎn)業(yè)繁榮的大城市可能率先成為支柱產(chǎn)業(yè)，然后在全國成長為支柱產(chǎn)業(yè)。三、培育房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件和途徑（一）房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件從世界發(fā)達國家經(jīng)濟增長的一般規(guī)律來看，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，隨著其在國民經(jīng)濟中的地位和作用的增強，必然逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè)。中國也正在經(jīng)歷這個過程，其中少數(shù)大城市已確立房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，如2001年上海市在制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃（2001～2005）中，首創(chuàng)先河把房地產(chǎn)定位于新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。從全國來看，也已基本具備了支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展條件，2003年8月12日在國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》中，已正式確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！卑逊康禺a(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)的主要依據(jù)是：房地產(chǎn)業(yè)保持較大增長幅度，對國民經(jīng)濟的貢獻率顯著提高從支柱產(chǎn)業(yè)的定義來看，一個產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位并發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用的最基本條件。近十年來中國房地產(chǎn)業(yè)從復蘇到初步發(fā)展、快速發(fā)展，已進入繁榮階段，其發(fā)展速度接近全部經(jīng)濟平均增長的2倍。由此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重迅速上升，從20世紀90年代初的2%左右，上升到2003年7%左右。據(jù)中國人民銀行的測算顯示， 個百分點，兩者相加。根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一個產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達到6%～8%時就成長為支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)出現(xiàn)有的數(shù)據(jù)表明已具備了支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件。 轉(zhuǎn)引自向然浩：《城鎮(zhèn)居民住房面積增加居住質(zhì)量改善》，2002年10月6日《經(jīng)濟日報》。房地產(chǎn)開發(fā)建設保持較大 規(guī)模，銷售量迅速上升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模及其在全國經(jīng)濟規(guī)模中所占的比重，也是確立支柱產(chǎn)業(yè)地位的重要依據(jù)。由于市場需求的拉動，中國的房地產(chǎn)投資迅速擴大，商品房開發(fā)建設已達到相當大規(guī)模。特別是住宅建設突飛猛進，從住宅建設投資和竣工面積來看，1990年全國住宅建設完成投資297億多元，竣工面積1億平方米；，竣工面積突破2億平方米。進入“九五”期間，住宅建設年完成投資接連突破3000億元到5000億元大關，年竣工面積也相繼跨上了3億、4億、5億、6億平方米新臺階。2001年住宅建設完成投資更是達到6245億元，竣工住宅面積更是突破7億平方米。這五年中，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積合計約34億平方米， 轉(zhuǎn)引自謝然浩：《住宅建設告別短缺奔小康》，2004年11月4日《中國房地產(chǎn)報》。近年來房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，以2003年為例，%，占全國固定資產(chǎn)投資總額的比重為18%；，。（） 2003年房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況實際完成比去年同期增長（%）比重（%）一、投資完成額（億元）按工程用途分住宅 辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他二、本年資金來源合計（億元）國家預算內(nèi)資金國內(nèi)貸款債券利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：企、事業(yè)單位自有資金其他資金其中：定金及預付款三、各項應付款合計（億元）四、土地開發(fā)面積（萬平方米）本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積五、商品房建筑、銷售面積（萬平方米）施工面積其中：新開工面積285竣工面積銷售面積六、商品房銷售額（億元）其中：銷售給個人資料來源：2004年3月10日國家信息中心、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)編《房地產(chǎn)動態(tài)》（國家統(tǒng)計局）住房消費熱點形成，商品房市場需求旺盛，潛力巨大隨著經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入提高，消費結(jié)構的變化，住房消費在家庭消費支出中的比重迅速上升；同時，住房制度改革的深化也促使居民購買商品住房；加上住房消費信貸的支持又提高了購房能力。在這些綜合因素的作用下，住房消費已成為消費的熱點，商品房的銷售面積大幅度增加。以2003年為例，其中個人購買的已占90%以上。目前中國的城市人口已達5億，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市化率將上升到50%～60%新增城鎮(zhèn)人口迫切需要解決住房問題，而原有的城鎮(zhèn)居民也需要進一步改善居住條件，人均居住面積如果從現(xiàn)有的10萬平方米提高到20平方米，還需要增加住房總面積一倍以上?？梢?，住房市場需求的潛力巨大，初步估計，中國的房地產(chǎn)業(yè)起碼有20年的繁榮